工業(yè)上樓真的存在嗎？
來源:方升研究 作者:方升研究 時(shí)間:2022-07-14
珠三角廠房現(xiàn)狀
燈火閃耀、人口密集、工廠遍地是珠三角重要城市的特征，同時(shí)，也發(fā)展為中國工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一。
《大灣區(qū)城市更新進(jìn)化論》報(bào)告指出，深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發(fā)強(qiáng)度在2017年就已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳逼近50%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地資源的渴求與土地開發(fā)強(qiáng)度逼近極限相撞，使得珠江兩岸制造業(yè)大市不得不對(duì)低效工業(yè)集聚區(qū)說不，高效集約利用土地的倒逼壓力日顯。工業(yè)用地緊張，也使得一些民間炒房團(tuán)從商品樓轉(zhuǎn)向廠房市場，加劇了工業(yè)用地的成本增加，一些地區(qū)廠房年租金上漲高達(dá)40%，導(dǎo)致一些待發(fā)展的中小企業(yè)無處擴(kuò)產(chǎn)，被迫外遷。據(jù)悉，由于歷史原因，珠三角村級(jí)工業(yè)園設(shè)立時(shí)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，有一次性賣斷給企業(yè)的，有企業(yè)建好后享有幾十年使用權(quán)的，還有出租給企業(yè)。土地利用方式改革涉及利益繁眾，很難平衡，能推行得下去的，除了利用市場機(jī)制外，不外乎政府將一部分利益讓渡給企業(yè)。如何進(jìn)行土地空間資源的再配置，為工業(yè)升級(jí)提供必要的空間，這成為珠三角工業(yè)土地二次利用的宗旨。對(duì)此，各地政府有絕望也有深情，爭先恐后出臺(tái)一些新政，有為工業(yè)土地總量“劃定底線”的（研究劃定產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線，確保中長期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模），有“化零為整”的（首先是將閑置土地組合為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其次是對(duì)原有建設(shè)用地等各類用地采取各類措施整合在一起），有要求“工改工”比例的，有“縮短時(shí)限”的（對(duì)于未來的工業(yè)項(xiàng)目采取出讓或租賃方式供應(yīng)土地的，明確要求“均原則上不超過20年”）。這些都是“再分配”過程的起點(diǎn)，而采用“工業(yè)上樓”等等創(chuàng)新模式來實(shí)現(xiàn)土地集約，提高容積率，歸根結(jié)底才是各政府探索的關(guān)鍵。
我們先來看看什么是“工業(yè)上樓”，目前國家并沒有一個(gè)明確的定義，但實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)當(dāng)是指地方政府在文件中明確提出「工業(yè)上樓」，并設(shè)置相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)樓宇。
比如深圳市寶安區(qū)印發(fā)《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》將“工業(yè)上樓” 定義為「建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房」，并規(guī)范了高層廠房建筑設(shè)計(jì)：鼓勵(lì)符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、適宜在高層廠房中生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐；在首層設(shè)置裝卸貨車位及裝卸貨站臺(tái)；柱網(wǎng)軸線距離宜大于8.7米；保證每個(gè)生產(chǎn)單元至少設(shè)置1臺(tái)載重2噸的貨梯；立面設(shè)計(jì)應(yīng)合理考慮空調(diào)機(jī)位并進(jìn)行遮蔽處理，遵循適用美觀的原則，體現(xiàn)現(xiàn)代化、國際化、濱海風(fēng)情等設(shè)計(jì)理念等。
本質(zhì)上，“工業(yè)上樓”就是企業(yè)把研發(fā)、生產(chǎn)功能放在工業(yè)性質(zhì)的高層建筑里，而不是傳統(tǒng)上地面上平鋪一兩層的廠房。從政府出臺(tái)政策的層面來看，對(duì)“工業(yè)上樓”的指標(biāo)具有廠房高層高、高承重、大空間，入駐企業(yè)傾向于高端制造業(yè)的趨勢。
