中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的底層邏輯

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出了“先立后破”的發(fā)展思路和原則，可以預(yù)見未來很長(zhǎng)一段時(shí)間將是“立”的時(shí)代，很多行業(yè)將在發(fā)展中摸索和重新建立規(guī)則。

為此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別指出：我們進(jìn)一步積累了對(duì)做好經(jīng)濟(jì)工作規(guī)律性的認(rèn)識(shí)。這句話內(nèi)涵極其豐富，因?yàn)樗岢隽恕?strong style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">經(jīng)濟(jì)規(guī)律”這個(gè)重要問題。凡是按“經(jīng)濟(jì)規(guī)律”辦事時(shí)，我們遇到的問題就相對(duì)較少，也容易解決出現(xiàn)的問題。而違背“經(jīng)濟(jì)規(guī)律”時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)混亂和動(dòng)蕩。

認(rèn)知規(guī)律，將成為我們重新審視各個(gè)行業(yè)的一把標(biāo)尺。

經(jīng)濟(jì)規(guī)律：三次紅利三次基建完成原始積累

中國正站在新的歷史起點(diǎn)，2021年中國經(jīng)濟(jì)體量超越歐盟已經(jīng)板上釘釘?shù)氖聦?shí)，同時(shí)我國GDP也已經(jīng)達(dá)到美國的76%。放眼世界，中國所取得的這些輝煌成績(jī)，都是在短短40年的時(shí)間發(fā)生的。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來看，這四十年中國完成最大的歷史使命就是：通過四十年的時(shí)間完成了“國家資本的原始積累”。

馬克思在《資本論》中對(duì)資本主義原始積累的提法，提出在社會(huì)主義建設(shè)中也必須有原始積累，來發(fā)展社會(huì)主義大工業(yè)。但這種原始積累，由于社會(huì)主義的特點(diǎn)，它是自覺地或半自覺地進(jìn)行的，這是一種必然的趨勢(shì)，是一個(gè)強(qiáng)制性的規(guī)律。

任何一個(gè)國家、企業(yè)、個(gè)人要想快速發(fā)展，必須解決原始的資本積累問題，都必須經(jīng)歷一個(gè)資本的原始積累的過程。

值得一提的是，縱觀歷史只有中國的原始積累過程是在沒有對(duì)外侵略和殖民掠奪的情況之下完成的。

那么中國憑什么在短短40年就可以完成這個(gè)過程呢？

這得益于現(xiàn)代貿(mào)易的全球化，尤其是我們加入WTO之后，由于發(fā)達(dá)國家的全球產(chǎn)業(yè)分工體系的建立，讓中國經(jīng)濟(jì)迅速掛檔于世界經(jīng)濟(jì)，釋放出了低成本高效率優(yōu)勢(shì)的生產(chǎn)力。

一旦生產(chǎn)力得到解放，整個(gè)過程就像“跑馬圈地”，就加足馬力直往前沖，誰的馬力大誰搶的地盤就多，誰就有更多的資源傾斜優(yōu)勢(shì)，全世界的資源就會(huì)向誰傾斜，這屬于野蠻生長(zhǎng)階段，這是我們完成原始積累的重要原因之一。

“跑馬圈地”時(shí)代主要有三大紅利：

• 第一大紅利：由比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的“效率紅利”，成就了制造業(yè)。

• 第二大紅利：由人口規(guī)模產(chǎn)生的“人口紅利”，成就了房地產(chǎn)。

• 第三大紅利：由消費(fèi)規(guī)模產(chǎn)生的“流量紅利”，成就了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

這三大紅利讓中國完成了三大基建任務(wù)：

• 第一是產(chǎn)品的基建，主要靠制造業(yè)工廠。

• 第二是城市的基建，主要靠房地產(chǎn)。

• 第三是網(wǎng)絡(luò)的基建，主要靠互聯(lián)網(wǎng)。

三大基建任務(wù)的基本完成，讓中國完成了資本的原始積累，建立了完善的經(jīng)濟(jì)體系，中國經(jīng)濟(jì)的上半場(chǎng)也走到了盡頭。

