這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逆襲，只用了3招！

智研咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量已高達(dá)2.5萬個(gè)。然而，巨大存量的背后，卻隱含著需求不足的問題。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，當(dāng)前中國(guó)一、二線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平均空置率達(dá)15%—20%；而新周刊的調(diào)研顯示，不少三、四線城市的園區(qū)甚至長(zhǎng)期有過半空置。如何提高園區(qū)入駐率，是擺在許多產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商面前的一道難題。

主要城市產(chǎn)業(yè)園空置率（盛杰、廖穎，《迭代與新生》）

產(chǎn)業(yè)園空置率高，源于供給與需求的不匹配。一方面，許多園區(qū)未能提供差異化的產(chǎn)業(yè)定位與軟硬設(shè)施，進(jìn)而與其他園區(qū)形成同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，企業(yè)對(duì)于服務(wù)的需求也未能得到滿足，無法形成有效需求。

 

就像經(jīng)濟(jì)學(xué)里常愛講的火腿腸與方便面的故事，隨著企業(yè)收入增加，他們反而會(huì)迫切地搬離那些價(jià)格低廉，但設(shè)施陳舊又缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園。但有一些運(yùn)營(yíng)商卻能抓住機(jī)會(huì)更改自身的定位，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)存量活化，成功完成逆襲。

 

以地方特產(chǎn)為基本盤

打造特色產(chǎn)業(yè)園

近些年火出圈的地方小吃，比如柳州螺螄粉、平江辣條，都從地方的小作坊、小飯店之中，被送到了全國(guó)人的手中，而這背后都有產(chǎn)業(yè)園的影子。

 

在從前，地方小吃常常都是分散的作坊式生產(chǎn)，沒有對(duì)于產(chǎn)業(yè)園的需求。但正像某位老板所說，“沒有需求，我們就給客戶創(chuàng)造需求。”就在螺螄粉與辣條開始“嶄露頭角”之時(shí)，當(dāng)?shù)氐膱@區(qū)運(yùn)營(yíng)商就瞄上了這些地方小吃背后的獨(dú)特魅力，挖掘?qū)⑺鼈兺葡蛉珖?guó)的可能性——要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，就必須要實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的生產(chǎn)流程，推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)與流水線作業(yè)。

 

對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來說，地方小吃一旦實(shí)行集約化與標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，也就產(chǎn)生了對(duì)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房的需求，那么園區(qū)的存量資產(chǎn)也就能得到盤活；對(duì)于企業(yè)來說，雖然要進(jìn)行初期的設(shè)備投資，但客戶卻遍及全國(guó)，前景廣闊。

 

在《舌尖上的中國(guó)》將柳州螺螄粉的名號(hào)打響以后，2014年，柳州第一家預(yù)包裝螺螄粉品牌誕生，而柳州市也看到了螺螄粉的商機(jī)，由柳州市洛維工業(yè)園做出規(guī)劃，以園中園的模式建設(shè)螺螄粉產(chǎn)業(yè)園。

 

洛維工業(yè)園原本只以第二產(chǎn)業(yè)為主，難以形成配套，且部分廠商設(shè)施老舊，生產(chǎn)性配套設(shè)施不夠完善，缺乏生活性服務(wù)業(yè)，使得園區(qū)空置率較高。而洛維工業(yè)園也就此重新規(guī)劃，將部分落后產(chǎn)能進(jìn)行遷移，將原本破舊的廠房進(jìn)行翻新與重建。

 

與此同時(shí)，在柳州螺螄粉生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)頒布以后，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商依照該生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)進(jìn)行螺螄粉生產(chǎn)培訓(xùn)，著力于推動(dòng)螺螄粉的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)模化生產(chǎn)：一方面請(qǐng)來民間螺螄粉傳承人參與到螺螄粉批量化生產(chǎn)流程之中，把控配方與生產(chǎn)工藝；另一方面與柳州政府配合，創(chuàng)辦企業(yè)與個(gè)人培訓(xùn)班、螺螄粉產(chǎn)業(yè)學(xué)院，為螺螄粉生產(chǎn)企業(yè)提供技術(shù)技能復(fù)合應(yīng)用型人才。

 

