大悅城終結(jié)國盛中心爛尾史？ 或聯(lián)手中國信達做接盤俠

    有著三千多年歷史的首都北京，人流匯聚，位于其東二環(huán)線上的東直門地鐵站，匯集著北京地鐵2號線、13號線以及機場線，更被認為是一個猶如聚寶盆般的好位置，不過，正是在這樣的一個得天獨厚的位置里，有一個項目卻令人不可思議地爛尾了多年，這個項目是國盛中心。

　　產(chǎn)權(quán)糾紛讓這個項目在15年里遲遲沒有進入到正常的運營狀態(tài)中，盡管在2015年8月，以盤活不良資產(chǎn)為主業(yè)的中國信達充當了接盤俠接手了這個項目，但在最近的9個月內(nèi)，這個項目也始終沒有動靜。

　　終于在5月9日，有消息稱大悅城或?qū)⑴c中國信達聯(lián)手開發(fā)該項目。不過，大悅城會以什么形式參與到這個項目中？在參與到這個項目后，大悅城究竟是會繼續(xù)成為被拉入“泥濘”中的又一員，還是成為國盛中心的“救世主”，則成為令市場的高度關(guān)注的重點。

　　大悅城聯(lián)手中國信達？

　　5月9日，有媒體報道稱中國信達找到了合伙人，其或?qū)⑴c大悅城聯(lián)手開發(fā)北京著名的爛尾商業(yè)地產(chǎn)——國盛中心。該消息源稱，早在去年，中國信達與大悅城之間已經(jīng)就該項目進行過接觸，但因為國盛中心較為復(fù)雜，有過多年的爛尾歷史，目前雙方仍在洽談階段。

　　國盛中心的爛尾，在北京業(yè)內(nèi)來說是出了名的。畢竟，其位于匯集著北京地鐵2號線、13號線以及機場線的東二環(huán)地鐵站——東直門站附近，被認為得天獨厚的位置與其長達多年的爛尾歷史造成了極大的反差。

　　據(jù)翻查資料得知，國盛中心是一座大型商業(yè)綜合體，規(guī)劃總建筑面積約為51萬平方米，包括購物中心、雙塔寫字樓、公寓和酒店，其還曾是2008年北京奧運會重點配套項目之一。然而，自2000年開始建設(shè)以來，除交通樞紐在2008年建成交付使用外，其他項目幾經(jīng)開工停工復(fù)工，期間糾紛不斷，后來于2012年全面停工，成為北京核心區(qū)內(nèi)著名爛尾樓項目之一。

　　資料顯示，北京城建投資發(fā)展股份有限公司與海灝實業(yè)有限公司是最先獲取這個項目的企業(yè)，但因北京城建許久未能獲得土地開發(fā)證，于是決定將其轉(zhuǎn)讓以賺取利潤；北京城建后與香港康實公司達成合作協(xié)議，但因為拖欠款項等問題，康實投資董事又通過關(guān)系將東直門項目介紹至深發(fā)展。

　　再后來，北大青鳥掌控了國盛中心，但因東直門項目的復(fù)雜性及不確定因素，使得北大青鳥旗下的任何公司都無法通過東直門項目得到貸款，于是，北大青鳥又再將國盛中心轉(zhuǎn)讓給國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司。

　　事情本應(yīng)到此得到結(jié)束，然而，因項目貸款遭挪用以及有關(guān)項目的所有權(quán)變更等問題，國浩中國與北大青鳥開始了長達7年的產(chǎn)權(quán)之爭，而國盛中心也受困于此，工程進度緩慢。

　　2014年9月1日，國浩中國正式贏得了國盛中心項目股權(quán)，而在一年后，即2015年8月20日，中國信達發(fā)布公告稱，與國浩中國訂立綜合交易協(xié)議，接手了國盛中心。彼時的公告顯示，該項目交易總金額為105億元，當中包含項目相關(guān)權(quán)利總對價45.63億元，以及相關(guān)債權(quán)總對價59.37億元。

　　當時信達資管表示，國盛中心中以一般業(yè)務(wù)過程中的不良資產(chǎn)經(jīng)營為依托，通過集團協(xié)同多元化的業(yè)務(wù)平臺，綜合運用不良資產(chǎn)收購、資產(chǎn)重組、特殊機遇投資等業(yè)務(wù)模式，可獲得良好的不良資產(chǎn)經(jīng)營收益和穩(wěn)健的投資收益，同時還可實現(xiàn)一定的社會效益。