今天最大的時(shí)代背景：內(nèi)卷遇到了內(nèi)循環(huán)

而此時(shí)，世界經(jīng)濟(jì)也面臨了一個(gè)要命的問題：進(jìn)入到?jīng)]有發(fā)展的增長(zhǎng)階段，也就是我們所說的“內(nèi)卷”。

一方面，由于資本的本性是逐利，追求剩余價(jià)值，不斷尋找增值的機(jī)會(huì)，于是規(guī)模效應(yīng)往往成為資本最有效的武器。

由于商品存在的特殊性，勞動(dòng)力增加，產(chǎn)量也不斷增加，規(guī)模優(yōu)勢(shì)帶來更多的剩余價(jià)值，這導(dǎo)致越來越多的人都去生產(chǎn)，雖然價(jià)值總量會(huì)增長(zhǎng)，但非常緩慢，畢竟生產(chǎn)那么多，多余的產(chǎn)品也沒人買。

現(xiàn)在全世界已經(jīng)變成了一個(gè)大村落，總有一天村里所有人購買不完地球村里所有的工業(yè)品，也就總會(huì)有內(nèi)卷。

搞生產(chǎn)的人多起來但原來市場(chǎng)價(jià)值就這么多，導(dǎo)致個(gè)人勞動(dòng)報(bào)酬自然減少。同時(shí)由于政策限制，加上沒有資本和能力，導(dǎo)致很多人無法轉(zhuǎn)型去做資本產(chǎn)業(yè)，獲取更大收益，沒有外部機(jī)會(huì)，這些人只能爭(zhēng)奪那少量的價(jià)值增長(zhǎng)部分，這就是造成社會(huì)內(nèi)卷化的原因。

而另一方面，中國完成了資本的原始積累，進(jìn)入到靠資本的輸出，規(guī)模的優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)的擴(kuò)大來獲得收益成為必然選擇的階段，所以亞投行的成立、一帶一路的建設(shè)，都是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的選擇。

但是樹欲靜而風(fēng)不止，市場(chǎng)就那么大，世界分配體系還沒有重新劃分，大國之間的博弈遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是經(jīng)濟(jì)問題那么簡(jiǎn)單，況且全球疫情的持續(xù)蔓延，讓中國不得不提出“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局，無疑在中國經(jīng)濟(jì)需要進(jìn)一步做大蛋糕的時(shí)候，我們不得不面對(duì)“內(nèi)循環(huán)”的窘境。

所以為何國際糾紛、民粹運(yùn)動(dòng)會(huì)集中于近些年爆發(fā)，原因就在于對(duì)外部市場(chǎng)爭(zhēng)奪的慘烈，大家都依靠?jī)?nèi)循環(huán)；而此時(shí)國內(nèi)隨著三大紅利（效率紅利、人口紅利、流量紅利）已經(jīng)快被吃干抹凈了，在總的蛋糕無法做大的情況下，個(gè)體想要獲取更多利益只得通過與其他個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)生了“內(nèi)卷”。

“內(nèi)卷”遇到了“內(nèi)循環(huán)”，就是今天遇到的最大的時(shí)代背景。

當(dāng)外部世界分配體系沒有重新建立起來之前，要持續(xù)發(fā)展，就需要一個(gè)龐大內(nèi)部市場(chǎng)，生產(chǎn)出來的東西可以自己消化，這樣才能擺脫內(nèi)卷和對(duì)外部市場(chǎng)的依賴性。

為了保持社會(huì)穩(wěn)定，讓社會(huì)內(nèi)循環(huán)起來，要怎么辦？

最直接的辦法就是促進(jìn)消費(fèi)，最簡(jiǎn)單的辦法就是發(fā)工資，注意這里說的不是直接發(fā)錢，而是通過產(chǎn)業(yè)循環(huán)過渡到勞動(dòng)者工資，把社會(huì)“金字塔”型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴蠙烨颉毙停褪?strong style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">把中等收入家庭占社會(huì)財(cái)富占比提高，從而促進(jìn)內(nèi)循環(huán)。