運(yùn)營(yíng)商以螺螄粉量產(chǎn)化為中心實(shí)行“硬件升級(jí)+軟件配套”，使袋裝螺螄粉的技術(shù)難題被一一攻破，產(chǎn)業(yè)在短短兩年的時(shí)間里，從分散式生產(chǎn)向集約的自動(dòng)化生產(chǎn)轉(zhuǎn)變，進(jìn)而推動(dòng)螺螄粉產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，在7年的時(shí)間里瘋漲30倍，甚至帶動(dòng)相關(guān)配套及衍生產(chǎn)業(yè)幾乎同規(guī)模增長(zhǎng)。

2015-2020柳州螺螄粉產(chǎn)值（單位：億元；數(shù)據(jù)來源：柳州商務(wù)局）

短時(shí)間內(nèi)，園區(qū)500畝螺螄粉生產(chǎn)基地租售一空。而融創(chuàng)在柳州開發(fā)建設(shè)的螺螄粉特色小鎮(zhèn)，也在短期里匯聚了80多家螺螄粉生產(chǎn)商，甚至帶動(dòng)了2.6萬畝的螺螄粉原材料種養(yǎng)殖基地與11萬畝蔬菜產(chǎn)業(yè)、10萬畝稻螺標(biāo)準(zhǔn)化種養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，有效降低了螺螄粉的原材料成本。借此，螺螄粉特色小鎮(zhèn)也成為了國(guó)家級(jí)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園，與螺螄粉產(chǎn)業(yè)園同被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，形成了螺螄粉產(chǎn)業(yè)+文旅的特殊發(fā)展模式。

 

與螺螄粉產(chǎn)業(yè)園的案例相似，三明市高新區(qū)金沙園，更改其自身定位為沙縣小吃產(chǎn)業(yè)園，以集約化與規(guī)模化生產(chǎn)打造沙縣小吃“中央廚房”。基于這一定位，運(yùn)營(yíng)商將低效能企業(yè)遷出“騰籠換鳥”，并對(duì)老舊的存量廠房、基礎(chǔ)設(shè)施以及職工住房等進(jìn)行了適配沙縣小吃園定位的全方面升級(jí)。

 

入駐企業(yè)的一位總經(jīng)理在接受采訪時(shí)曾表示，在完成翻新以后，便利的交通、嶄新的廠房以及完善的配套設(shè)施，對(duì)于入駐小吃產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)，帶來了看得見、摸得著的好處，“（他們公司）去年從裝修到試生產(chǎn)，不到3個(gè)月，如果沒有這么好的條件根本不敢想。”

 

為了擴(kuò)大企業(yè)的效益，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商還通過“品牌化+產(chǎn)業(yè)化+中央廚房”的思路，引入了創(chuàng)業(yè)孵化、產(chǎn)品研發(fā)、電商直播等產(chǎn)業(yè)鏈配套項(xiàng)目：通過制定“中央廚房”的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，來達(dá)成全國(guó)統(tǒng)一的口味與品質(zhì)，由此打造高質(zhì)量的品牌，并通過電商直播等方式為企業(yè)“帶貨”。

 

在這種模式下，去年以來，全國(guó)新增沙縣小吃加盟店617家，總數(shù)共計(jì)3650家，帶動(dòng)了對(duì)中央廚房的巨大需求。如沙縣小吃產(chǎn)業(yè)園某企業(yè)，在入園一年來已開通了6條生產(chǎn)線，日產(chǎn)量達(dá)3噸，而他們的規(guī)劃是“下一步要把小籠包生產(chǎn)線增加到20條，日產(chǎn)量20噸，年產(chǎn)值可達(dá)7000萬元左右”。

 

從老舊廠房到現(xiàn)代化沙縣小吃加工園，不僅為沙縣小吃提供了產(chǎn)業(yè)集聚的空間，也有效降低了園區(qū)空置率。在去年前11個(gè)月中，該園區(qū)共簽約食品產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目29個(gè)，總投資50.39億元，極為有效地盤活了園區(qū)的閑置存量資產(chǎn)。

 

通過對(duì)“地方小吃”進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化與品牌化運(yùn)營(yíng)，洛維工業(yè)園與金沙園，都將當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)作為基點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)而成功從空置的老舊園區(qū)完成了向小吃特色園的逆襲：在將地方美食送到全國(guó)人民口中的同時(shí)，也通過建立集約化與規(guī)模化生產(chǎn)基地，有效盤活了園區(qū)的存量，并且進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面。在未來產(chǎn)城融合的趨勢(shì)之下，這種模式的重要性無疑會(huì)逐漸凸顯。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院

