輕資產，這幾年是商業地產行業里最熱門的話語。

我們常見的很多商業地產公司都在戰略拓展層面上，喊出了輕資產拓展的口號。比如說萬達，喊話未來只做輕資產，華潤，最近成立萬象生活，目標也是直指輕資產。

# 01

那到底什么是輕資產？

輕資產的“輕” 是相對于重資產來說的。

重資產，一般是指開發商對于這個商業資產是采取購買、建造、或者收購的方式。資產產權屬于開發商自己所有。由于花費的費用不菲，一般屬于一次性投資。因此，對于開發商財務負擔是較重的。在一次性投資后，需要用10年，甚至20年時間收回投資，因此這種毛利率普遍較低。

而對于輕資產而言，一般項目產權是屬于第三方業主，他通過委托管理、品牌輸出、或者整租的模式，把該資產交給其他商業運營公司管理、或者提供服務，這種相對于商業運營公司而言就是輕資產模式。由于資產不需要商業公司來一次性投入，且每年都有相對固定的穩定收入，毛利率一般是比較高的。

重資產需要一次性投入大筆費用購買產權，輕資產不需要購買產權，無需花費大量費用，更適合迅速規?；瘮U張，于是，很多商業公司都把戰略發展的目標盯上了輕資產。

# 02

“偽輕資產”是什么？

前面講到輕資產是無需購買產權的，現實中常有的兩種操作：

第一種整租模式，可以說是最常見的，無論是個體民宿、還是知名開發商，這種模式隨處可見。

它的好處就在于操作簡單。雙方只要能算好賬，按時繳納租金，那么就互不干涉，皆大歡喜。但不利之處也很明顯，整租是需要每月固定支付租金的，這對于大型購物中心而言，也是一筆不小的開支，一旦出現經營困難，整租模式是不堪重負的。因此，我們常常也把整租模式叫做偽輕資產。因為他一樣要承擔固定不菲的租金壓力，只是相對于一次性購買而言相對較小。

第二種模式是委托管理。業主之所以委托你，肯定是因為你會干的比他自己干的好。所以，業主才會為你支付管理費。眾多知名酒店管理公司，合作模式通常為委托管理模式。

目前，國內的五星級酒店基本都是開發商與酒店管理公司的合作。老外也憑借百年的酒店管理經驗，將國內開發商在酒店領域的錢賺了個遍。

開發商拿地后，按規劃建設成一座五星級酒店。有的政府甚至會提出，必須是萬豪級別的高端品牌等要求。這個時候，開發商會找到萬豪集團，和萬豪簽訂萬麗酒店的合作協議。在協議里，就已經明確了委托管理的內容：使用品牌需支付的品牌費用；人工成本由開發商支付；每年從收入和利潤中，計提固定比例的提成，作為管理費給到萬豪公司……也就是說，萬豪一分錢不用花，甚至于人員費用也是由開發商承擔，就這樣再次以自己品牌的名義開出一家新店。那么，一方面收取品牌使用費，另一方面還要對整個酒店的收入利潤進行每年持續提成。目前，知名的國際酒店公司，基本都是這個套路，這就是最早的輕資產模式。

疫情期間，開發商興建的酒店經營一落千丈，想賣賣不出，只能倒閉暴雷，但你的確看不到哪家國際品牌酒店運營商倒閉了。可見，酒店這種純輕資產的模式，才是商業地產公司追逐的方向。

我們來看一家國內商業第一股：星盛商業的情況

星盛商業，就是深圳星河地產成立的商業公司。星河的老板是潮汕人黃楚龍，以福田cocopark起家，這幾年陸陸續續在大灣區拓展不少的購物中心項目，尤其是從中國創業板下市，成功登陸香港上市后，其拓展的速度突然加快了。

我們看看他的2022年上半年年報，對其業務構成的描述：

我們可以看到星盛按照合作模式，把全部購物中心分為了三種模式：委托管理，品牌及管理輸出，整租服務。

我們再來看看哪些是星河自己的？哪些是第三方的？

很顯然，名單中25個商業項目，僅有10個是第三方業主的，其中，9家是品牌及管理輸出，1家僅是委托管理。

而所謂的整租模式，在第三方中并沒有存在，更多還是在關聯公司模式中，對現實經營沒有太多影響。因此可見，星盛商業對外的確是輕資產模式居多。

這里大家有沒有看到一個有意思的現象：為什么星河自己的商業項目，也要與星盛商業公司采取委托、整租、或者品牌輸出，這3種模式呢？為啥不直接把產權給到星盛，租金直接給到它，那么上市公司的收入不更高嗎？

一句話：財務需要。

這樣的好處，在于業主公司很容易的控制商業公司的租金收入，或者處理地產公司的總收入。

我們看看半年星盛商業的收入為2.6個億，細心的人應該發現了，怎么可能26個項目半年的收入才這么點呢，理論上光福田星河cocopark半年的租金收入都不止2.6個億。

