上圖所示的“外灘.中央”商場項目，位于上海南京東路步行街延伸段與九江路之間，由四幢老大樓（中央商場、美倫大樓、華僑大樓、新康大樓）組合而成，由“南京東路—四川中路—九江路—江西中路”合圍，總占地面積9621平方米，合計建筑面積約44000平方米。
2015年初，這四幢老大樓內商家租戶被清場，“外灘·中央”項目的更新改造工作正式啟動。改造計劃是“中央商場”與“美倫大樓”2016年底交房并開業；“華僑大樓”與“新康大樓”2017年底交房，2018年初開業。
“外灘·中央”項目改造開發的商業定位是“三精一化”四大業態，即“精品零售”、“精致餐飲”、“精品酒店”、“藝術文化”。
然而事實上，八年過去了，到今天為止，“外灘·中央”舊城更新項目的建筑物改造目測完工了，但里面的商業內涵卻尚未更新成功——舊的商業去了之后，新定位的“三精一化”中除了一兩家餐館和咖啡吧之外，絕大部分還沒有到位，如題圖所示，80%的商鋪是“空鋪”，內廣場“門可羅雀”。
一般來講，商業項目舊改是“騰籠換鳥”求發展，“點石成金”財富來。
為什么“外灘·中央”這樣一個位于“外灘金融聚集帶”、“中華商業第一街”、“人文藝術歷史薈萃地”的項目，投入巨資歷時八年更新改造后，盡管面貌一新，卻淪為“三精一化”招不進，“旺鋪空置”財不來？
或許會有朋友說，是“新冠疫情”導致“外灘·中央”項目大面積招不來商形成今天這樣的局面。筆者要說“不”、“不”、“不是的”：
因為新冠疫情2020年初爆發，而該項目原計劃2017年底竣工交房，2018年初全面開業，比新冠疫情爆發早整整兩年時間。是整個項目舊改工作與招商工作一路延誤，才一直延誤進了“新冠疫情”流行期。
那么為什么通過舊改面貌一新、位于得天獨厚的地理位置上的“外灘.中央”項目還會陷入“招商難”？請看本文詳解：
0 1 項目從哪兒出發？
首先我們借用百度地圖時光穿梭機，把時間倒回到2013年，看一看“外灘·中央”項目上四個項目改造前是做什么用的：
圖源互聯網
1.首先，我們看一下“中央商場”，中央商場由東西兩棟樓組成，合計建筑面積11388平方米，由英商1926年開發建成，原來四層，1983年改建，上面加了二層。一直以來，中央商場就是商業用途。
2.其次，我們看一下“中央商場”西側的“美倫大樓”，三棟建筑組合，合計建筑面積6286平方米，美倫大樓為英商1916年開發，下面兩層為商鋪，上部為寫字樓，解放后沿用到2015年初被清場改造。
3.再次，我們來看一下“新康大樓”，新康大樓位于江西中路260-270號，建筑面積10433平方米，由新康洋行出資建造，1921年竣工，大樓一直作為洋行的住宅與辦公，解放后由黃浦區中心醫院等單位使用，直到2015年初改造前被清空。
4.最后，我們看一下“華僑大樓”，華僑大樓位于沙市一路24號，坐東朝西，1929年由英商上海業廣地產公司投資興建，因底層租給華僑銀行得此名，6層建筑面積6656平方米，大樓其余樓層租給英國陸軍軍醫院、福建鐵路公司、廬山電力纜車公司上海辦事處、先裕銀行等使用，2015年初改造前清退所有租戶。
這些位于南京東路靠近外灘有著將近百年樓齡的老大樓歷經風霜，解放后由于商業、辦公與居住的混雜，建筑功能改變了多次，也帶來了多次改擴建，導致外立面受損、內部結構質量退化，存在嚴重安全隱患。
2015年初“外灘·中央”項目改造開發前，四棟老大樓里面，除了上百戶商家、數十戶單位辦公、數百個小產權單位，還住著1000多戶居民，由于衛生設備不充分，有的居民還在拎馬桶，生活環境亟待改善。
為了改善外灘地區的環境，黃浦區于2011年籌備，2015年開始改建，將四棟百年老大樓：中央大樓、美倫大樓、華僑大樓、新康大樓修舊如舊，中央商場修理部拆除重建，樓與樓中間形成一個“天然”十字街區，將屬于項目的內街開放，采用現代技術，在內街頂部打造一座美輪美奐的玻璃穹頂并將四幢樓有機結合在一起：
