商業地產熱退潮、旅游地產熱方興未艾,近兩年來,廣州周邊正崛起座座旅游新城。與以往不同的是,從花都的萬達城到順德的歡樂谷,開發商正在把旅游綜合體從較為偏遠的度假勝地搬進市民家門口的城市客廳。那么,這種新業態相比傳統的商業地產模式是否更靠譜呢?業內專家認為,以城市休閑游為主題的旅游綜合體客源更穩定,但也考驗開發商的旅游運營能力。投資這類物業,看準開發商的運營實力很重要。
繼廣州萬達城后,順德歡樂谷也來了
在純商業綜合體熱潮過后,一股以旅游休閑為賣點的綜合體熱潮正席卷廣州。1月11日,總投資達120億元的順德華僑城文化旅游綜合項目歡樂海岸奠基,這是佛山文化旅游產業的龍頭項目。據悉,順德歡樂海岸今年將全面開工建設,預計首期將于2019年初投入使用,建成之后將與深圳華僑城以“雙塔”之勢組合構成珠三角文化旅游核心示范區,開啟珠三角西岸全新休閑時代。該項目人士表示,由于距離廣州非常近,未來該項目將深度挖掘廣州市場。
事實上,近兩年來,廣州或廣州周邊已崛起多個巨型旅游綜合體。如號稱投資500億元打造的廣州萬達城,作為萬達首個布局一線城市的文化旅游項目,計劃2018年建成。業內人士認為,廣州萬達城將使廣州文化旅游水準達到世界一流,成為全球休閑度假新的目的地。
另外,清遠長隆國際旅游度假區項目自2013年底落戶清遠后就一直備受關注。該項目占地面積8.6萬畝,計劃總投資300億元。該項目以大自然、大生態、大種群為設計理念,集森林主題公園群、世界珍稀動植物群、主題商業中心及生態酒店群于一體,將是依托中國最大、物種最豐富的國家級世界珍稀動植物種源基地的、世界首創的世界級森林旅游綜合體。
高地價促使開發商投身旅游綜合體
近年來,市場環境變化,開發商紛紛回歸一、二線城市,直接導致了一線城市和核心二線城市土地成本的快速上升,項目利潤空間不斷壓縮,公開市場地王頻出,拿地難度也大大加劇。這種情況下不少房企開始另辟蹊徑,有的房企就選擇通過能夠給政府帶來區域經濟帶動、產業結構調整等好處的綜合開發模式進行低價土地獲取,包括園區綜合體、主題樂園綜合體、旅游綜合體等。
記者發現,與以往開發商慣用的“商場+寫字樓+住宅”的組合形式所不同,新崛起的旅游綜合體在業態上更加多元,均將主題商業與旅游、休閑娛樂和文化創意融為一體,形成獨特的“商業+娛樂+文化+旅游+生態”的全新商業模式。
“這幾年,廣州的純商業地產有過剩風險,原有的開發模式顯得落伍,前期不少買家發現買了公寓或寫字樓產品后出現出租困難的情況,因此投資熱情大減。”廣州地產界某業內人士向記者表示,去年底某知名百貨退出番禺,就是商業地產“退熱”的典型事例。
相對“守株待兔”的傳統商業項目來說,旅游綜合體在主動吸引人流客流方面要強勢得多。預計在2018年開業的廣州萬達城,對外宣稱將每年吸引到2000萬來自世界各地的游客,這無疑是吸引投資客競相出手的重要賣點。而清遠長隆項目更號稱建成后每年能吸引游客3000萬人,周邊的樓盤也紛紛以此為賣點進行宣傳。
千萬級客流成旅游綜合體吸金利器
陽光家緣網簽數據顯示,去年廣州萬達城以7037套(包括住宅和公寓產品)的驚人成交數量穩坐“廣州2015單盤銷售冠軍”寶座,其銷售數量更是將位居第二名的南沙濱海花園遠遠甩在身后,是第五名萬科云城米酷近4倍之多。據開發商透露,廣州萬達城2015年網簽金額超過52億元。
但是,開發商的項目賣得好不等于投資者未來就一定能賺錢,對于許多曾在商業地產投資上經歷過挫折的投資客來說,相信有不少教訓值得借鑒。而先拋出一個誘人的“概念”,再賣住宅和公寓快速“吸金”,然后再開發旅游和商業項目,這似乎仍是旅游綜合體對原有商業綜合體的“繼承”。這種模式曾因為將風險轉嫁給了首期購房的投資客而一度飽受詬病。
在方圓地產首席分析師鄧浩志看來,旅游綜合體與商業綜合體的開發既有相同之處,也有不同之處。“先賣住宅有利于資金回流,對于房地產這樣的資金密集型行業來說,哪怕是大型開發商也是避免不了的。另外,本身項目居民在入住后,也會帶來很大的人流,與旅游客流匯聚,會更加聚人氣。”鄧浩志表示,與商業地產所不同的是,一般旅游地產的自營比例要高很多,這對開發商的實力要求也更高。
投資有道
城市休閑度假項目客源穩定 但投資也要選對實力開發商
“據我所知,像海南度假項目的一大特點就是有強烈的季節性,可能一年就做半年的生意。而像南昆山或是從化的旅游度假項目,基本上客流也集中在周五到周日,投資回報率在旺季很旺,淡季很淡,總體來看比較一般。”方圓地產首席分析師鄧浩志表示,相對來說,靠近廣州以城市休閑度假為主題的項目一年四季都能做生意,客源要穩定很多。
“目前廣州的旅游綜合體項目可謂龍蛇混雜,而一個旅游綜合體項目能否成功,主要取決于兩個方面的因素,一是旅游資源本身的價值,二是開發企業經營管理的能力,如果兩方面因素都不錯的話,那么這個項目才有投資價值。”鄧浩志透露,目前很多旅游綜合體項目都是房地產開發商在開發,其旅游方面的專業運營能力還有待考驗,另外,在廣州的旅游綜合體中,同質化的現象仍比較突出,買家需要關注項目是否有差異化的競爭優勢。