這里就體現在委托管理和品牌輸出的管理費提成上了。星盛商業并沒有對外公布，內部關聯公司的輕資產管理費計提比例。

剔除籌備期不說，運營期的委托管理費，或者品牌及管理輸出的費用，計提方式可以說是五花八門。但影響最大的一定是收入的提成比例。

比如我們看到萬達，可以很自信的收取毛利潤的30%，萬象生活則自己按照租金的5%，寶龍由于主要是自己的項目，委托管理費甚至高達租金的20%。

從5%到20%，管理費收入的幅度相當之大，因此才會給到集團在財務上很大的操作空間。

當商業公司財務指標不達標的時候，地產集團可以修改計提標準，提高商業公司的收入和利潤；當集團公司財務指標不達標的時候，也同樣可以修改計提或者整租標準，讓商業的收入和利潤反哺集團。

別忘了，星盛商業是一個真正輕資產的商業管理公司，他沒有任何項目的產權。

可見，關聯公司項目合作模式，不具備太多參考性。

按照星盛和偽輕資產的說法，那是不是意味著整租模式，并不是一個很好的經營模式呢？其實不然。

我們知道委托管理，的確都是有第三方來出錢承擔人工、運營等成本，管理方通過輸出管理來獲取穩定的收益回報。從抗風險的角度，委托管理是最輕資產的。

但是風險理論一定是這樣的：風險越小，利潤越小；風險越大，利潤越大。商業公司輸出了全部的知識、技能和經驗SOP，使得商業項目越做越好。此時，商業的租金每年呈現了指數級別的上升，項目的品牌價值飆升。但同樣，增值溢價與商業公司并沒有任何關系！即使租金極大提升，商業公司仍舊只能按照不高于10%的計提比例，來收取費用，也就意味著，在委托管理模式下，商業公司無法通過品牌增值獲取更大的租金收益。

現實中，由于委托管理合同，大部分業主不會脫離經營管理，常常作為業主，把控著最后的財務審批權。也有很多案例，業主單位在項目明顯好轉，或者運營情況良好之時，找一切機會趕走運營商或者不再續簽管理合同。比如深圳西麗的益田假日里，目前也正遇到類似情況，即將被業主徹底趕出局。

而整租的模式前面已經說了，租金壓力較大，但和委托管理相反，整租模式的合作關系相對簡單，合作期限長達十年或者二十年。

由于初始租金的成本相對較低，因此，商業運營商，能夠充分享受因為經營產生的租金上漲福利，收入上漲的速度相對于委托管理要高出很多。所以，現實中，有一些中小商業地產運營商，尤其是寫字樓運營商，都較為偏愛這種整租的模式，用他們的活說：不干委托管理的模式，為什么要幫別人養樓？相反，他們更喜歡簡單的，用較低的租金租下整棟大樓，通過改造，二次出租，賺取更豐厚的租金差價。

另外，整租模式，開發商是無權干涉到商業經營的方方面面，甚至于對于出租物的財務收入也是一無所知。從而也避免了因為眼紅收益，而撕毀合同的局面。

這也是行內拓展人比較關注的，到底怎么跟業主收取輕資產費用呢？

大家不要被條條框框套進去了，事實上，只要能賺錢，符合商業公司的經營利潤要求，又不影響商業品牌形象，怎么合作都行！

這句話說起來簡單，其實做起來挺難的。對于知名的商業公司，在提成上當然可以硬氣一點；對于好位置可以談談整租，以較低的價格和較長的期限租下來；對于不好的位置當然首選委托管理，不要一口回絕。

對于沒有啥知名度的商業公司，在考慮自己實力基礎上，整租模式可能是較為行得通的一種拓展模式。當然也可以按照風險共擔的原則，和業主爸爸探討合作開發的可行性?，F實中，也有不少小的商業運營團隊，以打包的形式直接入主業主項目的情況。

比如以下的數據，可以供大家參考，大部分也是側面打聽，但基本欄目應該不會有太大的偏差，可以作為大家的一個參考。

分析完輕資產的三種模式，你會發現除了本身無需投入大量的產權費用以外，可以迅速幫助商業公司拓展規模，還有一點在于它的靈活性，尤其是財務靈活性。

在內部操作過程中，地產公司完全可以將賺錢項目的產權放在自己手里，僅給到商業公司極小的利潤；也可以將虧損的項目掩蓋在集團羽翼下，用集團的利潤來貼補商業公司，造成該項目仍舊盈利的假象。這樣一來，無論實質經營如何，商業公司的財務報表始終是比較好看的。

因此，華潤萬象生活、星盛商業、萬達商管，這2年都在選擇更多合適的機會，輕資產拓店，也取得不菲的成效。而與之相反的港資商業開發商，太古地產、k11以及恒隆，他們更喜歡重資產的合作模式。比如，太古和遠洋一起投入開發的成都遠洋太古里，和興業一起開發的上海興業太古匯，因為他們知道慢工出細活，品牌要看好未來不斷升值的租金收益。

其實，這兩種模式都沒有錯。但有一點，都要認識到商業經營不是一朝一夕，任何一個忽略商業運營本質的資本行為，都要提防它有可能帶來的后果。

中國商業風風雨雨幾十年，不得不承認，競爭飽和已成為目前市場的關鍵詞。輕資產模式也好，重資產持有也罷，最終都要回到商業經營的本質：項目是軀殼，經營才是靈魂。