但是這樣就會(huì)和資本利益造成沖突，高速城鎮(zhèn)化吹出中國經(jīng)濟(jì)的最大泡沫，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)吹出中國社會(huì)的最大不均，于是唯有靠政府的強(qiáng)勢(shì)力量來降低財(cái)富差距，培育大批中產(chǎn)階級(jí)才能形成內(nèi)循環(huán)的發(fā)展形勢(shì)。所以，反壟斷、共同富裕成為必然的選項(xiàng)。

鏈接：羅斯福新政下的美國中產(chǎn)階級(jí)的崛起

1929年大蕭條之前美國0.1%的人拿走了25%的財(cái)富，90%的人去分那個(gè)16%。

資本家往死里壓榨工人工資，為了鎮(zhèn)壓要求漲工資的工人，還特別養(yǎng)了一群打手，這時(shí)候美國工人內(nèi)卷的厲害。正如1932年福特汽車廠工人要求提工資，州政府派出警察驅(qū)趕工人，而聯(lián)邦政府軍隊(duì)趕來支持工人。

接下來為了和資本家作戰(zhàn)，順帶對(duì)黑澀會(huì)降維打擊，羅斯福就向FBI授權(quán)，從那一刻，F(xiàn)BI厲害了幾十年。

從羅斯福開始美帝致力于降低財(cái)富差距，從那以后美國就涌現(xiàn)了大批中產(chǎn)階級(jí)。

根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)分析局提供的官方數(shù)據(jù)，2018年美帝國內(nèi)生產(chǎn)總值超20萬億美元，其中超80%是第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)（有錢人不會(huì)去干服務(wù)業(yè)，所以一般都是中產(chǎn)階級(jí)的工作）。

有人說，現(xiàn)在大力消費(fèi)，到老了沒錢怎么辦?你放心，已經(jīng)幫你想好了，為了讓大家更放心的消費(fèi)，還開發(fā)出了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)2017年美帝數(shù)據(jù)顯示，2017年保險(xiǎn)業(yè)務(wù)占美帝國內(nèi)生產(chǎn)總值的7.5%（1.45萬億美元）。美國通過這一系列操作，成功讓美國從巨大的工業(yè)國，擁有了一個(gè)巨大的內(nèi)需市場(chǎng)。這就是為啥說羅斯福總統(tǒng)偉大的原因。

中國的發(fā)展如今已經(jīng)邁入了全新的階段，中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的底層規(guī)律已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，以往的要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)已經(jīng)無法帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)往高質(zhì)量方向發(fā)展。

內(nèi)循環(huán)要拉動(dòng)消費(fèi)，但為什么作為消費(fèi)主流的地產(chǎn)消費(fèi)如今會(huì)被如此打壓呢，對(duì)于像房地產(chǎn)這樣的支柱性產(chǎn)業(yè)路在何方呢，房地產(chǎn)業(yè)有沒有什么發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律呢？

2021第九屆智綱智庫大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)咨詢

地產(chǎn)的規(guī)律：三個(gè)常量一個(gè)變量

內(nèi)卷遇到了內(nèi)循環(huán)，國家提出了共同富裕的發(fā)展目標(biāo)，首當(dāng)其沖的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)。

中國家庭資產(chǎn)配置中，有79%投資于房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度大大超越了居民收入的增長(zhǎng)速度，過高的購房支出擠占了其他消費(fèi)支出，使得居民的消費(fèi)意愿及支付能力進(jìn)一步下降，居民生活幸福感逐漸降低。 

中產(chǎn)階級(jí)的崛起首先面對(duì)的就是住房消費(fèi)的問題，而對(duì)于國家來說，高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展也需要擺脫經(jīng)濟(jì)和稅收對(duì)地產(chǎn)的過度依賴。

所以從2020年下半年以來，一系列地產(chǎn)新政紛紛出臺(tái)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范，既是共同富裕的目標(biāo)需要，也是社會(huì)發(fā)展健康消費(fèi)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)內(nèi)循環(huán)的迫切需求。

