兩會聚焦：新常態(tài)下的地產(chǎn)分類調(diào)控將成重點

核心提示：兩會前夕，央行再一次降息，給市場注入一針強心劑，而房地產(chǎn)行業(yè)的信心已經(jīng)在2014年三季度得到了提振。彼時，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，全面放寬限貸政策，且松綁程度超出此前預(yù)期。同時，福建、湖南、江西等地陸續(xù)出臺文件，明確放松限購，并發(fā)布信貸調(diào)整、財稅支持等微調(diào)救市政策。

    兩會前夕，央行再一次降息，給市場注入一針強心劑，而房地產(chǎn)行業(yè)的信心已經(jīng)在2014年三季度得到了提振。彼時，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，全面放寬限貸政策，且松綁程度超出此前預(yù)期。同時，福建、湖南、江西等地陸續(xù)出臺文件，明確放松限購，并發(fā)布信貸調(diào)整、財稅支持等微調(diào)救市政策。

    貨幣政策寬松對住宅銷售市場刺激作用明顯。上海浦東區(qū)域一地產(chǎn)項目營銷人士對界面新聞記者稱，2014年整體來看，上海區(qū)域住宅銷售比較差，但是，四季度政策利好刺激銷售增加的同時，也帶動了住宅銷售價格的上漲，房企普遍預(yù)期2015年市場向好。

    實際上，寬松貨幣政策已經(jīng)進入執(zhí)行軌道。2月28日中國人民銀行宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率自3月1日起下調(diào)0.25個百分點至5.35%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這距離上一次降息尚不足百日。

    不過，這也引發(fā)市場擔(dān)憂。中國經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞對界面新聞記者分析稱，房地產(chǎn)市場要避免房價過快上漲、穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展，必須要解決深層次的制度問題。政府應(yīng)該放開之前調(diào)控過程中“不該管、不該控的”，輔以微調(diào)政策，回歸市場主導(dǎo)。

    如何避免“眉毛胡子一把抓”，細化上一屆兩會提出的“分類調(diào)控”思路，將成為整個2015年房地產(chǎn)政策的重點。易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成對界面新聞記者預(yù)測，2015年兩會不會明確針對房地產(chǎn)業(yè)出臺專項支持政策，但是，為了應(yīng)對國民經(jīng)濟增長乏力，寬松性的貨幣政策和財政政策將會大幅度出臺。

    2014年兩會，新一屆政府首次提出“分類調(diào)控”，放棄綿延數(shù)十年的“一刀切”行政干預(yù)房地產(chǎn)路線，提出加大保障房供應(yīng)平衡住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，力推棚戶區(qū)改造以盤活存量土地，解決土地供應(yīng)饑渴。

    其后，上述政策細節(jié)均在當(dāng)年度開始落地。2014年，執(zhí)行近4年的房地產(chǎn)限購逐漸退出二三線城市，截至目前，全國實行限購政策的46個城市，除了北上廣深四大一線城市和三亞，其他城市均取消。

    除了限購的逐步退出，“啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”更顯示出政策制定者的決心。3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。業(yè)內(nèi)普遍認為，該條例執(zhí)行有望推動居民住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，是房產(chǎn)稅擴圍的積極信號。

    不過，不動產(chǎn)登記后帶來的小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)問題，料將再次成為今年兩會政策的關(guān)注焦點。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。雖然國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華曾明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證，但是，業(yè)內(nèi)認為，小產(chǎn)權(quán)房體量巨大，具體確權(quán)范圍還有待今年兩會政策明晰。

    另外，2014年，國務(wù)院總理李克強宣布將加大棚戶區(qū)改造規(guī)模，規(guī)劃2014年“新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，年內(nèi)基本建成保障房480萬套”。目前一線城市土地供應(yīng)乏力，如何借助棚戶區(qū)改造盤活存量土地也成為開發(fā)企業(yè)關(guān)注的重點。不過，棚戶改造涉及利益方過多，政府主導(dǎo)力量的執(zhí)行力成為改造計劃成功與否的關(guān)鍵。


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