商業(yè)綜合體旭輝陸家嘴項(xiàng)目引入香港置地

    在“萬(wàn)萬(wàn)合作”轟動(dòng)效應(yīng)還余波未平之際，同樣以合作開發(fā)見長(zhǎng)的閩系房企旭輝也迎來(lái)了全新的“小伙伴”。
 

　　5月15日晚間，旭輝控股刊發(fā)公告稱，將與香港置地中國(guó)控股有限公司就旭輝于去年9月以41.75億元競(jìng)得的上海浦東陸家嘴C000204單元1-03-05地塊進(jìn)行股權(quán)合作。
 

　　在完成合營(yíng)安排后，香港置地及旭輝將透過(guò)境外合營(yíng)公司分別持有項(xiàng)目公司50%的權(quán)益。
 

　　實(shí)際上，與旭輝在陸家嘴項(xiàng)目上的合作也意味著香港置地戰(zhàn)略性進(jìn)入上海市場(chǎng)，其過(guò)往在港以外項(xiàng)目的開發(fā)大部分也都是選擇與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作。
 

　　對(duì)于是次牽手合作，旭輝相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，之所以選擇香港置地，主要是看中對(duì)方在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)項(xiàng)。
 

　　該負(fù)責(zé)人透露，異于早前與綠地、恒基的合作，此次不是純粹一方操盤，而是聯(lián)合操盤、聯(lián)合開發(fā)的概念。
 

　　牽手香港置地聯(lián)合操盤
 

　　事實(shí)上，以41.75億元從華潤(rùn)嘴里搶下上海陸家嘴商辦住綜合地塊的旭輝甫一開始便對(duì)外表示會(huì)在該項(xiàng)目中引入合作方。只不過(guò)時(shí)隔半年之久，旭輝的“小伙伴”才顯露真容。
 

　　公告披露，此次雙方合營(yíng)安排涉及到多個(gè)環(huán)節(jié)。據(jù)了解，目前上述項(xiàng)目由旭輝間接全資附屬公司旭輝(中國(guó))和華安未來(lái)資產(chǎn)管理(上海)有限公司通過(guò)合資公司上海永磐持有，其中旭輝持股49%。
 

　　作為合營(yíng)安排的第一步，旭輝(中國(guó))須從華安購(gòu)入永磐實(shí)業(yè)51%股本權(quán)益完成項(xiàng)目公司重組，代價(jià)為5100萬(wàn)元。
 

　　由此，永磐實(shí)業(yè)持有的項(xiàng)目公司注冊(cè)及實(shí)繳資本將由1億元增至12億元，而項(xiàng)目公司的外部境內(nèi)債務(wù)將重組，使項(xiàng)目公司尚未償還債務(wù)本金總額成為約30億元。
 

　　據(jù)了解，在項(xiàng)目公司完成重組后，旭輝全資擁有的永磐實(shí)業(yè)將會(huì)以12億元的代價(jià)將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓予香港置地附屬公司Coastwise(HK)。
 

　　只不過(guò)作為項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提條件，旭輝及香港置地將以其附屬公司Coastwise(BVI)或Coastwise(HK)為貸款的借款方，盡最大努力爭(zhēng)取自境外金融機(jī)構(gòu)取得相當(dāng)于21億元的境外貸款。
 

　　旭輝在該公告中透露，倘若雙方在6月30日或之前未能就境外貸款獲得具有約束力的要約，總體協(xié)議的訂約方將就境外融資的安排磋商。若7月31日之前仍無(wú)就境外融資達(dá)成任何安排，雙方將有權(quán)終止合作。
 

　　在境外貸款落實(shí)和項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成前，香港置地將向其附屬公司提供12億元的股東貸款以支付收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)代價(jià)。
 

　　而在項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，旭輝間接全資附屬公司旭嘉將以1美元認(rèn)購(gòu)Coastwise(HK)股東Coastwise(BVI)1股新股份，從而擁有項(xiàng)目公司50%的權(quán)益。
 

　　不過(guò)，旭嘉將以6億元作為本金額提供旭輝境外股東貸款。該筆股東貸款所得款項(xiàng)一半用于償還香港置地境外股東貸款，從而形成旭嘉及香港置地附屬公司Ingletone按均等基準(zhǔn)向Coastwise(BVI)提供股東貸款。
 

　　隨后，在完成境外合營(yíng)企業(yè)股份認(rèn)購(gòu)后，旭輝和香港置地還協(xié)定將項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本由12億元增加至42億元。地塊的開發(fā)成本將由外部境內(nèi)銀行貸款撥付，不足部分雙方按股權(quán)比例承擔(dān)。旭輝和香港置地將按權(quán)益承擔(dān)合營(yíng)公司及附屬公司的利潤(rùn)和虧損。
 

