并購(gòu)?fù)鯇O宏斌的糧倉論：大家蜂擁拿地時(shí) 融創(chuàng)會(huì)退出

核心提示：大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，將是孫宏斌團(tuán)隊(duì)打千億戰(zhàn)役的彈藥。作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端，土地市場(chǎng)冷暖正是開發(fā)商預(yù)期未來好壞的“試金石”。在年初，孫宏斌為融創(chuàng)今年的路徑定調(diào)了十字方針：“判斷、繼續(xù)布局、控制風(fēng)險(xiǎn)。”他用兩手準(zhǔn)備去“擴(kuò)大糧倉”——在大并購(gòu)序幕開啟時(shí)，提前談判進(jìn)場(chǎng)；在一手土拍現(xiàn)場(chǎng)，做好測(cè)算就拿地。

　　掌舵手孫宏斌將2016年定義為融創(chuàng)的新起點(diǎn)，銷售目標(biāo)定為800億元，并將在2017年沖擊1000億元。

　　大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，將是孫宏斌團(tuán)隊(duì)打千億戰(zhàn)役的彈藥。作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端，土地市場(chǎng)冷暖正是開發(fā)商預(yù)期未來好壞的“試金石”。在沖擊千億陣營(yíng)之時(shí)，判斷與規(guī)模，選擇與血拼，孫宏斌認(rèn)為誰更重要？

　　在年初，孫宏斌為融創(chuàng)今年的路徑定調(diào)了十字方針：“判斷、繼續(xù)布局、控制風(fēng)險(xiǎn)。”他用兩手準(zhǔn)備去“擴(kuò)大糧倉”—在大并購(gòu)序幕開啟時(shí)，提前談判進(jìn)場(chǎng)；在一手土拍現(xiàn)場(chǎng)，做好測(cè)算就拿地。

　　這考驗(yàn)孫宏斌團(tuán)隊(duì)的判斷能力。日前在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，孫宏斌吐露心聲，他信奉選擇和判斷大于一味努力。比別人提早半年布局，這才能保證融創(chuàng)安全。

　　這都源于他作為一個(gè)生意人的買賣哲學(xué)，“開發(fā)商都有自己的計(jì)算方式，每個(gè)人的日子自己過。”

　　“2/3土儲(chǔ)來自并購(gòu)”

　　孫宏斌立下軍令狀，2016年要去深圳。

　　在收購(gòu)佳兆業(yè)折戟后，孫宏斌試圖通過各種路徑進(jìn)入深圳，他的華南收購(gòu)小分隊(duì)去年起一直活躍在廣深一帶，不放過任何機(jī)會(huì)。

　　去年12月25日，融創(chuàng)就曾與泰禾在深圳土拍賽中展開角逐，最終不敵。那塊地，最終拍到了樓板價(jià)7.99萬元/平方米，是去年的全國(guó)單價(jià)地王。

　　融創(chuàng)要進(jìn)入虎踞龍盤的深圳，并非易事。2015年，深圳樓市以47.5%的逆天漲幅，攀上另一個(gè)高峰，領(lǐng)跑全國(guó)。在這里，融創(chuàng)要面對(duì)的，是早已生根的龍頭萬科、招商、華潤(rùn)、華僑城以及地頭蛇卓越、鴻榮源等。短兵相接的，甚至可能是正在“重生”中的佳兆業(yè)。

　　債務(wù)沉重的萊蒙國(guó)際，讓孫宏斌終于找到了進(jìn)入深圳的契機(jī)。

　　5月19日晚間，融創(chuàng)與萊蒙國(guó)際聯(lián)合宣布簽訂框架協(xié)議，萊蒙國(guó)際以近44億元交易總額出售公司旗下的7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目給融創(chuàng)，交易價(jià)款包括33.9億元項(xiàng)目代價(jià)以及10億元公司間貸款。

　　這7個(gè)項(xiàng)目分別位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地。融創(chuàng)預(yù)計(jì)將從這筆收購(gòu)中獲得總建筑面積超過188萬平方米的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)可銷售或租賃總建筑面積為125萬平方米。