專注不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展趨勢(shì)和創(chuàng)新模式的戰(zhàn)略研究。

59篇原創(chuàng)內(nèi)容

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融入物流網(wǎng)絡(luò)之中

讓園區(qū)存量“動(dòng)起來”

十九屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》指出，要“加快建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。”國(guó)內(nèi)外雙循環(huán)的格局，依賴于高度發(fā)達(dá)的物流體系，使得近些年物流地產(chǎn)的價(jià)值一再抬高。

 

另一方面，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)商，也大力打造物流交通網(wǎng)絡(luò)，將其嵌入到全國(guó)物流大網(wǎng)中，并借由物流平臺(tái)成功融入雙循環(huán)的大格局之中，在推動(dòng)本地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)城融合的同時(shí)，有效盤活了園區(qū)資產(chǎn)，進(jìn)而成功實(shí)現(xiàn)逆襲。

 

以鹽城城投為例。鹽城位于江浙滬包郵區(qū)，是長(zhǎng)江流域物流網(wǎng)絡(luò)的重要樞紐之一。而鹽城的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)是汽車制造業(yè)，整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一且偏重，導(dǎo)致園區(qū)圍繞汽車產(chǎn)業(yè)形成了相對(duì)的單極集聚，外圍園區(qū)空置率較高。但在電商經(jīng)濟(jì)崛起以后，鹽城城投集團(tuán)抓住了這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造了40多家現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)園，通過強(qiáng)化物流交通網(wǎng)絡(luò)有效緩解了這一情況。

來源：鹽城城投集團(tuán)官網(wǎng)

 

如鹽城城西南現(xiàn)代物流園，以“園中園”的模式，建設(shè)鹽城電商快遞產(chǎn)業(yè)園。運(yùn)營(yíng)商一方面引進(jìn)了蘇寧、順豐、華曉醫(yī)藥、滴滴速配等一大批智慧物流項(xiàng)目，推動(dòng)園區(qū)的智能化升級(jí)改造；另一方面，又通過孵化器、眾創(chuàng)空間等吸引了近400加電商企業(yè)入駐，進(jìn)而成功地打造了江蘇首屈一指的智能倉(cāng)配生態(tài)集群。

 

借由打造物流樞紐，鹽城一些相對(duì)外圍、經(jīng)營(yíng)較差的園區(qū)，成功實(shí)現(xiàn)逆襲，并進(jìn)一步推動(dòng)其產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)：第一產(chǎn)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品“三品”品牌數(shù)達(dá)362個(gè)，累計(jì)建成全國(guó)綠色食品原料標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地共計(jì)5個(gè)、省級(jí)綠色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地85個(gè)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重為高達(dá)39.7%，拉動(dòng)全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)45.3%[1]。

 

與此類似，曹妃甸國(guó)控通過港口建設(shè)，有效降低了其物流成本，推動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜂撹F、裝備制造產(chǎn)業(yè)等支柱性產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)6%以上；軌道交通裝備等五大新興產(chǎn)業(yè)也成功落戶曹妃甸，更達(dá)成了48.1%的年增長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)第二、第三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)9.6%與9.1%的增長(zhǎng)。

曹妃甸港，來源于曹妃甸國(guó)控官網(wǎng)

由于借由物流樞紐實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)承接與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，曹妃甸脫離了原本的資源型城市定位，臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)由大量空置過渡到被新興產(chǎn)業(yè)填滿，出現(xiàn)了一派繁榮的景象，包含自有園區(qū)經(jīng)營(yíng)與租賃在內(nèi)的業(yè)務(wù)，收入毛利率從2018年的8.39%提升至2020年的33.58%，有了很大的提升。

 

這兩個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，都借由融入全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)成功地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展與升級(jí)，借由物流地產(chǎn)成功地盤活了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的存量。隨著雙循環(huán)戰(zhàn)略布局的進(jìn)一步推進(jìn)，這種借由全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)融入雙循環(huán)的定位與模式，將會(huì)在打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展新增長(zhǎng)極的同時(shí)，有效地推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城融合以及園區(qū)存量的活化。

 

重整園區(qū)布局

打造產(chǎn)業(yè)集聚園

我國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了從1.0到4.0的時(shí)代，然而有一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)的布局，依然處于相對(duì)落后的狀態(tài)。這種布局不僅包含了園區(qū)的建筑布局，還包括了園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局。