　　旭輝方面透露，合營(yíng)安排后，項(xiàng)目公司的投資總額(包括但不限于土地成本、開發(fā)成本及其他開支)預(yù)計(jì)為73元。因此，按照持股權(quán)益，旭輝對(duì)合營(yíng)安排作出的最大資本承擔(dān)約為36.5億元。
 

　　旭輝商業(yè)合作經(jīng)
 

　　實(shí)際上，在拿地之初，便有市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)，斥資41.75億奪地或不難，但之后商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展挑戰(zhàn)才是看點(diǎn)。
 

　　彼時(shí)，地塊出讓要求，該項(xiàng)目中住宅建筑面積為3萬(wàn)平方米，辦公建筑面積為7.5萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積為12.17萬(wàn)平方米。
 

　　此外，地塊內(nèi)90平以下中小套型住宅面積占住宅總建筑面積的比例不低于20%，同時(shí)商業(yè)設(shè)施不得分割銷售，須整體經(jīng)營(yíng)，全裝修住宅比例為100%(保障性住房除外)。
 

　　如此大的商業(yè)體量以及嚴(yán)苛的出讓，對(duì)于并不擅長(zhǎng)商業(yè)的旭輝來(lái)說(shuō)，無(wú)疑會(huì)是一道難解的方程式。
 

　　而翻開旭輝的地產(chǎn)版圖，也并不難發(fā)現(xiàn)，在住宅開發(fā)領(lǐng)域以“黑馬”示人的旭輝在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成績(jī)或較遜色。因此，在其并不久遠(yuǎn)的發(fā)展歷程中，旭輝的商業(yè)多半都貼有合作的標(biāo)簽。
 

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，旭輝在上海的首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目便是和綠地一起合作打造的綠地·旭輝E天地。無(wú)獨(dú)有偶，其在上海大虹橋的商辦項(xiàng)目亦選擇了牽手恒基。
 

　　因而，對(duì)于此次聯(lián)手香港置地，旭輝方面也直言不諱地表示，是看中了對(duì)方的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
 

　　“香港置地作為亞洲歷史最悠久的地產(chǎn)公司之一，在香港及新加坡中環(huán)核心商業(yè)區(qū)擁有及管理龐大的商用物業(yè)組合，具有豐富的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)樾褫x在綜合項(xiàng)目打造及資產(chǎn)管理方面提供良好的借鑒和學(xué)習(xí)。”
 

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查資料顯示，香港置地在香港中環(huán)地區(qū)擁有多棟物業(yè)，包括怡和大廈、交易廣場(chǎng)、置地廣場(chǎng)、公爵大廈、告羅士打大廈、太子大廈、歷山大廈、太子大廈、遮打大廈等，其在新加坡還擁有濱海灣金融中心、萊佛士碼頭一號(hào)的部分股權(quán)。近年來(lái)，香港置地也開始布局內(nèi)地，與萬(wàn)通、龍湖、招商等房企展開合作。
 

　　無(wú)疑，在一線城市優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格持續(xù)走高的背景下，開發(fā)商之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將有利于降低自身資金壓力，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。
 

　　旭輝董事長(zhǎng)林中曾表示，在房地產(chǎn)行業(yè)“新常態(tài)”下，開發(fā)商之間的合作也將成為一種常態(tài)。2014年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，旭輝年內(nèi)新增的十幅地塊其中一半是采用與其他合作伙伴共同開發(fā)的形式，目前合作開發(fā)項(xiàng)目占旭輝所有項(xiàng)目的50%以上。而旭輝于今年初收入囊中的三幅位于北京的地塊也均采用聯(lián)合開發(fā)的形式。
 

　　“旭輝一直將合作作為公司重要戰(zhàn)略之一，通過(guò)與各方的合作形成的優(yōu)勢(shì)疊加效應(yīng)，正是旭輝打造優(yōu)質(zhì)明星項(xiàng)目的重要基石。”
 

　　并且，從與知名房企共同開發(fā)到如今輸出品牌和管理進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)合作模式的不斷豐富，旭輝也獲得了更豐厚的回報(bào)。
 

　　不過(guò)，對(duì)于合作伙伴，林中也透露了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。“一是彼此擁有共同的價(jià)值觀，二是彼此的戰(zhàn)略不存在分歧，三是合作方彼此要追求互惠共贏。”