2021年是“十四五”規劃第一年，在“百年未有之大變局”背景下，在國家“十四五”戰略規劃里，科技創新被提到關鍵位置。習總書記去年在科學家座談會上也提到，要把原始創新能力提升擺在更加突出的位置，努力實現更多“從0到1”的突破。

作為科技創新的重要“載體”，產業園區2021年繼續升溫，得到了產業巨頭、政府、房企、創投機構等各方力量持續關注。2021年是一個分水嶺或者說“高度分化”的年份，2021年傳統房地產是非常低迷的狀態，但是產業園區依然是大家非常看好的領域，背后的原因就在于，產業園區對中國經濟，包括區域經濟貢獻或影響非常之大。

僅以國家高新區為例，截至到2021年全國有169家國家級高新區，對中國GDP的貢獻達到10.2萬億，占全國GDP的12%，對高新企業、上市公司的孵化都起到了非常重要的作用。今年我們和君產業園區事業部合作多家園區，包括政府背景的園區、房地產背景的園區，還有一些從實體企業延伸過來的園區。

2021年產業園區依然保持著非常熱的勢頭，各地的產業園區都在“加速上馬”，在這種背景下，產業園區開始出現了供過于求的局面。例如，國家級開發區從2010年的90家到2020年217家，省級開發區2094家，國家級高新區從2010年的27家到2020年169家，另外，初步統計全國各地有一定規模的產業園有15000多家，還不包括縣級或者更小的產業園。

加之疫情和傳統房地產、傳統制造產業下行的影響，2021年產業園區也面臨挑戰和壓力。一方面各界都很關注，另一方面行業內部競爭、“內卷”也越來越激烈，很多園區空置率提高，同質化惡性競爭也是越來越明顯。根據我們觀察，許多產業園區的產業規劃、產業定位方向、招商運營策略、產業政策、運營服務體系都呈現趨同的態勢，一方面供給在不斷增加，另一方面大家又相對趨同，所以就出現了惡性競爭。

如何破局呢？我們認為產業園區更需要創新，在2020年我們提出了五大創新趨勢，也就是：盈利模式創新、數字化創新、融資模式創新、政策創新、招商運營創新，2021年我們以關鍵詞的形式，進一步提出產業園區的“十大”創新關鍵詞：城市營銷、產業基金、政策創新、專業化園區、運營為王、輕資產、公募RETIS、雙碳、元宇宙、新興產業。

城市和園區是高度互動的關系，如果城市量級、品牌效益、吸引力比較高，產業園區也會有比較好的外部發展態勢，反之，如果產業園區做得好，也會對城市產生拉動作用。城市營銷現在也越來越熱，這兩年出現了以西安、成都、長沙為代表的一批網紅城市，這些網紅城市對于人才和產業的影響也是越來越大。

城市營銷從早期主要著眼于當地的房地產和旅游業為主要目標的1.0階段，進入到通過對產業環境、科技創新、人才宜居環境的呈現實現產業、高端人才的引入的2.0階段。產業園區發展需要依附產業和人才，哪個城市能吸引更多的高科技或者戰略新興產業，能夠吸引更多高素質的人，城市的吸引力就會更大，相應所在城市的產業園區也會具有更好的潛力或者機會。

以合肥為例，近兩年合肥在中部城市中快速崛起，其背后也跟政府的一系列動作有非常強的關聯性，合肥對于人才的吸引、產業的吸引，包括城市風投的做法，都有很好的經驗。

所以園區一定要關注城市，要選擇一些量級比較高的城市，要跟城市有很強的互動。有一些地產背景或其他背景的企業進入園區，對于政府或者政策可能不是那么關注，但一個產業園區要想真正做好，離不開政府的支持、政策的扶持，如果產業園區和政府政策的互動不夠，往往就會失掉非常重要的發展要素。

專業化園區在2021年已經呈現了加速成長的趨勢。我們近幾年服務了不少專業化的園區，例如中關村軟件園、中關村醫療器械園、IC PARK、京津科技城等，這幾年還崛起了一批新興產業專業化園區，例如智能網聯汽車園、人工智能園、環保園、電商直播、雙碳產業園等。

專業化園區為什么越來越受到大家關注？因為專業化園區往往能夠精準定位前沿產業、能夠深扎在產業里進行深度研究，構建產業生態和服務體系，最終就能夠相對容易地形成產業聚集。專業化園區往往能夠形成自身特色鮮明、辨識度高的標簽，更容易得到一些行業頭部企業的關注和認同，也更容易得到政府和行業協會的支持。

