過去三十年間，驅動經濟高速發展、城市面貌巨變的“中國制造+房地產”雙輪引擎，在歷史的車輪即將邁入后疫情時代之際，雙雙遇到了重重挑戰。東南亞、印度乃至東歐的低成本崛起，疊加逆全球化的暗流涌動，我們引以為傲的制造業不得不直面多維的沖擊，當下時點的突出指征，即是大量的制造企業投資意愿不足。
至于房地產業，雖然央行、住建等主管部門近期頻頻出手、連發三箭，但目前來看，穩地價、穩房價、穩預期的三大目標，都沒獲得預期效果。尤其關鍵的是，需求側的信心修復，依然任重而道遠。
未來何去何從？無它，唯有向中國創造轉型升級。 只有龐大而繁雜的二產部門，實現從中低端環節向中高端的躍遷，才能抵消人力、資源、環境等諸項成本的持續攀升，以更高附加值帶來更多利潤空間，進而帶動科技樹的攀登，爭奪未來產業的制高點。另一方面，也才能夠把暖意傳導到就業人數最多的2.5產、三產，從根本上提振民眾的收入、信心和消費力。 下一個三十年，將是以科技創新為核心的中國創造之時代。與之同步，在貿易戰、疫情中成長起來的Z世代，將迅速接過前代人的接力棒。同時，城市的發展也不再是大拆大建的路子，有機再生的城市更新成為新的活力源泉。產業、人群、空間三個關鍵要素的深刻變革，決定了產業地產既往所依賴的廠房+辦公樓的簡單路徑將日益難以為繼，亟需構建與趨勢相適應的產業載體組織新形態。 產業社區，將是這一全新挑戰的答案。 何為產業社區 產業社區，是聚焦特定產業主題、提供產業配套支持和人居發展環境的活力社區。 ▲ 硅谷暖春創意園，圖片源于網絡 與產業園區、綜合體相比，產業社區具有如下突出的特點。 主題：科技、生產性服務業，小規模輕量化制造 業態：創新型、服務型 組織：運營培育商+龍頭企業+成長型企業+創企+服務機構 生態：核心產業+外圍配套+支撐服務平臺 交流：便于就業人才交流的社交空間 社群：產業主體之間合作共生的社群關系 人居：就業人群需求相適應的住宅和公共服務 綠色：綠色生態環境、綠色智慧建筑 基于此種種更能適配未來趨勢的特性，產業社區將成為產城融合的高階形態，是產業地產商轉型產業運營商、時間合伙人的擇優選擇。 如果說早期工業園里林立的廠房，是產業載體1.0時代，產業園區是2.0，產業新城是3.0，那么更加靈動、更具活力的產業社區，將成為產業載體4.0時代的引領者。 不同于廠房、辦公樓與人居、配套涇渭分明的傳統載體，產業社區的重點在于產業、商業、空間三個方面的有機融合。 產業鏈更聚焦：產業社區的科創屬性，使它更注重產業鏈中最核心部分，即產、學、研一體化的前端，形成以創新為核心的產業生態圈。 商業更多元：量身定制多元的生活服務環境，吸引人群聚集發生碰撞交流，完善的配套，活力迸發。 空間更開放：開放性營造出人人可參與的社區環境，進一步激發產業人群創新力。 產業是產業社區的核心驅動 產業社區不能再走“勾地、去化、高周轉”式地產開發老路，否則只會像在東莞、江浙等地一樣日漸碰壁。必須回歸產業本質，以科技為本構建產業社區，認認真真提升區域高端產業承載力，集聚創新人才資本多要素，構建新經濟發展完整生態，打造區域產業發展新高地，塑造集產業創新、辦公服務、居住配套于一體的新型載體。 ▲ 韓國松島新城，圖片源于網絡 面向中國創造的澎湃浪潮，產業社區具有廣適性的產業主題可供選擇，也因此獲取了豐富的可能與旺盛的活力。 智能產業：新一代信息技術（芯片設計、人工智能、大數據、云計算、5G等）、智能制造裝備（機器人、3D打印等）、智能材料（石墨烯、形狀記憶材料等）、航空航天…… 數字經濟：數字孿生、工業互聯網、區塊鏈、元宇宙、融媒體…… 大健康：生物醫藥、醫療器械、高值耗材、醫療檢測、康養服務…… 金融服務：金融科技、金融租賃、綠色金融、財富管理、金融信息…… 總部經濟：區域性總部、研發總部、營銷總部、財務后臺總部、IT服務總部…… 科技服務：研發、設計、技術轉化轉移、創業孵化、檢驗檢測、知識產權…… 商務服務：新業態商業、人力資源、會展服務、資產評估…… 在打造產業社區的開發策略中，務必要注意以下要點： 要引入提供公共技術服務的平臺型企業 提供便捷靈活的供應鏈體系 中小型創新創業類企業是主體，創業孵化服務要實 避免出現單一企業結構，影響產業活力 強化應用型企業導入，打通商業化瓶頸 在落地方案上，要強調以產業生態引領產業社區，個性化、針對性為不同的參與方提供相適應的產品。 