隨著政策大錘的落下，地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)而下，整個(gè)市場(chǎng)哀鴻遍野，房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)市值蒸發(fā)8500億元以上，TOP30房企市值蒸發(fā)5390億元人民幣，加權(quán)股價(jià)跌幅24%，像恒大這樣的頭部企業(yè)最終暴雷，宣布要退出房地產(chǎn)行業(yè)。

越是在形勢(shì)危機(jī)的情況下，越是要相信規(guī)律的價(jià)值，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展究竟有哪些經(jīng)濟(jì)規(guī)律可循，也許這才是能解開房地產(chǎn)行業(yè)困局的一把鑰匙。

三個(gè)常量與一個(gè)變量

智綱智庫（ID：wzggzswx）通過系統(tǒng)深入的研究發(fā)現(xiàn)，從要素影響來考慮，影響房地產(chǎn)發(fā)展最核心要素有“三個(gè)常量”和“一個(gè)變量”，三個(gè)常量是：土地、資本和市場(chǎng)，一個(gè)變量就是政策。

政策這個(gè)變量通過對(duì)土地、資本和市場(chǎng)施加的影響，從而形成不同的住房制度，進(jìn)而造就不同的房地產(chǎn)的發(fā)展模式。反過來說，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立怎樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式，也就是基于這四大要素的綜合考量。

通過研究我們發(fā)現(xiàn)，土地、資本、市場(chǎng)、政策在不同的發(fā)展環(huán)境中，會(huì)產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，總的來說有四大發(fā)展模式：

• 一是要素供給充分的美國模式；

• 二是土地緊縮的香港模式；

• 三是資管運(yùn)營的新加坡模式；

• 四是多元覆蓋的日本模式。

· 要素供給充分的美國模式

土地、資本、市場(chǎng)這三大常量要素供給充分，政策要素以資本增加流動(dòng)性為主要特點(diǎn)。

美國國土廣大，土地是私有為主，在用途和規(guī)劃管制下可以自由交易。由于居民住宅用地規(guī)模供給充分，市場(chǎng)需求也旺盛，金融手段健全而豐富。大土地、大資本、大市場(chǎng)，要素充足，造就了美國房地產(chǎn)選擇追求高周轉(zhuǎn)、低杠桿發(fā)展模式的必然。

重交易、輕持有，因?yàn)檫@樣是對(duì)資本最高效的利用。即只進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)，不進(jìn)行資產(chǎn)持有、管理、運(yùn)營，也不涉及房地產(chǎn)服務(wù)，地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化程度很高，只專注住宅房屋開發(fā)業(yè)務(wù)，以美國三巨頭住宅建筑商（PHM、LEN、DHI）為代表。

該模式是與中國當(dāng)前主流“開發(fā)商”最為接近的一類模式，萬科曾經(jīng)就是以帕爾迪為學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，專注住宅地產(chǎn)，迅速成為頭部企業(yè)。

但是因?yàn)橹袊c美國金融資本環(huán)境的不同，造成美國是高周轉(zhuǎn)、低杠桿運(yùn)作，而中國形成了高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運(yùn)作。

制圖：智綱智庫

這種模式，類似工業(yè)化發(fā)展模式，大土地、大資本、大市場(chǎng)，要素充足，追求規(guī)模和效率。這一模式的關(guān)鍵詞是：專業(yè)化、高周轉(zhuǎn)、不持有。

· 土地緊縮的香港模式

土地要素緊縮，市場(chǎng)需求旺盛，金融資本發(fā)達(dá)，政策要素促進(jìn)了資產(chǎn)價(jià)值的升值為主要特點(diǎn)。

香港土地資源稀缺，土地所有權(quán)歸國家所有，批租后使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓，但土地供給數(shù)量受重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)等影響而長(zhǎng)期不足，尤其是2001-2010年年均出讓住宅用地僅5公頃，人均住宅用地僅10平方米。

