萬科X試驗田：轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商 不僅只有創(chuàng)客空間

核心提示：沒錯，這是一個典型的創(chuàng)客空間，但并非出自3W咖啡或車庫咖啡之手，它真正的主人是房地產(chǎn)開發(fā)商萬科。作為住宅開發(fā)龍頭企業(yè)，萬科率先開啟了由傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型之路。

　　昏黃的燈光下，幾個年輕人三三兩兩一桌，一邊喝咖啡一邊聊項目，不時對著電腦比劃著。咖啡廳的右手邊是一個路演大廳，樓上帶有辦公席位和會議室的孵化器正在進行最后的裝修，過幾天即將迎來第一批創(chuàng)業(yè)團隊的入駐。

　　沒錯，這是一個典型的創(chuàng)客空間，但并非出自3W咖啡或車庫咖啡之手，它真正的主人是房地產(chǎn)開發(fā)商萬科。作為住宅開發(fā)龍頭企業(yè)，萬科率先開啟了由傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型之路。

　　創(chuàng)客空間是萬科試水產(chǎn)品創(chuàng)新的開始，其所在的廣州萬科云城項目中，將會誕生萬科塾、萬科驛等一系列萬科創(chuàng)新產(chǎn)品線。

　　對于這些從未做過的產(chǎn)品，萬科招來了大批跨界人才，并給予一定試錯空間。用萬科總裁郁亮的話來說，萬科新業(yè)務(wù)正處于從0到1的階段，能否形成一個可行的模式，需要三年時間。而一旦模式形成，便可進入從1到10的階段，即進行復(fù)制擴張。

　　萬科X試驗田

　　位于廣州天河軟件園的萬科云城正在被同行圍觀。

　　“這個片區(qū)聚集廣州大多數(shù)科技軟件企業(yè)，但商辦氛圍還有待進一步成熟，大家都等著看萬科云城的效果如何。”廣州萬科相關(guān)負責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者說。

　　廣州萬科對這個項目寄予厚望：依托天河軟件園的高科技產(chǎn)業(yè)，打造一個集創(chuàng)業(yè)、辦公、居住等功能為一體的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

　　具體怎么做，如何吸引人氣？廣州萬科嘗試著拿出一棟物業(yè)來做孵化器。巧合的是，在這個想法付諸實踐之后，今年兩會提出了“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，一時間各類創(chuàng)客空間、孵化器浮出水面。

　　廣州萬科云城項目負責(zé)人介紹，萬科云城項目總建筑面積約60萬平方米，分為兩期，用來做孵化器的是一期D棟，面積約3600平方米，共四樓。

　　廣州萬科此前并沒有做孵化器的經(jīng)驗，因而找來了長城會、微投網(wǎng)進行合作。

　　長城會是一家在全球具有影響力的移動互聯(lián)網(wǎng)合作平臺，有著廣泛的會員網(wǎng)絡(luò)。而微投網(wǎng)是一家股權(quán)眾籌平臺，與紅杉資本、軟銀中國等眾多投資機構(gòu)有著良好關(guān)系。

　　廣州萬科首先與長城會合資設(shè)立了一家機器人主題咖啡廳，位于萬科云城D棟一樓，里面展示著來自全球各地的智能機器人，定期舉辦主題活動。據(jù)工作人員介紹，咖啡廳主要是為孵化器提供交流的場所和空間。

　　二樓交由長城會運營，這是長城會在國內(nèi)落地的首家孵化器。三樓是微投網(wǎng)運營的VCHelloX孵化器，將利用微投網(wǎng)在股權(quán)眾籌平臺基礎(chǔ)上建立的投融資服務(wù)和資源對接優(yōu)勢，引入以“互聯(lián)網(wǎng)+”為主要方向的優(yōu)質(zhì)潛力項目進行創(chuàng)業(yè)孵化和加速。四樓則是廣州萬科自己的聯(lián)合辦公——云創(chuàng)空間VKIncubator。

　　按照廣州萬科的設(shè)想，定位孵化器的D棟將為萬科云城項目帶來產(chǎn)業(yè)與人氣支撐，后續(xù)的開發(fā)也將為創(chuàng)業(yè)者提供更全面的配套服務(wù)。

　　例如，廣州萬科云城二期已經(jīng)推出極小公寓米酷，主要面向過渡性居住需求的年輕群體。這批公寓面積只有12/18/25/35平方米，麻雀雖小卻五臟俱全，擁有辦公、居住、娛樂等多種功能。米酷主要用來銷售，可售面積約11萬平方米。