技術解決方案提供者：實驗室、研發樓、多功能辦公樓、小型數據中心 應用服務提供者：獨棟工作室、總部樓宇、寫字樓式智能工廠 平臺企業：高層寫字樓、定制商務樓宇、花園商務區 線下入口：體驗式展廳、開放式商業空間、混合功能公共空間 商業是產業社區的活力源泉 產業社區要以商業為引爆點，快速激發啟動區的活力與價值兌現。 啟動區的使命與難題：無論是大范圍的片區開發、中維度的城市更新、還是小顆粒度的產業綜合體，首先都是從啟動區地塊開始。所以從起始之初，啟動區就承載了產業社區快速樹立形象、塑造對產業和人群吸引力的重任，而這也往往成為啟動區破局的難點。 以最具支持力的商業模塊煥發活力、提升價值：從業態來看，產業社區是一個家族。家族成員背景相關、相互支持，其勢能才能放大。商業模塊是啟動區中的活力與互動的源泉、是價值挖掘的第一推動力。 ▲ 數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心 商業層面而言，如何激發產業社區內部人群、及由交通方式到訪的綜合性人流之活力，也需技巧層面的巧思。 要解決心理上的負面形象：產業社區的主體商業項目中，很多模塊位處室內甚至地下，容易給人陰暗壓抑的預期感受，所以“透、亮”很重要，處理上要努力做好這兩方面，比如高層高、入口足夠開闊、照明更接近自然光、室內大尺度綠化空間等。 要建立第一眼吸引力：產業社區的入口建立吸引力很重要，決定了人流向項目內走的意愿，比如把入口在地上的效果做成一個大"精神堡壘"，比如把入口擴大做成下沉廣場，設咖啡餐飲外擺區造氛圍吸引人；比如把下沉廣場做成噴泉水、雕塑等景觀廣場拉動人；比如把下沉的臺階做成休閑臺階，讓人可以坐息等。 通過主題體驗提升場所魅力：通過細分放大，強化功能，通過主題體驗提升場所魅力。可以用光、全息技術、綠色生態、歷史敘事等來打造一個主題空間，實現類如澳門威尼斯人、日本表參道丘等商業的效果，又或是通過聚類建立矩陣效應的主題型餐飲空間等。 ▲ 新加坡緯壹科技城交通樞紐的星商業，圖片源于網絡 位于新加坡緯壹科技城交通樞紐的星商業，是一座TOD綜合體，由音樂劇院（5000座）、購物中心（2.8萬平方米），以及寫字樓等業態構成。星商業與周邊的住宅、商務酒店，成為科技城宜居宜業的城市中心。 空間是產業社區的催化媒介 產業社區要創造性地利用空間，促進交流，在互動中激發創新可能。 大眾生活的舞臺：必須具有開放性，不能讓人產生排他、陌生的感覺。除了對現有空間的充分利用，還可以結合周邊特色，舉辦富有區域標志性的活動，吸引更多的人群參與。 產業交流的舞臺：室外空間，是企業舉辦活動的承載空間，可以舉辦新品發布會，也可以舉辦交流活動，只要是「開源」性的企業活動，在這里一切皆有可能。 ▲ 國王十字區改造后的運河沿線，圖片源于網絡 產業社區要提供高端宜居生態+優質創新服務，打造高品質城市生活社區，讓人才足不出社區可以安居樂業。通過生態建設+精細化運營的雙核模式，實現“工作、生活、休閑”職住一體的平衡化、高效化社區模式。 生態建設：產業集群、鄰里中心、建筑設計、內部空間、環境設計、共享空間、戶外藝術等等要素交融，以多元共享、功能齊全的社區理念，激發創新熱情，為創造賦能。在這一維度，產業社區可以重點提供開放辦公區、員工共享區、商務溝通區、服務展示區、運動體驗中心、花園式街區、時尚商業娛樂…… 精細化運營：招商培育、空間整合、創新學院、路演活動、志愿者、城市節慶、業主社群等等多維組合，以立體服務，導入體系促進產業成長。以運營塑造生態魅力，產業社區要聚焦提供孵化、產業配套、創投融資、無憂辦公、采供服務、社區人才、對外交流合作…… 對于城市更新、產業更新中經常遇到的舊廠房等載體，產業社區可以精巧設計，導入資源，將其打造成為富有吸引力的科教、藝術空間。例如化工區、煤碼頭這樣的以往令人頭疼的區域，華麗變身為化工科普展示和環境教育基地。 摸得著的化學：科普展示館 衣食住行與化學、化學讓生活更美好、探秘化工新技術…… 親近孩子：環境教育活動 兒童互動實驗室、跨企業培訓中心、社區居民開放日…… 防疫政策甫一調整，浙江、廣東、海南、江蘇等地就紛紛組織了經貿代表團趕赴海外招商，背后折射的，是各級政府對于經濟、對產業的渴求。抓好外功在當下刻不容緩，而與之同步，練好內功，打造適應新經濟、新人類、新趨勢的新型產業載體，則是聚合產業動能、激蕩產業創新的關鍵一環。產業社區，正當其時。