而市場(chǎng)需求旺盛，在人口持續(xù)增加的背景下，加上香港金融環(huán)境過度寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)過度金融化，推動(dòng)了香港房?jī)r(jià)持續(xù)上升。

土地資源供給不足、地塊價(jià)值高、房?jī)r(jià)高、需求有非常旺盛，形成房企可以通過取得具有居住和商業(yè)復(fù)合業(yè)態(tài)的地塊取得相對(duì)低成本的土地，獲取和地方政府議價(jià)的能力。

同時(shí)由于地塊價(jià)值高，資產(chǎn)價(jià)值的升值收益非常可觀，房企采取“開發(fā)+持有”的雙輪驅(qū)動(dòng)的模式，通過運(yùn)營持有型物業(yè)的租金收入獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，租金收入能夠覆蓋利息支出。2019年前十大房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物占流動(dòng)資產(chǎn)的均值為30%，太古地產(chǎn)高達(dá)73%，現(xiàn)金及等價(jià)物基本可以覆蓋短期有息負(fù)債，降低杠桿率。

制圖：智綱智庫

這種模式，小土地、大資本、大市場(chǎng)，通過對(duì)稀缺性要素（土地）的精耕細(xì)作充分挖掘價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率。這一模式的關(guān)鍵詞是：慢周轉(zhuǎn)、低杠桿、重持有。

· 資管運(yùn)營的新加坡模式

土地要素稀缺，市場(chǎng)需求有限，金融資本強(qiáng)大，政策要素促進(jìn)了房地產(chǎn)資本運(yùn)營的特點(diǎn)。

新加坡土地資源極其稀缺，國有為主的土地制度，通過組屋主導(dǎo)的住宅保障制度，約81%的新加坡人居住在政府提供的組屋中。

這種土地要素稀缺，市場(chǎng)需求又被充分滿足而有限，但國家金融資本又十分強(qiáng)大，造就了新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)海外擴(kuò)張的發(fā)展模式，這種模式最大的特點(diǎn)就是房企作為資產(chǎn)管理者存在，本質(zhì)是金融資本的資管模式。

與前述的香港租售并舉的開發(fā)商是不會(huì)退出而會(huì)保持持有物業(yè)不同，資管運(yùn)營模式本質(zhì)就是通過對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的升值而實(shí)現(xiàn)退出。

資管公司首先融資發(fā)行私募基金，然后進(jìn)行常規(guī)的開發(fā)和運(yùn)營工作，然后通過REITS退出套現(xiàn)，這種模式涵蓋了融資、投資、開發(fā)、運(yùn)營和退出。以新加坡凱德為例，實(shí)際是集房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)運(yùn)營商和資產(chǎn)管理人三個(gè)角色為一體。

這種模式，由于對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展的土地要素和市場(chǎng)要素的不確定性，造就了房地產(chǎn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營的特點(diǎn)，本質(zhì)是金融資管屬性，核心是需要成熟的REITS市場(chǎng)。

· 多元覆蓋的日本模式

土地要素充足，市場(chǎng)需求平穩(wěn)，金融資本強(qiáng)大，政策波動(dòng)很大，經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫破滅之后的日本地產(chǎn)走向了多元覆蓋規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展階段。

日本已經(jīng)進(jìn)入到成熟社會(huì)，老齡化嚴(yán)重，房地產(chǎn)需求多樣，同時(shí)由于總體上日本是一個(gè)大財(cái)團(tuán)統(tǒng)治的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，造成了地產(chǎn)發(fā)展模式是通過橫向囊括多個(gè)業(yè)態(tài)和縱向覆蓋各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，所形成的的綜合發(fā)展優(yōu)勢(shì)。橫向囊括辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店、工業(yè)、會(huì)館、度假村和房地產(chǎn)金融等多個(gè)業(yè)態(tài)。縱向覆蓋開發(fā)銷售、持有租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、房屋經(jīng)紀(jì)等多個(gè)環(huán)節(jié)。簡(jiǎn)單來說，就是無所不包，只要和地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，都涵蓋。