0 2 改造項目要到哪里去？項目效果圖，圖源互聯網
該項目的更新改造是南京路步行街商業升級調整的一個重要項目，由四幢老大樓組成一個由玻璃穹頂連起來的“外灘·中央”街區“BLOCK”改建方案一定，便由外灘投資集團進行具體實施。
那么，改建的目標是什么？
上觀新聞有一篇文章專門介紹了“外灘·中央”的商業定位即改建目標，即：
「外灘·中央廣場通過經典建筑與現代商業有機融合，以“商旅文生活秀”的體驗綜合體為功能定位，以精致零售、特色餐飲、文化藝術、高端辦公或精品酒店為四大主要業態，以“首入優先”、“新概念優先”、“特色優先”為商業理念，與周邊乃至整條南京東路商業項目形成錯位互補」，見下圖：
圖源筆者制作
更為詳細的“外灘·中央”商業定位資料無從獲得，從互聯網搜尋關于“外灘·中央”項目商業定位的資料，多篇文章集中指向“精致零售”、“特色（精致）餐飲”、“文化藝術”、“精品酒店”或“高端辦公”為四大主要業態。
2017年12月28日，自媒體“外灘·中央”對商業定位作了詳細闡述：
「“外灘·中央”主題為“商旅文生活秀”。
隨著商業模式的不斷發展，購物中心的展示、體驗功能日益突出，LifeShow生活秀時代應運而生。它在lifestyle生活方式的基礎上，又融合高品質、藝術、人文、旅游、多元化業態等先進商業理念，以“范秀場”的方式來展現引領時尚的生活方式。
Life Show消費追求：高品質、高品位、有理想、有夢想、生活的組成感、自豪感、個人哲學、個性標簽、新觀點。
具備LifeShow特征的商業：將時代與科技、商業與娛樂、文化與精神，在最有城市文化代表性的地標上多元化的演繹。
精致零售：潮流品牌旗艦店、日本潮流體驗館；
特色餐飲：米其林餐廳、休閑餐飲、網紅烘焙；
旅游體驗秀：中央廣場景觀秀、海派歷史場景再現；
文化藝術秀：林肯爵士樂上海中心。」
那么這四大業態各自的占比如何？
根據對下面疊合圖目測，估計項目約44000平方米總商業面積四大業態占比約為：
圖源筆者制作
精品零售占35%約合15400平方米；
藝術文化6%約合2640平方米；
精致餐飲25%約合11000平方米；
精品酒店或辦公34%約合14960平方米。
0 3 八年了，怎么才到這兒？
從2011年黃浦區決定改造這個街區，到2015年初真正開始動手改造，“外灘·中央”項目前期工作花費了整整四年時間；從2015年初真正開始動手改造到今天，也將近八年時間了。
如上面核心提示指出：改造計劃是“中央商場”與“美倫大樓”2016年底交房并開業；“華僑大廈”與“新康大廈”2017年底交房并于2018年初開業。
但事實上，將近八年過去了，比原計劃整體開業期過了將近四年，到今天，“外灘·中央”更新項目建筑物改造工程目測完工了，但里面的商業內涵舊的去了之后新定位的“三精一化”除了一兩家餐館和咖啡吧之外絕大部分還沒有到位，如題圖所示，80%的商鋪是“空鋪”，內廣場“門可羅雀”，如下圖：
0 4 為何難于走到目的地？ 圖源筆者拍攝
八年抗戰，我們把日本人打跑了。“外灘·中央”四萬多平方米舊改項目，從2015年開始改造動工，原計劃2017年全部完工交付，2018年初全部開業，而現在到了2022年底，用了八年時間，還有大面積商鋪是空鋪，沒有招到商開業——為何難于走到目的地？
通過筆者目測與分析，該項目或許在改造設計建設中以下三個方面做得不夠好：
1.商業定位沒做細，商家落戶沒到位。
做細商業定位是為了在建筑改造設計平面上做“商家落戶”，所以許多商業定位只定了“餐飲”、“零售”、“配套”、“運動”等等定性的，其實這樣的定位只有定性沒有定量（品牌），等于沒有定，一點用處也沒有：
