近年來，我國城市發(fā)展進入存量時代，城市更新的趨勢從“點狀更新”轉向“區(qū)域更新”。區(qū)域更新是一個綜合考驗多方關系協(xié)調(diào)、業(yè)態(tài)定位升級、綜合設計改造及持續(xù)服務運營能力的領域，今天我們重點分析的案例望京小街就是城市區(qū)域更新的一個成功案例，它在多個環(huán)節(jié)的創(chuàng)新舉措，使其成為目前北京最熱門的商圈之一，也成為了老舊商街開展城市更新的樣本。

望京小街的前世今生

望京小街位于北京朝陽區(qū)望京片區(qū)臨近機場高速大山橋西側, 北連望京街，南通阜榮街，全長360余米，寬約40米，南北兩側為萬科時代中心和方恒購物中心。這條歷史十幾年的小街，在經(jīng)歷兩年多的規(guī)劃設計以及五個月的改造施工后，在2021年8月重新亮相，以時尚、藝術、國際化的特色成為北京最熱門的商圈之一，完成了從“臟亂差”到“新地標”的改造提升。

望京小街區(qū)位

望京小街建成于十多年前，改造前的小街整體空間愈漸老舊，商業(yè)層次與當前的實際需求產(chǎn)生了錯位。

改造前的小街

小街道路日漸破損、加之日均400輛共享單車的無序“蹲點”，外賣快遞車分秒必爭的飛馳，基本的通行功能大打折扣，周邊商業(yè)的可達性也受到了影響。而小街兩側分散的產(chǎn)權，近千家商戶以及附近諾大的人口基數(shù)，更為小街的軟性界面改造增添了難度。在商業(yè)業(yè)態(tài)、空間管理、服務品質(zhì)等方面，小街與望京地區(qū)整體的氛圍及周邊居民的需求差距越來越大。

改造前的小街

2020年，朝陽區(qū)采用“政府投入+社會資本”的多方共建模式，與萬科、方恒共同開展街區(qū)更新，由望京街道辦出資1300萬元改造小街的基礎設施硬件，萬科投入3500萬元提升小街環(huán)境和智慧化等軟件水平，帶動了區(qū)域整體的空間及業(yè)態(tài)升級，打造了集購物、休閑、餐飲、商務、住宿等業(yè)態(tài)的多元消費空間，一開街就成了北京新的網(wǎng)紅地標，形成了獨具特色的“望京小街”商圈。

改造后的小街

六大環(huán)節(jié)，成就更新樣本

望京小街的成功再生，不止于對空間及業(yè)態(tài)進行了提升改造，而是在團隊構建、調(diào)研定位、空間景觀、業(yè)態(tài)活動及智能管理多個環(huán)節(jié)都尋求者最優(yōu)解，下面我們就六大環(huán)節(jié)逐個進行拆解分析

第一步：團隊搭建 共治共建

望京小街涉及產(chǎn)權主體復雜，兩側分屬不同產(chǎn)權主體，同時還有大量零散商戶持有部分產(chǎn)權，更新涉及利益方數(shù)量較多，如何推動訴求不一的多主體共治共建，成為小街更新面臨的首要課題。

萬科時代中心與方恒購物中心之間的望京小街

望京小街在團隊方面的成功經(jīng)驗可以概括為三方協(xié)作，有機融合，同策同力解決問題。（政府多部分協(xié)同努力、街道及大企業(yè)主動投入、小業(yè)主及居民齊心合作）。

在團隊架構上，望京街道以萬科、方恒為重點，建立以黨建協(xié)調(diào)委員會為核心，小街自治委員會為支撐，商戶自治聯(lián)盟和流動黨支部為補充的治理架構，將望京小街產(chǎn)權方（企業(yè)）、管理方（職能部門）、使用方（商戶、居民、消費者）有機融合起來。經(jīng)過10余次區(qū)級層面的小街治理調(diào)度會，上百次的街道級“吹哨報道”，推進解各類問題。

同時，成立望京小街街區(qū)共治委員會，簽訂商戶自治公約與街區(qū)文明公約，建立小街公共收益“資金池”，形成城市物業(yè)專業(yè)管理、街區(qū)經(jīng)營收益反哺街區(qū)長期管理運營自轉模式。