但其中最核心的收入來源，還是來自于租賃收入。日本房企開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比近年來均維持在30%左右，基本維持體量。而租賃業(yè)務(wù)則擴(kuò)容明顯，從營業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)來看，2019財(cái)年三井不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)營業(yè)利潤(rùn)占比52%，三菱地所和住友不動(dòng)產(chǎn)則為63%和72%。日本大和房建，連續(xù)12年是世界500強(qiáng)，也是日本最大住宅建筑商，也是日本最大的貨運(yùn)物流運(yùn)營商，且租賃業(yè)務(wù)也在日本常年穩(wěn)居第一，2020年整個(gè)營業(yè)收入住宅領(lǐng)域和商業(yè)領(lǐng)域占比分別為47%和43%，生活服務(wù)領(lǐng)域占比9.7%……

這種模式，本質(zhì)是一種全產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的發(fā)展模式，有多元化和精細(xì)化的特點(diǎn)。日本的財(cái)閥經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)支撐了這種模式的形成，有比較強(qiáng)的壟斷性，但是這種模式最有價(jià)值的點(diǎn)是：不完全依靠資本力量的驅(qū)動(dòng)，更多的是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的精準(zhǔn)挖掘，從橫向和縱向、產(chǎn)品和服務(wù)各個(gè)維度實(shí)現(xiàn)綜合收益。

當(dāng)前，不論是要素供給充分的美國模式，還是土地緊縮的香港模式，還是資管運(yùn)營的新加坡模式，還是多元覆蓋的日本模式，在中國的地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)都有所借鑒。

比如萬科在很長(zhǎng)時(shí)間借鑒美國模式，萬達(dá)、華潤(rùn)和龍湖借鑒了香港模式，越秀部分借鑒了新加坡模式，但是忽略了“土地—資本—市場(chǎng)—政策”這三個(gè)常量和一個(gè)變量的影響因子，對(duì)這些模式的前提條件了解不充分，單純就模式談模式就很容易犯“鄭人買履”或者“削足適履”的錯(cuò)誤。

中國地產(chǎn)未來的發(fā)展邏輯

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這里有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

• 一是房地產(chǎn)業(yè)會(huì)探索新的發(fā)展模式。

• 二是供給側(cè)改革，保商并重、租售并舉，更好的滿足合理住房需求。

• 三是因城施策，進(jìn)入到精細(xì)化管理階段，不會(huì)搞一刀切，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

就今天中國房地產(chǎn)而言，四大要素中，政策要素的天平指向了房住不炒，土地供給走向了平穩(wěn)有序，市場(chǎng)需求出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化，金融走向了集中度管理。

簡(jiǎn)單說，隨著內(nèi)循環(huán)為主的形勢(shì)轉(zhuǎn)換，共同富裕的提出，三次分配時(shí)代，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到下半場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)正在從“規(guī)模”發(fā)展，切換為“多元”發(fā)展，從“資本”驅(qū)動(dòng)，切換成“運(yùn)營”驅(qū)動(dòng)。

從“規(guī)模”發(fā)展切換到“多元”發(fā)展

中國房地產(chǎn)將進(jìn)入到“房達(dá)峰”的下降通道，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始變成了一個(gè)民生產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在已不缺房子，缺的是房子的有效配置，如何把需要的房子送到需要的人手里去；現(xiàn)在已經(jīng)不缺產(chǎn)品，缺的是好產(chǎn)品，能滿足高品質(zhì)更美好生活需求的產(chǎn)品。

從各國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來看，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比，英國為13.89%，美國為11.7%，日本為11.36%，德國為10.9%，中國為6.5%是五國中最低的。

所以從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，還依然會(huì)是中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，只是由于中國不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平的差異，以及城市在不同發(fā)展階段產(chǎn)品類型也會(huì)有很大的不同。

