最近這段時間，整個房產行業被一連串疾風暴雨般的調控政策打得暈頭轉向。風聲鶴唳之下，業界如驚弓之鳥，處處如履薄冰。

前有K12的“前車之鑒”，如今對于房產尤其是經紀行業，有不少人極度悲觀，認為現在到了生死存亡的關頭，直言“活不下去”。

先不說結論，總爺想先和大家一起說道說道。

別哭，一千年前的祖師爺也被錘過

馬克吐溫說，“歷史不會重演，但總會驚人的相似。”

今天發生的事，一千多年前我們的祖師爺也曾遇到過。

讓時光倒流一下，回到北宋初期。史料記載當時房價很貴，很多老百姓的居住條件都相當的差。差到什么地步？當時有一本叫《清異錄》的書，這樣描述：“四鄰局塞，半空架版，疊垛箱筥，分寢兒女。”普通老百姓住不起，甚至有些有頭有臉的也好不到哪去，比如大文豪歐陽修。一輩子買不起房的他，寫過一首名叫《買宅》的詩：“我老未有宅，諸子以為言。東家欲遷去，余積尚可捐。”同樣是大文豪的蘇轍（就是蘇軾的親弟弟）當了幾十年的官，一把年紀了也沒有自己的房子。他無奈感嘆道，“我生發半白，四海無尺椽”。

朝廷一看，這樣下去還了得？不能忍，出手整治。宋真宗（開國皇帝趙匡胤的孫子）下詔，“禁內外臣市官田宅”。他的兒子宋仁宗在位時又下詔規定，“現任近臣除所居外，無得于京師置屋。”爺倆的政策差不多，就是先從官員這些有財有勢的群體入手，禁止他們大量置辦房產。

按今天的說法就是“房住不炒”，投機倒把的別混了。

總爺盲猜當時一些炒房客包括祖師爺們也會哭暈在廁所。

一千多年過去了，變的，是時間。不變的，是規律，還有人性。

為什么會被重錘？

這個問題，哭的人好好想過嗎？

如果回答“想不通”甚至覺得一點錯誤沒有而大喊冤枉的，總爺建議拉出去再打。看不清現實，“只見樹木，不見森林”，就只能挨打。

大家應該都不會否認，過去這些年，房產行業享受到了太多了發展紅利，不管是政策、經濟還是人口。在過去很長一段時間內，盡管已有風雨欲來的端倪，但小日子過得那是相當舒服的。只不過，繁榮的背后往往都是矛盾和危機。沒爆發，那是運氣沒用完。

一方面，因為多方紅利的加成，大家閉著眼就能賺錢，整個房產行當基本只求“跑得快”，不管“跑得好”，發展質量和服務水平實在堪憂，和老百姓的期待嚴重錯位，暴雷的、騙人的案例層出不窮。說白了，你的付出實在和你攫取的不對等。再看看這幾年的大方向是什么？從“高增長”到“高質量”。捫心自問，包括龍頭在內，有幾個能做到？！

再者，有一股越來越大的力量讓行業走歪了。在巨大利益的驅使下，大量的資本不斷流入，這些資本在房價不斷攀升的加持下，像雪球一樣越滾越大，然后又反過來助推房價。于是，房產行業到處是資本泡泡，高杠桿帶來整個行業的金融化。房子這個本該是基礎生活消費品的東西成了一種金融工具，更多的變成了投資甚至投機品。你不買你不炒，架不住更多的人去買去炒，于是貪婪的賭徒越來越多，都想去割一把韭菜。

然后，更大的問題就出來了。

孔圣人在幾千年前說，“有國有家者，不患寡而患不均，不患貧而患不安。”主要意思是說，大家不是怕窮，而是怕不公平、不安定。對于現今而言，高房價也只是表象，但不是根本。房產行業的核心問題在于，從上游到下游，大量的生產資料和社會資源過度集中在“少數人”手里，“不合理的高收入”太多，造成嚴重的不均衡和不公平。隨之而來的就是焦慮、內卷、躺平等一連串的問題，就像多米諾骨牌一樣連鎖反應。這些連鎖反應，不管是對經濟安全，還是社會健康，都是巨大的“雷”。

這個“雷”關乎國計民生，是大是大非的問題。處理不好的話，你懂的。所以，不管是限價（地價、房價）、限購，還是限金（中介傭金）、限貸，打擊學區房炒作等等，這套“組合拳”表面是為了“穩地價、穩房價、穩預期”這個大目標，要解決房價問題，本質上要解決的，是生產資料的畸形分配，是財富的不合理流動，是社會公平的嚴重失衡。

順便說一句，今年基本被廢掉的K12，本質上也類似這個出發點。

“蓋均無貧，和無寡，安無傾。”房市不是挖不盡的金銀山，更不是割不完的韭菜地。著眼千秋萬代，敢于下重手"刮骨療毒"，這是國家的大智慧。

你看不懂，那八成是因為你還在裝睡。

所以，會涼涼嗎？

三個字：想多了。

先從大方向上看，住房和城鄉建設部等8部門在7月下旬發出的一份通知里，明確提到，“力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉”。注意看，是“市場秩序明顯好轉”，而不是“打破舊社會、再造新天地”。國家對房產行業尤其是服務機構，并沒有全盤否定，更多是希望在狠狠地“敲打”后，別走歪門邪路，做得差的得“洗心革面”，回歸初心和本源，健康、有序地向前發展。