小街公約

在公共資金投入上，望京街道將原來用于做更大區(qū)域的資金集中到這個區(qū)域。通過政府資金投入撬動社會資源合作，萬科出資與街道合力改造了區(qū)域的公共空間，方恒逐步騰出地下空間近一半的超市面積，釋放出大量的機動車停車位，以解決機動車停放問題。

第二步：調(diào)研為先 敲門行動

改造正式啟動后，項目的設計團隊沒有著急開始小街更新的策劃及設計，而是首先進行了詳實的調(diào)研。首先調(diào)研的是企業(yè)，在查閱了望京周邊地區(qū)2.4萬戶企業(yè)后挑出了西門子、奔馳、阿里、美團幾個代表企業(yè)并上門調(diào)研了他們對于小街改造的需求與想法，接下來再調(diào)研居民，在梳理了2019年附近居民向政府部門反映的6700件意見后，將交通、治安等各類問題排排序，然后安排上門調(diào)研附近居民的需求：“您在望京工作和生活最缺什么？”

調(diào)研的結果最終梳理出“品質(zhì)商業(yè)、文化體驗、戶外體育、藝術交流”四大核心需求，在環(huán)境整治上則鎖定了“停車難、垃圾多、能耗大”三大痛點。

改造后集商業(yè)文化藝術及戶外活動為一體的望京小街

第三步：國際高度 時尚定位

在對小街的整體定位上，除了考慮到調(diào)研得出的周邊業(yè)主及居民需求外，項目團隊還充分考慮了小街所在的望京區(qū)域周邊企業(yè)及居民的商業(yè)潛力。

望京片區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，分布有大量大型企業(yè)和跨國公司，聚集世界500強企業(yè)6家，涉外企業(yè)1113 家，其中包含西門子、戴姆勒奔馳為代表的德國企業(yè)，而在望京常住的24萬人口中，外籍和海外背景高端人才占比逐年上升。

因此，朝陽區(qū)政府和項目投資方共同確定了望京小街的改造方向：開放性、輕時尚、生活化、交流性的國際商業(yè)街區(qū)。一條具有活力的商業(yè)步行街，一個回應社區(qū)居民需求的線性城市空間，而步行街的英文名Wangjing Walk也意在強調(diào)其可行走性和慢生活的調(diào)性。

Wangjing Walk

第四步 ：空間改造 景觀縫合

前期準備工作后，就是改造更新最重要的環(huán)節(jié)——空間改造，望京小街在空間上的改造重點可分為小街部分和萬科時代中心的改造兩個部分。

望京小街平面布局

1、望京小街空間策略：以景觀縫合街區(qū)

望京小街的空間改造首先是將交通性的道路進行了功能轉變，從通行性道路變成以步行為主的道路。其次是增大了公共空間，兩大業(yè)主，特別是萬科時代中心的中庭釋放出一部分空間并變成公共的開放空間。

在改變小街功能與擴大空間的基礎上，小街的空間設計整體策略被確定為以景觀縫合街區(qū)，設計者將小街的空間格局進行重新梳理，并運用景觀的手段縫合街道兩側和連接整個城市片區(qū)，相較傳統(tǒng)的城市街道空間，40米寬的小街更像是一個城市公共走廊，通過模糊邊界，利用現(xiàn)有高差來區(qū)分通行空間和停留空間，打造了一個可動可靜，兼具步行和聚會活動功能的體驗性公共空間

兼具步行及活動功能的空間

策略1：步行街原12米車道路寬度不變，但改為預留的應急通車需求,平時作為休閑活動及商業(yè)活動的空間。

街道活動空間

街道斷面改造前后對比

策略2：利用兩側人行空間和高差改造為木質(zhì)大臺階，結合階梯式綠化，形成小街活動的觀演劇場式空間。

加設的木質(zhì)大平臺

策略3：兩側商業(yè)街增設外擺區(qū)域，拓展商家經(jīng)營界面，營造活力商業(yè)氛圍，同時統(tǒng)一升級了店招設計。

模糊了商業(yè)界限帶動了街區(qū)休閑氛圍的外擺區(qū)

策略4：景觀風格重塑，在重點空間結合科技，互動，展示等元素設置了景觀標志節(jié)點、互動裝置、以及藝術裝置布設等12處國際化設計的景觀打卡點，增強體驗和記憶，突出小街的藝術與時尚氛圍。