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，唯有精準(zhǔn)把握好“三個(gè)常量一個(gè)變量”影響因素，做好兩個(gè)準(zhǔn)備：一是對(duì)不同區(qū)域的價(jià)值進(jìn)行精準(zhǔn)判斷，從而選擇合適的項(xiàng)目運(yùn)作模式成為關(guān)鍵。比如，在人口持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化發(fā)展不充分的地方，依然有高周轉(zhuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)；而在核心城市的核心地塊，重持有的香港模式就極為適合；此外隨著REITS的逐漸開放和發(fā)展，資管的輕資產(chǎn)模式也會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。

二是原有的以住宅開發(fā)為主的業(yè)務(wù)模式，向多元業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，并不是說一個(gè)企業(yè)要發(fā)展這么多業(yè)態(tài)，而是以后有更多的機(jī)會(huì)來自于業(yè)態(tài)的提升和產(chǎn)業(yè)的需要，也會(huì)出現(xiàn)越來越多精細(xì)化和專業(yè)化的地產(chǎn)公司。

從“資本”驅(qū)動(dòng)，切換到“運(yùn)營”驅(qū)動(dòng)

什么是運(yùn)營呢？就是資源的有效配置，所謂供給側(cè)改革，靠管理、優(yōu)化、配置去盤活這些資源，使這些資源發(fā)揮出更大的社會(huì)價(jià)值。

萬科提出和強(qiáng)調(diào)開發(fā)與經(jīng)營并重，龍湖則是直接提出經(jīng)營性收入2024年能否完成1000億的目標(biāo)，從資本驅(qū)動(dòng)向運(yùn)營驅(qū)動(dòng)，成為大型房企轉(zhuǎn)型的必選動(dòng)作。

未來地產(chǎn)大類最好的投資方向已經(jīng)不是純開發(fā)，除非拿地邏輯和定價(jià)邏輯有變化。即使是高度市場(chǎng)化的美國，純開發(fā)企業(yè)也比REITS（美國房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的主體）、物業(yè)企業(yè)（如FSV），中介企業(yè)（如zillow）估值要明顯更低。因此，物管、商管、酒管、代建、物流、產(chǎn)業(yè)園、地產(chǎn)后服務(wù)等都是更好的發(fā)展方向。

那如何做好運(yùn)營驅(qū)動(dòng)呢？我認(rèn)為要關(guān)注好“三高”——高維度、高流量、高密度。

高維度主要講場(chǎng)景和內(nèi)容的創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色，強(qiáng)調(diào)精細(xì)化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容，比如阿那亞和麓湖就是通過降維打擊，以營造高品質(zhì)生活社群和社區(qū)，創(chuàng)造了市場(chǎng)。

高流量主要講依托流量轉(zhuǎn)化創(chuàng)造持續(xù)的經(jīng)營收益，比如龍湖的TOD綜合開發(fā)模式，以及告莊西雙景通過星光夜市創(chuàng)造的文旅地產(chǎn)模式。

最厲害的是高密度，聚焦于某一個(gè)區(qū)域，通過對(duì)市場(chǎng)高飽和度的覆蓋，來延伸地產(chǎn)服務(wù)的鏈條，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營收益，比如河南建業(yè)，在河南一域的市場(chǎng)覆蓋率接近10%，擁有非常龐大和緊密的客群群體，從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了無限可能，實(shí)現(xiàn)了從賣產(chǎn)品到賣生活。

河南建業(yè)投資60億打造《只有河南·戲劇幻城》

王志綱老師2021年說到了一句話是：好人賺錢的時(shí)代到了。中國真正的好時(shí)代才剛剛開始，因?yàn)閺摹百Y本”到“運(yùn)營”的升級(jí)，其意義不僅再在于社會(huì)的邏輯不一樣了，更大的意義在于，它能使社會(huì)主流價(jià)值觀發(fā)生轉(zhuǎn)變。讓一個(gè)人、讓一家企業(yè)都在沉下心來做產(chǎn)品、做內(nèi)容。重運(yùn)營的時(shí)代，才是健康的時(shí)代，才是最好的時(shí)代。

野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代過去了，未來是精耕細(xì)作的時(shí)代；淘金的時(shí)代過去了，未來是煉金的時(shí)代。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，現(xiàn)在依然是最好的時(shí)代。