再者，所謂“存在即合理”。“衣食住行”里“住”的需求亙古不變。稍微扒過房產中介歷史的同志可能都知道，這個行當已經延續了超過一千年（始于唐朝）。漫長的時間足以證明它存在的價值。房產服務低頻、重決策、高風險、流程復雜等交易特點，決定了服務機構和服務人員的存在是必要的。這些機構和群體存在的價值，就是要最大化地降低買賣雙方的時間和交易成本，提升交易效率。

但現實是，很長時間以來，相當大一部分機構根本沒做到。所以，路沒有問題，出問題的從來都是走路的人。

所以，說要全面取消中介，由政府主導建立一套全國統一的、透明化的交易平臺等等“一棍子打死”的觀點基本是無稽之談。試想一下，如果真要這么干，那這個平臺將是一個類似水、電那樣的龐大的公共基礎設施，不管是管理還是運營成本都難以估量。相較這個想法，總爺竊以為，由政府主導、民間參與，真正建立中國的MLS（Multiple Listing Service）平臺可能更靠譜一些。

最后，房產行業和城鎮化率密切相關，我們看看城鎮化率。按照國家統計局第七次全國人口普查的結果，我國2020年戶籍人口城鎮化率45.4%，常住人口城鎮化率（就是雖然住在城市，但戶籍還在農村）也就不到64%。對比歐美發達國家動輒70%、80%甚至90%以上的城鎮化率，中國的城鎮化率至少還有幾十年的路要走。

只要城鎮化還在發展，行業的空間就會繼續存在。換句話說，市場仍舊有增量，大家仍然有機會。

接下來，怎么走？

大潮退的時候，沒穿底褲的人最難受。

雖然市場有增量、行業有機會，但要清楚的一點是，躺贏的好日子已經成為過去。只求短期經濟收益，不看長遠價值創造的打法，行不通了。這種企業，會越來越沒機會，現在或者未來不死，那是你走遠。

接下來的大勢是，房子要回歸“居住”屬性，行業機構要回歸“服務”屬性。所以，未來的市場屬于這樣一類企業：認清“服務者”這個角色，真正給買房人提供高標準、高質量的服務，真正為客戶、行業和社會創造長期價值。

這句話乍一看比較虛，相信很多企業過去都這么吆喝，或者開始的確這么做過，但規模大了，什么初心愿景、企業價值全拋在腦后了。但“千古完人”王陽明教導我們，要“知行合一”。知道沒堅持做到，那因為你沒真正懂。

幸運的是，不管是業界“扛把子”還是行業新秀，里面還是有“看得懂、做的到”的代表的（注：下面非恰飯時間）。

強者如“帶頭大哥”貝殼。股價自從去年年底巔峰之后，便一路下跌。內有左老板的不幸離世（實為業界一大損失），外有中概股的恐慌踩踏和行業監管，還有說不盡道不明的反壟斷和高傭金詬病等等，可謂內憂外患不絕。我們不否認貝殼的種種問題，但這不能全部抹殺貝殼的價值。它對經紀行業的數字化整合，為很多“雜牌軍”、小機構帶來了相對穩定的資源和流量，這的的確確是一件好事。

彭永東前不久在財報會議上說，市場的重心會由“房”轉向“人”，“住”這個行業仍然相對低效，未來將利用高服務質量、人才優勢、技術資源來尋求新的增長機會。總爺認為這個戰略是沒錯的。貝殼如果真的能扎扎實實落地到一線，那對行業將會是一個很好的引導作用。

再來說說行業新秀居理買房網。居理這個企業作為一股行業清流，在之前的文章里露臉還是挺多的。以新房主打、100%本科以上高學歷咨詢師、0線下門店、高度數字化的服務流程，這些特質，了解居理的人都知道這在業內基本找不出第二家。可以說，重視服務價值這件事從CEO王鵬7年前創業的時候就開始做了。所以，不管是從現在打擊的重災區（二手房），還是打擊的點（坑蒙騙炒），都對居理影響并不大甚至沒什么影響。但在王鵬看來，現在這種環境反而是好事，會讓整個居理更加堅定這幾年的初心和方向。同時，走慢一點，回頭看看有哪些潛在危機沒有被發現。

所以，雖然3月的時候，居理又拿了一筆騰訊、海松資本領投的4億元的融資，但王鵬卻保持了足夠的定力和冷靜，暫時停止了大規模的擴張，轉過身更加嚴抓質量和服務，在內部喊出了“質量帶來效率，效率帶來增長，先做強再做大不做黃”。這句話據說被做成橫幅掛在居理總部最顯眼的位置上。

對居理而言，這是目標，也是要求，更像是當下的一柄達摩克利斯之劍。在王鵬看來，居理的底色，不是單純追求經濟效益最大化，而是要最大化地給買房人帶來好的服務體驗，為他們的居住理想真正貢獻價值。

這種“底色”，行業里需要的不是一個，而是一群。

寫在結束：不管是2020年至今的疫情“黑天鵝”，還是如今暴風雨般的行業監管和整治，總爺認為，很多時候不是環境不行、行業不行，而是你不行。凡是活下來、活得不錯且一直堅持正確價值導向的企業，在未來大概率還會活得很好甚至更好。

所以，不管是黎明還是黑暗，只要堅持做正確的事，我們心里看到的、腳下走的，都永遠會是一條康莊大道。