珠三角作為世界工廠，在此前幾十年間，“村村設(shè)廠”的工業(yè)模式導(dǎo)致土地平鋪式展開，土地零碎化、低效化的現(xiàn)狀，深深制約著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。“工業(yè)上樓”作為新加坡、香港存量時(shí)代提容增效的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成功結(jié)果，不免成為其工業(yè)用地改造這道必答題的一道曙光。
于是在珠三角工業(yè)騰籠換鳥等政策的引導(dǎo)下，各地區(qū)先后將“工業(yè)上樓”作為工改的一項(xiàng)落地措施，原因無外乎以下幾點(diǎn)：
產(chǎn)業(yè)升級(jí)高要求
高新技術(shù)跨界融合的新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)研發(fā)的空間環(huán)境和廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求更高。在東莞、佛山、中山等老舊工業(yè)園區(qū)，在容積率、環(huán)境配套等方面，已跟不上發(fā)展要求。
但是另一方面，生產(chǎn)技術(shù)的提高，又使得工業(yè)上樓成為可能。這一切為“工業(yè)上樓”發(fā)展提供了可能性和必要性。
產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的變化也使得工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)空間的利用有了更多的可能性，也擁有了更多適合上樓的企業(yè)。
總之，“工業(yè)上樓”解決了珠三角企業(yè)無處擴(kuò)產(chǎn)，被迫外遷的情況，或是企業(yè)總部辦公與制造場地分離，增加成本和管理難度的問題。同時(shí)“產(chǎn)業(yè)上樓”也將會(huì)使產(chǎn)業(yè)聚集度提高，形成專業(yè)化園區(qū)。
這些先天條件，使得珠三角地區(qū)工業(yè)上樓成為必然。先跑先贏，“工改”讓污染、重工、占地大利潤少的企業(yè)被淘汰外遷的同時(shí)，如何提前滿足新興產(chǎn)業(yè)的要求，拼的不光是時(shí)機(jī)，還有各地政府的發(fā)展性眼光。比如佛山在換鳥之際，中山還正在抓緊時(shí)間改造園區(qū)做騰籠之裝備。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同，產(chǎn)業(yè)升級(jí)內(nèi)在要求不同，在這場“戰(zhàn)役”中是要乘風(fēng)破浪還是隨波逐流，最終取決于政府的定位和推動(dòng)力度。
工業(yè)上樓現(xiàn)狀
2021年7月，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，其中在保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。這個(gè)定海神針，代表國家高度肯定了“工業(yè)上樓”這種創(chuàng)新模式，在這種情況下各地政府更要看清形勢，才能有效布局。我們來一起了解一下工業(yè)上樓的現(xiàn)狀。- “上樓”企業(yè)一般適合生產(chǎn)設(shè)備較輕、生產(chǎn)過程噪音與污染較小，并且在產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過程中震動(dòng)較小的高端制造業(yè)，例如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)或大數(shù)據(jù)等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)。由于樓層載重等原因?qū)е鹿I(yè)上樓項(xiàng)目的企業(yè)相對(duì)來說都是對(duì)載重要求較低的行業(yè)。從另一個(gè)角度講也是借機(jī)將一些區(qū)域不適合的重機(jī)械、高污染企業(yè)“拒之門外”。
- 「工業(yè)上樓」是一種做法，不是一種定位。園區(qū)的空間規(guī)劃要有全局觀，單層多層參差交錯(cuò)除了適應(yīng)各種業(yè)態(tài)不同的發(fā)展，還提高園區(qū)的透氣性與高級(jí)感，使利益最大化。當(dāng)然不論定制還是成品，調(diào)研再開發(fā)，滿足客戶差異化需求才是靈不靈的關(guān)鍵。
管道、承載力等在建設(shè)前以設(shè)計(jì)完成，由單獨(dú)廠房的怎么樣設(shè)計(jì)都行到與人共檐，能否滿足企業(yè)的定制化需求，直接決定了企業(yè)是否有上樓的可能。這就需要在開發(fā)過程中再根據(jù)實(shí)際情況來適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)是瞬息萬變的，不能刻舟求劍，要靈活，只要沒建起來都可以根據(jù)客戶實(shí)際需求做一些調(diào)整變化。