因為你沒有辦法依據這個定性來做商家“落戶”，因為只有定量（定品牌）商家落戶，才能給出設計商鋪需要的六大信息：范圍、荷載、層高、客流、物流、運行技術條件包括垂直交通、供電、供水、排水、排污（油水分離）、排油煙、補新風、空調、弱電等個性化需求。
缺乏商家精準定位，在改造設計中，沒有把商家入戶的這些個性需求設計進去，那等于設計了一個“統鋪”，等商家進來再進行分鋪，尋找辦法解決商家個性需求，往往需要敲、砸、改造，發生大量費用，損壞建筑結構。
如果不做商家落戶設計，做成“統鋪”后商業空間還會被后面設計的水、電、暖通、消防等設備專業管井、橋架、管道等破壞掉，待到建成以后招商進來要需要做商家改造落戶，但這種保護建筑改建好了也不能隨便敲、砸、改造。
還有這些百年大樓層高較低，有的商家進來如有精品餐飲、精品（奢侈品）零售、文化藝術需要場景，可能需要跨層空間，這些保護建筑在改造時沒有為這種商戶定制空間與場景，改造建設完成后，再要進去敲、砸改造就難了。
加上該項目改造工程實施曠日持久，甲方預算不寬裕或花光了沒法再出了，要入戶商家也沒有改造需要費用預算，商家就不來了。
所以原來想引進的商家由于改造設計過程中沒有做“落戶”，改造建成以后落戶條件沒有，甲方又沒有預算再去改造，因此，對建筑結構、層高荷重、機電配套有特殊要求的商戶就招不進不來了；
2.垂直交通不充分，水平動線不連貫。
根據甲方改造定位，四棟百年歷史建筑通過一個十字拱形玻璃連廊加一個穹頂聯系在一起，變成“外灘·中央”整體，約4.4萬平方米的新舊建筑連在一起成為一個街區。
但是可行的街區的街鋪一般是單層，最多二層，二層商鋪都是“一拖二”設置，一個對外開放的店鋪門面上面疊合一個鋪子，一般通過商鋪里面小中庭踏步梯溝通一層二層，這樣街面的二層鋪還是能夠把生意做起來的。
而“外灘·中央”項目除中央商場三層鋪以外，其余三棟樓均是四層鋪，傳統的“一拖二”模式不適用，那一定要設置“共享”垂直交通與水平交通：
垂直交通必須設置四棟樓內各自的垂直交通與四棟樓公共共享垂直交通兩套系統；
水平動線交通包括穿樓環通水平動線交通與公共共享空間環通水平動線交通。
如果構建起這樣的垂直交通與水平交通體系，就能把這四棟樓的2層、3層與4層商鋪均變成“臨街商鋪”，就會像地面首層一樣，顧客就很容易訪問上面樓層的鋪位了。
但目前僅僅設置了每個樓內垂直交通，樓與樓之間局部在三層設置連廊。在絕大部分二層以上商業面積水平與垂直交通不充分的條件下，是很難招到商家來開業的；
3.總體配套不到位，落客停車都不便。
早在十多年前，中國就已經進入“汽車時代”。“外灘·中央”街區四面臨路，除了北側南京路步行街不通車以外，“外灘.中央”一萬平方米街區BLOCK三邊臨路通車，貫通南北與東西街區中間十字街開口處都通路，北端通南京路步行街，東邊通四川中路，南邊通九江路，西邊通江西中路。
按理東、南、西邊均需要設機動車停靠港灣，東、西、南三個街口中最起碼有兩個街口設地下車庫出入口，這個出入口需要能夠通行物流及垃圾車輛，地下車庫需要能夠容納變配電設備房、中央空調設備房、消防泵房、生活泵房等機電用房、一個物流中轉站、一個垃圾集散場，項目商業面積4.4萬平方米商業面積，按照規范至少配440個機動車位與2000個非機動車位；
地下垃圾與物流通道必須有地下通道聯通中央商場、美倫大樓、華僑大樓、新舊新康大樓的物流電梯，使這幾個樓里商戶物流與垃圾流直接從后勤通道到貨梯再到地下物流及垃圾周轉場而不污染客流通道；
地下車庫必須有地下通道聯通中央商場、美倫大樓、華僑大樓、新舊新康大樓的客梯，下雨天有宴請的賓客在地下停車以后直接通過地下通道乘電梯到達地面樓上的約會樓層場所而不必淋雨。
以上這些都是現代商業設施的基本配置。
顯然，“外灘·中央”項目改造工程沒有做好這樣的基本配置，“外灘·中央”項目在汽車時代的今天做了百年前馬車時代的輔助設施配置，項目4.4萬平方米商業面積僅僅配了寥寥幾個車位能夠供幾個顧客用啊？