專業化園區的成功要素？首先要選擇一些好的產業，不能選沒落的產業，其次要深度聚焦、研究、深耕行業，要構建產業生態。很多國家產業發展經驗都表明，想要真正能夠吸引這些戰略新興產業，產業生態的打造非常重要，政府、行業協會、KOL意見領袖、行業頭部企業、產業基金、科研機構、高校院所、咨詢機構，都有各種各樣的產業資源。如果園區要想做好產業，就必須要扎到產業里，成為行業一分子，提升行業影響力，聚攏相關的人脈資源。

專業化園區典型代表中關村集成電路設計園（IC-PACK），位置在北清路，原來也比較偏僻，但是現在人已經非常多了，園區定位是泛集成電路設計園，從2018年開園到現在，三年的時間已經做到出租率95%以上，聚集了比特大陸、兆易創新、北京兆芯、地平線等一批產業，總建筑面積僅有22萬平米，但園區年產值已經達到300億。

2021年，產業園區已經開始進入了“運營為王”的時代，運營對園區越來越重要。現在存量園區越來越多，將會從過去“增量開發”逐步走向“存量運營”，過去的重開發、重建設、快周轉的模式已經不適應了，未來是深耕行業、做運營的時代。

園區首先要打造立體化的“三層面”運營服務體系，一是基礎服務，包括保安、保潔、物業等，二是專業化增值服務，三是高階服務，核心是要滿足入駐企業全周期、全方位的訴求，包括產業發展的關鍵要素、資本、人才、市場、核心技術突破等等多個方面，都要給入駐企業相應的匹配和支持。

另外，隨著跨區域多項目的園區集團化企業的出現，現在也要進一步構建適應跨區域、多園區“標準化+創新化”、“總部+前端園區”的多項目運營服務體系，總部要有標準化的園區服務清單、服務手冊，確保各個園區有相對統一的標準，各地園區根據本土化特點進行個性化和創新，反過來再“反哺”、促進總部的園區標準化體系進一步更新迭代，形成一個總部和前臺園區互動的模式。

今年，我們幫助首創高科進行了園區運營服務體系的搭建和升級：一是打造單園區的全價值鏈運營服務體系，通過服務體系的標準化提高服務品質；二是讓園區運營服務也成為一個盈利的手段，現在都說園區盈利越來越難，光靠地產肯定很難，未來必須要發揮服務的增值價值和資本價值；三是還要構建一個滿足首創高科全國化、多項目布局的集團化園區運營服務體系。

產業園區作為科創的載體和抓手，要高度關注戰略新興產業或者快速崛起的產業。元宇宙是今年最熱的產業詞，在中國乃至全球引爆了科技和資本市場，Facebook名字都改成元宇宙公司。元宇宙一開始我們也不太理解，后來研究發現確實有些東西在里面，從過去的傳統互聯網，到移動互聯網，元宇宙是下一代。

元宇宙跟產業園有什么關系呢？我們認為，可以從兩個方面跟產業園有“親密接觸”：第一可以用元宇宙賦能產業園，第二也可能打造以元宇宙為主導產業的園區。怎么賦能呢？現在很多園區比如像文創園產值都比較低，園區只能收點租金，沒有新的盈利增長點。未來，可以用元宇宙的方式搭建園區應用場景，既可以通過沉浸式音樂、演出、游戲等創新模式，快速吸引C端和B端客戶關注，也能夠打破物理空間、疫情限制，全天候/跨地域導入流量。

以我們今年規劃的某元宇宙產業園為例，這個企業園區中有音樂和游戲產業，產業內容本身是有一些應用場景空間的，可以通過VR或者一些虛擬方式打造沉浸式的音樂、游戲空間，吸引大量的流量或者C端的關注。有了C端的關注之后，相應的產業鏈上的企業比如VR企業、設備制造商等都可能找到一些展示的空間，在園區里可以作為研發或者生產的場景。可以通過“前店后廠”模式，把產業鏈上下游、相關企業（例如，內容生產、內容呈現、硬件、軟件、服務類企業等）整合到園區里，提供研發、辦公、生產空間，最終形成“S2B2C”、“B2B2C”的園區生態。