以下為這次分享的文字簡錄。
主要以單體或者一兩棟物業為主要形態，自持經營，大多是小戶型，一室戶，一房一廳，少數兩房。土地屬性多為商業用地、養老用地或醫療與社會福利用地。養老機構按照客戶特征分為：活力型、介護型、全護理型，基本包括了從自理型、半失能半失智、全失能失智型到臨終關懷的全部需求。
綜合型開發項目，自持加可售物業為主，定位為全齡化健康社區或者一站式養老社區。土地屬性基本是住宅用地、綜合性用地或者養老服務用地。從開發運營模式的角度包括重資產、輕資產或輕重結合方式。聚焦到養老的定位上，大體是三個方向：CCRC、AARC、CLRC。
大體量的產業綜合體項目，占地規模千畝以上甚至幾千畝，建筑體量大都幾十萬甚至百萬平方米級別。業態也較復雜，關聯到城市建設、鄉村振興、生態環境、文化旅游、醫療健康、運動休閑、中醫要與養生理療、甚至民風民俗等諸多方面，是立體化、多維度的生態型產業鏈?？叼B小鎮大體分為兩大類，資源型與產業型，資源型包括自然生態、人文環境或者醫療教育等核心資源驅動發展，以養生、養心、養身為核心；產業型大多以中醫藥、體育運動、醫療健康、康復護理、文旅度假、田園農業等為核心；這些都離不開配套服務的加持與驅動。
地產商是參與康養產業開發與運營的主要力量，特別在養老社區、康養小鎮的開發與運營上，占據主要市場份額。據統計，百強上市房企有80%左右已經開始涉足康養產業，如保利、華潤、遠洋、越秀等大型央企或國企，也有融創、榮盛等民營企業。
保險公司參與康養社區的開發，也在快速發展。據統計已經要超過22家保險公司進入養老產業，多家公司在養老社區的開發與運營上頗有建樹。如泰康、太平、國壽、太保等。
傳統養老服務機構，快速進入康養領域，并率先建立模式，埋頭運營，扎實服務，引領行業發展，做出了比較明顯的行業貢獻。比如親和源、九如城、大愛城等。
地方性國資企業進場，是趨勢。大多承擔當地政府的產業引領職能，示范性、平臺型、數字化，是基本要求。其實并非簡單規劃建設一個養老機構，大多是融合老年醫學、老年評估、慢病管理等職能，是區域示范性養老綜合體。
整體定位上基本以模式照搬與模仿為主，主流模式是CCRC，一站式持續照料退休生活社區。硬件設施上，建設能力都非常強，甚至完全可以超越學習對象，運營和服務上需要繼續打磨。若以地產商為開發主體，更傾向與AARC，活力退休社區，以快樂生活服務配套設施為主，輔以醫療康復護理服務為最好。當然也有創新，比如遠洋地產的CLRC模式，就是以CCRC為基礎，創新性的結合了本土特色和開發商屬性。
從定位的角度看，康養小鎮主要是三種定位模式，資源驅動、產業驅動、服務驅動。根據項目的自然生態環境、人文特色、產業優略勢、開發商資源整合能力與運營發展訴求等，確定規劃定位與發展方向，以單一驅動或者一拖一、一拖二或者混合驅動模式，打造核心競爭力或者強化康養主題?？叼B小鎮定位還不是最核心的，最核心的是要關注產業落地能力與可持續的運營能力，“活”的生活、生產、生態，才是關鍵。
醫養結合是資源植入的重點。政策是風向標，有明確的指向與要求。老年醫學、康復護理、中醫理療等是重要方向。避免重資產的植入方式，更傾向與輕資產的結合模式。
結合方式主要有三種，品牌嫁接、委托管理、互聯網+。特別是數字化醫療、慢病管理平臺、互聯網醫院、人工智能設備等，都將成為醫療健康植入的可能元素。但如何植入、植入到什么程度、如何提供服務、提供哪些服務，或者會員體系怎么設計等，是技術性的關鍵動作。
對于康養項目而言，我們常常說一體兩翼，一體是一個綜合體，兩翼是快樂生活和醫療健康?？鞓飞睿桶l展趨勢和實際效果而言，就是圍繞老年教育與終身學習展開的社群建設與運營。不是照搬一所老年大學，也不是集中式建設一個老年課堂，要有創新和新干法。建議開放式大學，交互式服務，沉浸式體驗。大學是形，教育是內容，社群是手段，康養是實質。
在服務內容上，習慣性思維是以醫療為核心，特別希望能解決醫療落地和高端醫療服務能力，這是必要的，但非充分的。應該逆向思考，首先重點考慮服務活力老人的問題，按照服務量級和頻次，排序服務內容，從活力教育社群開始，再延伸健康管理、護理康復、醫療服務等。另外，要擺脫一次性消費的管理模式，注重重復消費的服務模式，通過流程化的運營思路，撬動客戶在不同消費場景和服務觸點，形成健康服務消費鏈。
在疫情反復、持續爆發的新背景下，也需要對康養有新的思考。家庭可支配收入縮緊狀態下的所謂消費降級，其實是對未來消費場景有了更高的要求，再結合康養購買決策模型的變化，因此再銷售過程中，已經不僅是賣健康空間、康養服務那么簡單，也不止停留在所謂生活方式上，更需要理解，售賣的是一個家庭的健康養老解決方案。同時，在營銷過程中，要轉變傳統思路，運營前置做營銷，銷售前置做渠道。同時創新結合金融模式，真正理解最常使用的會員制與押金制的原理和編制方案。
保險結合養老，已經是康養產業一股非常重要的力量。重資產模式以泰康為代表，三個層級的模型，保險+資產+運營的頭部閉環模式、醫養融合+持續照護+旅居的養老服務模型、社區+醫院的項目開發模型。輕資產模式以光大為代表，投資控股+租賃經營的以公建民營為主的全國旅居模式。輕重并舉模式以太平為代表，“梧桐人家”旗艦平臺+“樂享家”全國養老網絡模式。都值得行業深入研究與學習。
地產開發結合養老，很多企業采取高舉高打的品牌植入模式，快速移植國外先進理念、運營模型和服務方式。如融創融愛家與日本美邸的結合、天地健康城與澳洲艾維的結合、蘇州康養與魅力花園的結合，當然也有保險公司如太平與美國水印的結合、太保與歐葆庭的結合等。歐美模式、澳洲模式、亞洲的韓日等模式的進入，給地產結合康養帶來從理念到落地運營全方位的支持，當然個別項目的結合效果，有待時間考驗。
以地產企業為主體進行康養產業的投資、開發與運營，要避免出現“重開發，輕運營”、“重硬件，輕服務”、“重模式，輕落地”、“重概念，輕產業”的現象，而給項目營銷和可持續發展帶來困擾。