筆者親自過來問了中央商場五樓的海底撈飯店員工，來吃飯車停哪里？答曰：開車過來吃飯的人車停大丸百貨或外灘地下停車庫然后走過來吃飯。再問這里有沒有地下停車場，答曰有地下停車場車位不多還沒有開放。
0 5 小結
上海購物中心協會2021年年報顯示，上海已經開業的商業面積達3萬平方米以上的購物中心有343個，2021年銷售2343億元。其中單店銷售超過30億元有22家，占整體銷售50%達1171.5億元，平均每家店銷售53.25億元；
另外321家購物中心銷售也占整體銷售的50%為1171.5億元，平均每家店銷售3.6億元；前者單店銷售是后者單的15倍。
這種單店年銷售僅僅3-4億元的購物中心收來的租金肯定不夠營運成本，實際上大部分都是“負資產”。
絕大部分這些“負資產”購物中心存在兩個問題：
1）商業業態落后；2）物業條件不支持。
其實，商業業態落后且提升不了也是物業條件不支持。“外灘中央”項目改造完工后遲遲招不滿商，遲遲不能滿鋪開業，不能說是原來的“商旅文化秀”主題以“精致零售”、“特色（精致）餐飲”、“文化藝術”、“精品酒店”或高端辦公為四大主要業態的定位落后了，主要的問題就是出在“物業條件不支持”的問題上。
上一段講的“商業定位沒做細，商家落戶沒到位”、“垂直交通不充分，水平動線不連貫”、“總體配套不到位，落客停車都不便”三大問題就集中反映了這個問題。
無論是新建商業項目還是改造商業項目，物業條件不支持問題就應該消滅在項目的設計建設階段。
物業條件不支持問題不在設計建造階段解決掉就把改造或新開發項目建起來了，“物業條件不支持”的缺陷澆筑在混凝土里面去了，竣工以后再去改就難了。
“外灘·中央”項目在2015年初改造方案剛出來，甲方請了包括筆者在內的一些專家開過“改造方案評審會”，對照甲方的商業定位，筆者給甲方書面提出過上述“物業條件不支持”的問題必須要優化。非常遺憾，筆者提出的優化建議未被采納。
也許有朋友會說，因為是歷史建筑保護性改造，這“商家落戶”、“運行條件”、“配套設施”問題技術上不可能解決，筆者是堅決不同意這個說法的。
筆者手上有一個歷史建筑保護性開發成功案例，是中國駐巴塞羅那總領事寫的：
阿雷納斯斗牛場落成于1900年，于1977年6月19日舉辦了最后一場斗牛后關閉，2010年當地政府著手將阿雷納斯斗牛場改建成商業中心。改建完成的阿雷納斯商業中心功能完備、設施齊全，頂上的觀景臺可以俯瞰西班牙廣場、遠眺蒙錐克山，成為許多巴塞羅那人購物休閑的首選，外地游客更是慕名前來。阿雷納斯商業中心的游客量在巴塞羅那所有景點中位居前列，見下圖：
110年歷史的阿雷納斯斗牛場于2010改建成商業中心，圖源網絡
這個斗牛場改建成四層商業中心為什么能夠成功？
就是因為在保留外表不變的情況下成功解決好了商業運行所必須的商業物業技術條件問題，包括加穹頂、加商業樓層、加內部垂直交通與水平動線交通、加裝現代商業必須的機電設備設施、最厲害的是挖了五層地下室，B1層是商業用途，B2、B3、B4、B5這四層做停車場。請見下面剖面圖：
阿雷納斯商業中心剖面圖，圖源網絡
筆者相信，如果“外灘.中央”項目在設計與改造建設階段解決好“物業技術條件問題”與“配套問題”，在保護好歷史建筑的條件下，這個工作不存在“技術問題”。
問題是“外灘·中央”項目的甲方有沒有意識到存在“物業技術條件不支持”這個問題，如果當初已經意識到這個問題存在，有沒有意識到這個問題嚴重性？如果意識到了，那就是愿不愿意投入資源來解決這個問題。
如果當時意識到存在“物業技術條件不支持”這個問題不解決的后果嚴重并愿意投入資源來解決這個問題，我相信“外灘·中央”項目價值會成倍提升，項目就會像阿雷納斯這個百年斗牛場改造變成商業中心那樣成功。