 

零碎而分散的園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局中，屬于不同產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)交織分布，不利于產(chǎn)業(yè)協(xié)同與集聚的強(qiáng)化。不僅如此，由于不同產(chǎn)業(yè)需要的基礎(chǔ)設(shè)施支持與服務(wù)有所不同，因此也會(huì)造成園區(qū)企業(yè)的不便與園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的額外負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的入駐率。

 

而一些園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過將園區(qū)進(jìn)行重新劃分，將園區(qū)由原本的工業(yè)園轉(zhuǎn)化為特色產(chǎn)業(yè)園，將分屬于不同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)分門別類進(jìn)行安置，進(jìn)而有效強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)。

 

以順德為例，順德原有382個(gè)村級(jí)工業(yè)園，見縫插針地散落在市內(nèi)205個(gè)村，聚集了超過1.9萬家中小微型企業(yè)。這些企業(yè)具有“小散亂弱”四大特征，用地面積占順德已投產(chǎn)工業(yè)用地的70%，但卻僅僅貢獻(xiàn)27%的工業(yè)產(chǎn)值和4.3%的稅收。

 

在2018年以后，順德城投開始重整其產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局，一方面將園區(qū)進(jìn)行改造，大批空置的鐵皮廠房被重整為主題性的新發(fā)展理念產(chǎn)業(yè)園區(qū)，另一方面通過政策申報(bào)的方式吸引企業(yè)入駐。

 

在第一批八大產(chǎn)業(yè)園建成以后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)受到了眾多企業(yè)歡迎。2020年第一季度，順德各大產(chǎn)業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)超1000億元的投資額、共計(jì)42個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目簽約動(dòng)工，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值750億元；第二季度，深圳寶能、珠海華發(fā)等大型企業(yè)紛紛簽約落地，投資數(shù)百億元建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)。隨后，庫(kù)卡、發(fā)那科、ABB、安川、川崎等世界機(jī)器人排名前五名的行業(yè)巨頭均以落戶和合作形式進(jìn)駐順德，預(yù)計(jì)在2025年形成兩個(gè)超6000億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前已是一片繁榮。

 

一位園區(qū)機(jī)器人智能設(shè)備公司的副總經(jīng)理坦言：“以前我們?cè)谝患易瞿＞叩呐f廠房生產(chǎn)，不僅面積小、環(huán)境差，更重要的是滿足不了智能設(shè)備進(jìn)場(chǎng)要求；去年底搬進(jìn)了嶄新的標(biāo)準(zhǔn)廠房，智能裝備上新，產(chǎn)值一下子就實(shí)現(xiàn)了翻番。”在短短兩年的時(shí)間里，園區(qū)從破舊到先進(jìn)，企業(yè)入駐率迅速拔高，稅收實(shí)現(xiàn)了超35倍的增長(zhǎng)。

 

自去年以來，上海市、江蘇省、浙江省、廣東省、湖南省等省市，也紛紛出臺(tái)特色產(chǎn)業(yè)園培育政策，如上海重新劃分了40個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園，圍繞人工智能、生物醫(yī)藥、集成電路等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新的布局與規(guī)劃；如柳州螺螄粉產(chǎn)業(yè)園，通過打造“螺螄粉+文旅”的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在聚攏螺螄粉產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，打造了國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。

 

這些園區(qū)都通過重整園區(qū)的物理與產(chǎn)業(yè)布局，將工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園打造為單一產(chǎn)業(yè)聚集園與特色產(chǎn)業(yè)園，有效強(qiáng)化了其產(chǎn)業(yè)集聚，進(jìn)而盤活了園區(qū)的存量資產(chǎn)，同時(shí)有效地推動(dòng)了地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)逐步推進(jìn)，這種定位的轉(zhuǎn)換將為園區(qū)企業(yè)提供更好的發(fā)展環(huán)境。

 

總的來說，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率高，常常是由于其定位以及園區(qū)設(shè)施過時(shí)的結(jié)果。但園區(qū)依然可以通過定位的轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)園區(qū)存量資產(chǎn)活化。在此過程中，這些園區(qū)的存量資產(chǎn)得到了有效盤活，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)集聚與協(xié)同效應(yīng)的進(jìn)一步加深，甚至有效推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域—園區(qū)—企業(yè)多方共贏的局面。