產業地產運營服務的六個問題與十二種方案
來源: 產城觀察網 作者: 產城觀察網 時間:2022-04-22
做產業地產地產要遵循產業發展邏輯，產業地產的真正價值便在于通過產業運營與服務，培育孵化產業，以園區為載體，構建平臺與生態圈，服務區域產業發展。基于以上理論，本文從產業發展邏輯出發，針對產業發展的六個問題，提出產業地產運營服務的十二種方案。一是市場問題。產業也好，企業也好，良性穩定地發展，都離不開良好的市場培育。市場是企業生存的根本，沒有市場也就沒有企業。所以企業在選址時往往需要考量區域是否有足夠的市場容量以滿足自身的生存需求。二是技術問題。當下我國產業正處于轉型升級階段，技術創新是產業升級的根本動力，特別是戰略性新興產業的發展，更是離不開技術創新的支撐。然而當下技術創新難、各產業技術落地難的問題依舊嚴重，科技成果轉化率不足，高校與科研院所科技成果的有效供給局面尚未形成。三是產品問題。對于企業來說，開發新產品、改進老產品，是企業不斷發展壯大的根本途徑，也是企業提高經濟效益和競爭能力的重要手段。四是人才問題。無論是引進發展高新企業,還是轉型提升傳統產業,都離不開高端人才的強大支撐，特別是新型產業的發展，更是離不開人才聚集。然而許多新興市場面臨著人才匱乏的問題，如何幫助企業找到并留住高端人才也是產業地產運營服務需要解決的問題。五是資金問題。企業（特別是中小企業）融資難是制約企業發展的一大難題，中小微企業融資難、融資貴問題更是世界性難題。六是服務問題。當下，企業越來越關注服務，在一家產業園區里面，園區企業的需求共性與個性并存。同一產業的企業，它們有著共同的需求。而企業作為個體，每一家企業都有各自的需求，甚至同一家企業在不同發展階段，又有不同的需求。園區運營服務內容多而復雜，對于產業地產商來說，園區運營服務并不好做。
針對產業發展的六大問題，本文提出了十二種解決方案。市場問題的主要解決思路為“訂單換產業”，即由政府出臺定向訂單政策，幫助前期企業招引，進而形成基礎產業氛圍。在此思路下，政府和企業雙方各取所需，政府招到了商，企業拿到了政府訂單，打開了當期市場。技術問題的主要解決思路有三：一是“會展引專業”，即通過長期承辦學術活動、行業會議、展覽，實現自身信息流匯集，招引科研院所等專業機構，加速產學研轉化。二是“政府投科研”，具體來說，政府可成立產業研發基地，由政府城投平臺投資購買實驗設備，定向回購一部分研發樓并以較低租金吸引基礎研究團隊或企業入駐。三是“共享促創新”，共享創新是數字經濟時代新的創新模式，利用互聯網信息技術全時空、全過程、低成本、高效率共享和使用各類創新資源。具體來看，可由政府建設持有具有靈活租賃面積和租賃時間的共享工廠，打造工業版共享WEWORK，企業共享生產、共享資源、共享利益、共享市場等，由此幫助中小型工業企業進行技術創新，比較典型的案例有上海浦東金橋工業WEWORK。產品問題的主要解決思路為“整合供應鏈”，首先是整合供應鏈前端，通過定期主辦行業博覽會，提供多場次的商貿配對服務，以及針對面向新趨勢的供應鏈論壇活動等，為各方打造規范、透明、高效的平臺，促進供應鏈需求對接，增強行業影響力，開拓接觸全球企業的渠道。其次是整合供應鏈后端，通過政府商會組織、供應鏈金融服務，引領新產品研發，并為客戶提供一體化解決方案。人才問題的主要解決思路為“補貼換人才”。引入高端人才關鍵是以人為本，滿足高層次人才生活需求，包括家庭發展需求、老人養老需求、兒女教育需求、生活生態需求等，針對高層次人才的各種需求，可結合人才政策，為高質量人才提供專項政策、工作補貼、落戶安家補貼等，進而實現高層次研發人才引入。資金問題的主要解決思路有二：一是“政府造平臺”，當下，研發方面面臨的一個問題是，政府往往有目標缺推動，本地產業企業則是有經費缺團隊，研發團隊則是有想法缺投資，因此關鍵在于政府要做好研發團隊與本地產業企業的對接，提供頂層規劃，為企業明確產業創新方向，產業企業則通過政府協助，對接研發團隊助力研發工作，投入R&D經費，由此把本地生產型企業R&D經費，變成區域政府對于研發團隊的招商經費，同時幫助本地企業創新。二是“政府建基金”，即政府建立產業引導基金，鏈接金融企業，為入園企業提供全周期金融服務，根據服務對象在招引期、初創期、發展期、蛻變期的特點和需求，針對政府招引項目、設備材料采購、擴大產能、提質增效、股改上市、盤活解困等環節，為企業量身定制全周期的金融服務。服務問題的主要主要解決思路有三：一是“定制成招商”，即為定向引入的企業定制總部辦公樓、研發大樓、標準廠房、疊拼研發辦公、展示中心、產業社區等，以滿足企業發展的需求。二是“渠道強招商”，即搭建全渠道的招商體系，包括產業鏈招商、海外招商（與境外與擁有豐富產業資源的機構或自然人開展合作）、中介渠道招商、戰略合作伙伴綁定（深度綁定，共同發展產業地產業務）、合作商協會及高校院所（合作開展項目招商工作）、基金招商（與國內外知名的產業投資基金公司合作，對優質產業資源進行挖掘）、聯動政府（掌握有拿地能力和需求企業的及時動向）、搭建企業家聯盟（找到錨點，定向招商一批驅動型企業）等。通過全渠道的招商體系打造，打造產業地產的快速招商能力。三是“服務顯真心”，即為入園企業提供創投孵化服務，引進大型龍頭企業、科研院所、創投機構等孵化器運營主體，搭建創新創業孵化服務平臺如產業智慧服務云平臺、投融資平臺、產業公共服務平臺等，提供完善的創新創業物理設施平臺如科技創新研發中心、眾創空間、公共服務空間等、營造園區創新創業氛圍如舉辦創新創業大賽、提供創業導師輔導、融資路演與資源對接服務。除此之外，還可以在部分產業領域可開展全流程生產服務。總之，產業地產商一定要遵循產業發展邏輯，深刻理解企業需求，為產業的轉移、落地、孵化、成長、發展、壯大、退出提供全生命周期的價值服務體系，通過運營服務，一方面實現資產的增值和自身運營能力的提升，另一方面幫助區域實現產業轉型升級。