懸掛藝術裝置《風舞游龍》藝術家工作室：Quintessenz （德國）

小街上最搶眼的藝術裝置是懸掛在空中的由輕質(zhì)半鏤空的PVC材質(zhì)做成漸變色塊并通過120根不銹鋼拉伸而成，既是視覺中心也是“縫合”街區(qū)的重要介質(zhì)，如今也成了小街的代表標志。

新媒體藝術裝置《望京之眼》

藝術家工作室：OUCHHH（土耳其）

地面彩繪藝術《森舞曼波》藝術家工作室：MERRYRURU （中國）

“柏林熊”雕像

2、萬科時代中心建筑及室外空間更新

讓小街面目一新的，除了街道的景觀空間外，還有一個重點是萬科時代中心的更新，萬科時代中心的更新早于望京小街，在16年就開始了，其改造分了兩個階段進行

第一步主要是建筑空間改造，把原建筑從一個單一商業(yè)中心，轉化成商業(yè)和辦公、文化、藝術、公共設施相結合的復合業(yè)態(tài)。

改造前的萬科時代中心

改造后的萬科時代中心

第一期辦公在2018年底開業(yè)。雖然備受好評，但單純的立面升級還不能足以成就一個優(yōu)秀的商辦綜合體，同時因為當時望京小街臟亂差的現(xiàn)狀限制，時代中心的租售情況并不是很好。

所以第二階段，萬科聚焦于對商業(yè)空間尤其是室外空間的升級優(yōu)化。項目內(nèi)部原來是一個150米長、50米寬的庭院，尺度的失調(diào)以及和城市的割裂，使這個的稀缺的公共空間被長期閑置。通過業(yè)態(tài)置換和空間優(yōu)化，把原來地下一層的低效商業(yè)空間，轉換成面向庭院的優(yōu)質(zhì)街鋪。商業(yè)的能量輻射到室外，形成了一個新的城市公共空間。

萬科時代中心中庭平面

雖然項目的整體商業(yè)面積比原來減少了70%，但是由于把上層無用商業(yè)面積，置換成了街道層高活性的商業(yè)區(qū)域，整體的商業(yè)氛圍有增無減。豐富的餐飲外擺、展覽空間、藝術品展示和景觀小品設置，讓空間的活動密度大大提升。

改造后的萬科時代中心中庭空間

在萬科改造施工階段的尾聲，望京小街被朝陽區(qū)政府納入國際文化步行街的計劃，萬科加入到望京小街的改造計劃中，在整體定位策劃、空間設計、智慧管理方面參與了決策及執(zhí)行，最終的方案讓時代中心的建筑與小街內(nèi)外打通，形成一體的公共開放空間，中庭空間和城市產(chǎn)生了更豐富的互動，通過音樂舞臺、藝術裝置、景觀小品、噴泉、 燈光的結合，成為了小街活動的又一核心。

萬科時代中心與望京小街的空間過渡處理

萬科時代中心中庭的木質(zhì)平臺

第五步：業(yè)態(tài)煥新 時尚活動

空間更新了，業(yè)態(tài)和活動也亟待升級，在規(guī)劃設計中，萬科團隊關注小街兩側的商業(yè)業(yè)態(tài)互補需求，差異化地引入了大量新晉品牌和網(wǎng)紅IP業(yè)態(tài)。兩側商場變成了集餐飲、影院、酒吧、文創(chuàng)集市、商超等業(yè)態(tài)為一體的復合商業(yè)體，米其林餐廳牛排家、隱廚、湊湊、牛角村等品牌企業(yè)入駐。

望京小街部分美食

望京小街特色集市則分為歡樂吃喝區(qū)、進口品牌區(qū)、網(wǎng)紅歡悅區(qū)、童樂互動區(qū)四大主題板塊，通過精心篩選，引入包括Anatolia的輕珠寶、芝心花的甜品、申德勒的快餐、ULKER優(yōu)客的進口食品，Beer library的德國啤酒等相關特色商鋪，形成望京區(qū)域的時尚都市生活。

望京小街特色集市

產(chǎn)業(yè)層面，望京萬科時代中心緊跟朝陽區(qū)“科技賦能”的步伐，定位于集團型企業(yè)總部辦公場景，重點引進規(guī)模在200人至5000人的TMT領軍企業(yè)。隨著商街的整體的改造提升，越來越多的明星企業(yè)投來關注目光，如keep、唱吧、HIGO、北控城市發(fā)展等企業(yè)總部已經(jīng)進駐小街。

