武漢新世界百貨中心正在進行改造。2014年12月底的一天，僅留下的一些品牌在百貨中心一層空地上促銷，而二層以上所有的品牌都已撤走。
蕭條和新開業的武漢萬達漢街熙來攘往的人群形成了對比。盡管有人抱怨在漢街上洗手間必須要爬樓梯，但就算是做“一毛不拔”的看客，還是愿意來新開的商場瞧一瞧。
新世界百貨中心和萬達商街都是商業綜合體中的零售商業部分。業內共識，商業綜合體是未來大型商業的發展方向。但裂變已從內部產生，新型的商業綜合體不再是“搭積木”式地將不同業態組合在一起，而是增加更多體驗型消費，在同質化和過剩中尋找差異和出路。
舊商業形態式微
世邦魏理仕的報告指出，2014年4季度，在中國的多個城市發生百貨退市或搬遷的案例。比如，Novo百貨退出成都今站購物中心，尚泰百貨退出杭州萬象城，亟待改造的寧波東方商廈的面積不斷騰空，重慶新世紀百貨凱瑞商都租約到期搬遷至人流稀落的鄰臨近物業，沈陽陽光百貨已清空大部分現有租戶等。
沖擊來自于多方面。首先是供應量的激增。永泰地產營銷總經理楊喆在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，開發商對于中國城鎮化進程過于樂觀，加之政府對住宅限購，對商業地產的投資多少顯得有些盲目性。
其次，是電商的沖擊。實體店零售商家切切實實地體會到了來自網購的壓力。雖說早在幾十年前歐美就出現了“百貨商店衰亡”的言論。但電商對中國大陸零售業的沖擊似乎遠比對臺灣、日本等成熟零售市場的沖擊大。仲量聯行華東區零售地產部總監鄧汝舜指出原因：一方面，日本、中國臺灣的總人口和消費人口是接近的，另一方面，他們的服務是到位的，他們在消費過程中給予了消費者足夠的尊敬，與消費者達成了有效的溝通，并且線下和線上結合得更好。
而在近日發布研究報告中，第一太平戴維斯中國區商鋪部負責人朱兆榮也提到，被淘汰的舊商業形態，是市場規律使然。他用第一代和第二代來加以區別。
第一代商業地產處于市場發展的早期，由于當時市場供應稀疏，通常并不講究合理規劃、體量大小、品牌引進、業態配比和經營管理，單純的商品買賣就足以支撐起第一代商業地產風風火火發展的20年。而近年來，體量局促、品牌和業態單一、規劃不合理且缺乏經營管理的第一代商業地產面對越發精明的消費者，顯得力不從心。
新商業崛起
楊喆告訴21世紀經濟報道記者，作為開發商的心態是，不能因為市場已經成為紅海了就逃避。“放棄不現實，”他說，“在惡劣的市場里，最重要的是做產品。從產品、經營方式和營銷手段上創新。”
以哈爾濱為例，永泰正在嘗試在非主城區的位置打造新型的商業綜合體。他們將其稱之為以旅游、體驗為主的第五代綜合體。這其中包含建筑面積超過30000平方米室內主題樂園、室內主題式奧特萊斯、電影城、專業電競游戲綜合體、超市、酒店、寫字樓等業態。哈爾濱永泰城開業以后，吸引了許多來自主城區的消費人群。
事實上，商業地產巨頭萬達和其它大型企業都在做類似的嘗試。但楊喆認為，比之強調快速擴張和標準化的大型企業，中小型企業創新能力更強，在本土化和管理上更有優勢。
朱兆榮指出，第二代商場提供給消費者的不僅僅是商品本身，而是一種生活方式和態度。因此，開發商的落腳點在于充盈體量、豐富層次。從優化消費體驗出發，開發商應致力于合理的空間設計、多渠道的消費模式、一站式的服務理念，突破傳統商業地產的窠臼。
鄧汝舜分析，零售地產不僅是“來錢慢”的房地產業態，而且對經營者的要求尤其高。其中一個重要的原因是，零售行業處在一個非常動態的市場中，零售地產的項目各不相同，無法互相復制。
中國的商業地產在各個層級的城市都有不同的發展方向，但仲量聯行認為在2015-2017年三年時間里，會出現一個盤整期，而2015年相對來講對于開發商會是比較難捱的一年。
鄧汝舜指出，二三線城市現在仍存在不少問題，但未來的發展仍然是充滿樂觀的。這背后是科學的數據支撐。從2000年到2030年這30年里，中國的中產階級會迅速成長壯大，根據“經濟學人”的估算，預計到今年年底中國中產階級收入人群將達到總人口的30%。而一個健康的商業市場發展，主力就是中產階層的推動。“開發商需要做的是，變‘拍腦袋’為‘用腦袋’，提前開展試運行，提前進行相關測試。” 鄧汝舜說。
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