　　同時，廣州萬科還推出了長租公寓，他們在萬科云城項目旁邊承包了一棟物業(yè)，將其進行改造，提供37間房，每間房面積約30平方米，同時開辟出一定的公共空間。它的名字叫“萬科驛”，改建完成后很快就實現(xiàn)了滿租。

　　萬科云城要做到能滿足創(chuàng)業(yè)者各方面的需求：咖啡廳可用來跟投資人等碰面，有免費的會議室、路演大廳，辦公樓的附近就有米酷、萬科驛，未來可能會根據(jù)需求配套食堂，等創(chuàng)業(yè)團隊達到一定規(guī)模后還可搬入更大的寫字樓。

　　除了這些，廣州萬科還想做更多的萬科X試驗。在3月31日的業(yè)績說明會上，郁亮曾表示，萬科將在未來十年重構(gòu)其商業(yè)模式，人們可以看到萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科廣場、萬科里、萬科塾等一系列“萬科X”產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，在萬科云城二期中，萬科里、萬科派、萬科驛、萬科塾這些新產(chǎn)品線將集體面市。其中，萬科里是社區(qū)商業(yè)，萬科派是持有型高級公寓，萬科驛是面向年輕群體的長租公寓，萬科塾是教育主題商場。

　　摸著石頭過河

　　雖然行業(yè)內(nèi)有很多創(chuàng)客空間、孵化器，但對萬科來說，還是新鮮事物，萬科團隊也在摸著石頭過河。

　　“之所以要找長城會、微投網(wǎng)合作，就是為了在合作中學(xué)習(xí)。”上述廣州萬科相關(guān)負責(zé)人告訴《第一財經(jīng)日報》記者，萬科云城D棟二樓、三樓雖然是分別交給長城會、微投網(wǎng)運營，但萬科也會有專門的團隊參與日常運營管理。

　　目前，萬科與長城會簽訂了5年的合同。從淺層來看，二者是租賃關(guān)系，萬科將一層物業(yè)租賃給長城會，長城會將其轉(zhuǎn)租給入駐的創(chuàng)業(yè)團隊，并通過股權(quán)投資獲益。但更深層面的是，萬科是在嘗試進行資源整合。

　　一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營人員陳強（化名）對本報記者表示，孵化器最重要的資源是整合能力，因為創(chuàng)業(yè)團隊的成長不僅需要一個辦公場所，還需要更多的輔導(dǎo)、資金對接、技術(shù)支持等多方面的服務(wù)。

　　“說白了，人和錢是孵化器的核心。能為創(chuàng)業(yè)團隊提供哪些創(chuàng)投、聚集到什么樣的人才、提供什么樣的輔導(dǎo)，決定了這個孵化器的成敗。而萬科以前沒做過孵化器，它需要通過與別人的合作，獲取經(jīng)驗與資源。”陳強說。

　　萬科在一邊學(xué)習(xí)的過程中，一邊在自己的聯(lián)合辦公云創(chuàng)空間中實踐。

　　聯(lián)合辦公的利潤是比較可觀的。一位天河軟件園的工作人員給本報記者算了一筆賬，按照天河軟件園現(xiàn)在的租金水平，整租出去的價格只有約80元/平方米，但若是按照聯(lián)合辦公來算，人均面積5平方米，每月租金1000元，平攤下來，租金可達200元/平方米。

　　而萬科驛這樣的長租公寓，也可能成為萬科今后大面積推廣的產(chǎn)品。

　　眾所周知，雷軍投資的YOU+公寓已經(jīng)與時代地產(chǎn)合作，并在全國大面積擴張。作為全國最大的住宅開發(fā)商，萬科也希望能在這塊大蛋糕中分一杯羹。

　　下一步，廣州萬科會在廣州其他地方陸續(xù)推出幾個萬科驛項目，等達到一定規(guī)模后，評估整體效果，效果良好就可以大面積鋪開。

　　至于萬科塾這樣的社區(qū)教育產(chǎn)品，萬科仍在摸索當(dāng)中。萬科內(nèi)部人士對本報記者透露，萬科甚至招來了國際學(xué)校的校長、幼兒園園長。

　　除了廣州萬科云城項目，萬科在深圳留仙洞也有一個萬科云項目正在建設(shè)當(dāng)中，萬科試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在等待時間和市場的檢驗。

　　“萬科這么多新產(chǎn)品，不管今后運營得怎么樣，轉(zhuǎn)型的第一步踏出去了。轉(zhuǎn)型是需要一個過程的，更何況是萬科這么大的企業(yè)。”一位業(yè)內(nèi)人士如是評價。

本文來源于第一財經(jīng)日報吳斯丹，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！