在節(jié)慶活動方面，小街先后舉辦了包括開街日活動、漢堡節(jié)活動、21年北京時裝周、城市更新展、朝陽區(qū)上市企業(yè)敲鐘等活動。同時萬科積極統(tǒng)籌社會資源，引入城市書屋和北京設計中心，在小街社區(qū)開展“城市親歷”等公共藝術課題實踐、舉辦“2020云畢業(yè)季”線下平行作品展和青年設計沙龍，與望京周邊企業(yè)共同探索藝術型街區(qū)的建設與運營模式。

望京小街部分活動現(xiàn)場

望京小街近期活動海報

第六步：智慧之芯 數(shù)據(jù)管理

最后，可能并不怎么起眼但很多城市舊改中都會遇到的后續(xù)治理難題，望京小街也給出了自己的方案。在小街改造過程中，望京街道聯(lián)合萬科，對街區(qū)設施進行智慧化升級，開發(fā)建設了“智慧之芯”管理平臺，連接智慧停車、綠色節(jié)能、小街商圈、社區(qū)公約、小街安防等五大運營場景，可對小街商戶人流車流、垃圾箱、溫度、濕度、能耗、消費指數(shù)等進行實時數(shù)據(jù)分析，形成智慧生態(tài)閉環(huán)。

“智慧之芯”管理平臺

在停車和環(huán)境兩大難題上，通過精細化的垃圾分類和智慧停車，望京小街的城市管理負面問題投訴量下降了80%。從周邊社區(qū)12345市民熱線綜合評價看，滿意度從街道地區(qū)中下游上升至第一位。

停車方面，在盡可能利用存量停車位的前提下合理利用信息技術和大數(shù)據(jù)，一是采用了”共享停車“的理念，利用辦公和住宅度車位的需求不同，實行分時停車，二是在實時監(jiān)控及停車場動態(tài)數(shù)據(jù)分析基礎上，分配空置停車資源，實時發(fā)布臨停空余車位信息，且停車資源可視化，在街區(qū)四角以及出入口關鍵位置設有交通引導指示屏。

人車分行系統(tǒng)

環(huán)境管理方面，采用了可視化可溯源的垃圾分類系統(tǒng) 望京小街兩側餐廚垃圾產(chǎn)生量大，萬科引入了“零廢棄”概念，實現(xiàn)垃圾分類的可視化、可溯源、可控制。所有商鋪，除了進行垃圾分類，還要通過垃圾分類分戶計量稱重，實現(xiàn)垃圾數(shù)據(jù)的可視化與可溯源，實現(xiàn)精細化的垃圾分類管理。

總結

望京小街的改造首先帶來的是銷售額增長，地方級收入翻了數(shù)倍。方恒購物中心月均銷售額817萬元，增長47%；萬科月均銷售額達2096萬元，是之前的1.4倍。預計萬科時代中心2021年貢獻的地方級收入，是2019年的8倍。

商業(yè)的繁榮也帶動了周邊寫字樓的租金。這里匯聚了至少6家獨角獸和上市、準上市企業(yè)，估值達578億元，包括每日優(yōu)鮮、Keep、唱吧等。

此外，更大規(guī)模的城市更新將在望京啟動。望京東北部的近10個商業(yè)體將聯(lián)動更新，同時打通綠道和交通聯(lián)絡線，打造步行1小時可達的活力消費圈。

中國的商業(yè)型城市更新項目目前有著較強的網(wǎng)紅化傳媒化的趨勢，從望京小街的成功經(jīng)驗來看，網(wǎng)紅打卡即空間建筑及景觀裝置的投入只是其中某一個環(huán)節(jié)，同樣多的努力與創(chuàng)新舉措在搭團隊，做調(diào)研，選業(yè)態(tài)，辦活動，搞治理等方方面面都有所體現(xiàn)。

從上述數(shù)據(jù)來看，這些舉措最終帶來的效益不僅停留在傳播度上，除了自身的銷售額外，望京小街的更新對于周邊租金甚至更大規(guī)模的城市更新都有著積極的帶動作用。

對于商業(yè)型的城市更新項目可謂一個樣本與啟發(fā)，我們希望今后能看到更多空間與內(nèi)容，日常與藝術結合的城市更新項目出現(xiàn)。