　　只不過，中國信達作為盤活不良資產(chǎn)的機構(gòu)，在開發(fā)管理商業(yè)地產(chǎn)方面并不在行，因此，其必須要找到有經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)該項目。對于這位合伙人到底是不是傳言中的大悅城，致電了多位大悅城高管，其中一位稱暫未了解到相關(guān)信息，而其他高管在截止發(fā)稿前，均未對此給予回復(fù)。

　　國盛中心的爛尾終結(jié)者？

　　事實上，有業(yè)內(nèi)人士認為，大悅城作為一個有近十年開發(fā)運營經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，中國信達會找它合作是極有可能的。

　　據(jù)了解，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上面，大悅城有三種開發(fā)模式，其中一種為“激活休克魚”模式，即對在優(yōu)質(zhì)城市的地鐵上蓋或有著商業(yè)優(yōu)質(zhì)區(qū)位且有需要改造的老項目，考慮參股并參與項目的改善提升，最后掛牌“大悅城”重新開業(yè)。從這個模式定義來看，國盛中心確實為大悅城有意愿接觸的項目之一。

　　中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時也認為，中國信達和大悅城若是真的進行合作，他們的合作方式實際上也是比較符合購物中心發(fā)展趨勢的，“信達本身是做財務(wù)投資，大悅城又有豐富的商業(yè)資源，有比較成熟的商業(yè)管理團隊，一方是投資人，一方是管理者，這樣通過商業(yè)管理和資產(chǎn)管理的整合實現(xiàn)物業(yè)價值的最大化，商業(yè)公司大悅城也通過自己的管理、招商、運營來得到自己應(yīng)有的收益，這樣的發(fā)展模式我認為是比較符合未來中國購物中心的一個專業(yè)化分工合作的這種路線的”。

　　他分析道，大悅城在其中的收益有可能是通過兩個途徑獲得，一是分享商戶的租金；二則在項目的長期增長當中分享到作為商業(yè)資產(chǎn)管理者所應(yīng)分享到的物業(yè)增長收益。

　　從市場的角度來看，郭增利則認為，北京購物中心的發(fā)展態(tài)勢供應(yīng)量總體雖然較大，但有品質(zhì)的項目還是有市場空間?；谏鲜鲈?，他說：“國盛中心位置很好，對于大悅城來說是一個非常好的選擇，也是成功概率非常高的一個選擇。”

　　不過，市場上還有不少人認為國盛中心太過復(fù)雜，大悅城和中國信達要成功將其盤活還是有一定的難度。

　　此前中國信達接手該項目時，有業(yè)內(nèi)人士就分析說，國盛中心面臨品牌信用度降低、招商瓶頸、融資成本高、產(chǎn)權(quán)僅剩下30年等諸多壓力，此外，其與東直門公交樞紐站牽扯在一起，又涉及到政府規(guī)劃，項目本身體量又大，在擱置了如此長時間的基礎(chǔ)上，開發(fā)速度不會太快。

　　同樣，睿意德CEO王玉珂也告訴觀點地產(chǎn)新媒體：“首先產(chǎn)權(quán)的難點要理清不容易；它還有著前期債務(wù)、法律訴訟問題；項目涉及功能很多，比如交通樞紐，因此要協(xié)調(diào)利潤相關(guān)方；產(chǎn)品的設(shè)計都是以前的產(chǎn)物，改造的成本和未來花的時間都要考慮進去，這個項目前期還開業(yè)過，基于如此種種問題及情況，大悅城要對其定位并重新運營，有一定的挑戰(zhàn)。”

　　不過，郭增利認為，從一般的專業(yè)邏輯上來說，大悅城是不可能在這個項目中進行財務(wù)投資的，“那也就意味著信達資產(chǎn)要承擔所有的債務(wù)問題，大悅城只是代信達進行管理，它要發(fā)揮的是管理團隊、招商資源等優(yōu)勢，因此大悅城應(yīng)該涉及不到投資類的問題”。

　　王玉珂則稱，在國盛中心上，即使大悅城僅只是輸出管理，國盛中心的種種問題也必然會衍生到運營上。

　　如此來看，大悅城若真參與其中，是會成為國盛中心的爛尾終結(jié)者，或許仍需要時間才能給出答案。