成品對(duì)于成品入駐，更需要的是對(duì)園區(qū)整體產(chǎn)品的差異化定位，通過差異化引導(dǎo)客戶上樓。任何產(chǎn)品差異化經(jīng)營都有核心的競爭力，園區(qū)也不例外。同樣的“上樓”產(chǎn)品，你的防震、裝卸、物流中轉(zhuǎn)、吊裝平臺(tái)、客貨梯承載和等待時(shí)間、工業(yè)用電、蒸汽廢氣、層高等都是吊打低配置園區(qū)的，在園區(qū)中能做到各方面都第一，或者是擁有唯一稀缺指標(biāo)技術(shù)的，舍你其誰？
企業(yè)決策向來以利潤為導(dǎo)向，政府想引導(dǎo)企業(yè)上樓，集約用地不是理由，優(yōu)惠政策才算是一個(gè)充分理由，但更多的比較優(yōu)勢需要園區(qū)在建設(shè)之初就做好系統(tǒng)規(guī)劃。舍棄了單獨(dú)廠房方便的優(yōu)勢，高層廠房怎么體現(xiàn)優(yōu)勢？無外乎花園辦公的干凈高端氛圍，滿足了研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化的需求，藍(lán)領(lǐng)終于和白領(lǐng)享受到一樣的辦公環(huán)境；智慧化管理的體驗(yàn)；鄰居就是上下游客戶的產(chǎn)業(yè)聚集。
- 當(dāng)然，工業(yè)上樓還在萌芽期 還有很多問題未解決。受限于高層樓宇的承重，目前“上樓”企業(yè)一般適合生產(chǎn)設(shè)備較輕、生產(chǎn)過程噪音與污染較小，并且在產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過程中震動(dòng)較小的高端制造業(yè)。當(dāng)然也有項(xiàng)目在承重能力上做技術(shù)提升，讓上樓工業(yè)企業(yè)范圍更寬廣的，比如松湖·智谷，將低樓層（1F-3F）增加承重到1000kg/平方米，為重型器械上樓提供了條件；標(biāo)準(zhǔn)層承重增加到了750kg/平方米。但目前大部分園區(qū)的承重能力還在標(biāo)準(zhǔn)而已。2、針對(duì)每個(gè)行業(yè)不同的需求如何整合產(chǎn)業(yè)千行千面，生物醫(yī)藥企業(yè)需要十萬級(jí)潔凈廠房滿足生產(chǎn)工藝和空氣潔凈度的要求才能引導(dǎo)上樓；精密儀器制造對(duì)振動(dòng)較為敏感，建筑設(shè)計(jì)防震減震措施就要突出；對(duì)于擁有重型設(shè)備的行業(yè)，如機(jī)械裝備、電器、機(jī)器人、五金等行業(yè)，廠房的層高、承重等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)；在一線城市可以上樓的，遷徙到二線城市的企業(yè)，這時(shí)候客戶想要的當(dāng)然不是去高層觀光，而是較低層或獨(dú)門獨(dú)院的小高層了。基本需求得到了滿足，企業(yè)才有上樓的可能。擁有產(chǎn)業(yè)鏈的高層廠房，不僅在設(shè)計(jì)上差異性更小一些，也容易形成集群效應(yīng)，滿足企業(yè)協(xié)同發(fā)展成長的需求。但產(chǎn)業(yè)鏈的招商卻不是一句話可以簡單促成的。能上樓的企業(yè)，就在考慮上幾樓了。制造業(yè)偏愛低層毋庸置疑，反映在租金分配上顯然底層最貴，呈現(xiàn)樓層越高，租金越便宜的現(xiàn)狀。對(duì)這種客觀上存在市場偏好，底層廠房永遠(yuǎn)最受歡迎，高層則容易閑置。針對(duì)這兩種產(chǎn)品采取差異化的定價(jià)策略不失為一種可行做法。底層租金20元，頂層10元，一些可上可下的企業(yè)自然會(huì)有價(jià)格吸引“上樓”。另一方面，技術(shù)的更新讓一些不可能變?yōu)榭赡埽?/strong>比如利用道路標(biāo)高的高差，做雙首層。整體價(jià)值增值；中高層用連廊，退化綠臺(tái)增加公共面積；網(wǎng)絡(luò)、下水管道、洗手間預(yù)埋為之后轉(zhuǎn)工為商提前鋪路等等都也是已應(yīng)用成功的增值利器。
當(dāng)然這僅僅是實(shí)踐中的一個(gè)思路，怎樣落實(shí)和創(chuàng)新才是實(shí)招。
寫在最后
目前大城市的增量土地逐漸減少，用地成本不斷攀升，如何挖掘存量用地的潛能，提升效能，是發(fā)達(dá)城市的一個(gè)必答題。“工業(yè)上樓”將成為大趨勢是一定的。佛山、深圳、青島在幾年前便已出臺(tái)“工業(yè)上樓”相關(guān)細(xì)則，在國家政策的推廣引導(dǎo)下，目前已有不少城市正在研究出臺(tái)相關(guān)政策，發(fā)展速度以珠三角、長三角等地區(qū)的沿海城市為首，一些有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求、預(yù)構(gòu)建具有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的內(nèi)陸地區(qū)緊隨其后。但工業(yè)上樓要一事一議，不需要蜂擁而至，二三線城市土地資源充沛或重工業(yè)產(chǎn)業(yè)特征的城市，沒必要在短期之內(nèi)隨行情上項(xiàng)目。依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)特征、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢再調(diào)整也不算遲。