　　在綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)等一連串大并購(gòu)失利后，孫宏斌長(zhǎng)了心眼。為了確保這次收購(gòu)萊蒙國(guó)際不是搭人搭錢白忙活，孫宏斌設(shè)置了苛刻的條款—如果萊蒙國(guó)際在3個(gè)月內(nèi)未召開股東大會(huì)或交易未能獲得批準(zhǔn)，融創(chuàng)有權(quán)終止框架協(xié)議，要求萊蒙國(guó)際退還所有款項(xiàng)，并且向融創(chuàng)賠償相當(dāng)于所有已支付款項(xiàng)30%的罰款。

　　這樣看來，這是筆十分劃算的買賣。萊蒙國(guó)際與融創(chuàng)的城市布局有所契合，都集中在一二線城市。去年萊蒙國(guó)際物業(yè)銷售平均售價(jià)接近2萬元/平方米。事實(shí)上，這兩家公司已不是第一次交手。去年2月，萊蒙國(guó)際就曾向融創(chuàng)出售了上海浦東唐鎮(zhèn)項(xiàng)目的30%股權(quán)。

　　近年來，孫宏斌尤其愿意在并購(gòu)市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)：獲取大量的低成本土地，同時(shí)用較小的投入撬動(dòng)成倍的銷售。

　　以2015年為例，融創(chuàng)先后與中渝置地、西安天朗、江蘇四方、武漢美聯(lián)以及煙臺(tái)海基置業(yè)等達(dá)成并購(gòu)協(xié)議，孫宏斌的觸角也借此伸入南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等二線城市。

　　今年以來，融創(chuàng)收購(gòu)動(dòng)作連連。在北京昌平、懷柔等地，融創(chuàng)收購(gòu)兩處貨值高達(dá)百億元的別墅項(xiàng)目；在蘇州，融創(chuàng)收購(gòu)了德爾兩個(gè)項(xiàng)目；在上海浦東、鄭州等區(qū)域也先后收購(gòu)多個(gè)項(xiàng)目。

　　同樣是19日，在香港召開的融創(chuàng)2015年股東周年大會(huì)上，融創(chuàng)行政總裁汪孟德感慨道：“公司有2/3的土地儲(chǔ)備為收并購(gòu)獲得，這些項(xiàng)目能比較好地控制時(shí)機(jī)和成本，周轉(zhuǎn)速度比招拍掛要快。”

　　數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)目前總土儲(chǔ)貨值4427億元，其中1576億元為公開市場(chǎng)獲得，另外2851億元為并購(gòu)而來。

　　汪孟德坦承：“收并購(gòu)也是非常困難、非常復(fù)雜的事情，必須得對(duì)收購(gòu)標(biāo)的的資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)等作出判斷，也要有個(gè)互相理解的過程。但好處是，收并購(gòu)?fù)ǔ２皇嵌嗉艺劊侵徽勔粌杉遥虼吮舜酥g有高度的信任關(guān)系，價(jià)格也較為可控。”

　　2016年，在這趟并購(gòu)列車上，融創(chuàng)的身影仍將不可或缺。孫宏斌稱，“融創(chuàng)目前主要還是以收并購(gòu)為主，正在談多個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目，有些會(huì)通過公告公示，有些可能不會(huì)公告”。

　　“我沒有高價(jià)搶地”

　　在一級(jí)市場(chǎng)，融創(chuàng)拿地也十分兇猛，身影遍及長(zhǎng)三角、珠三角的多個(gè)城市。

　　5月18日，融創(chuàng)以總價(jià)18.7億元拿下太原理工大學(xué)舊校區(qū)儲(chǔ)備地塊，樓面價(jià)達(dá)5432元/平方米，一舉成為太原的新晉地王。此前一周，融創(chuàng)還以30.05億元、樓面價(jià)3.83萬元/平方米競(jìng)得上海松江區(qū)地塊，刷新“地王”紀(jì)錄。5月初，融創(chuàng)聯(lián)合合景泰富拿下增城兩宗宅地，宣布正式進(jìn)入廣州，其5800元/平方米的樓板價(jià)，也刷新了板塊內(nèi)的地價(jià)成交紀(jì)錄。

　　再往前看看，融創(chuàng)以6.22億元總價(jià)拿下東莞清溪項(xiàng)目，樓板價(jià)8135元／平方米，成為清溪新“雙料”地王；融創(chuàng)以總價(jià)30.75億元競(jìng)得杭州三堡和筧橋宅地，樓面價(jià)已接近甚至超過部分樓盤的在售價(jià)格。

　　外界習(xí)慣以“地王制造者”的眼光來看孫宏斌，他很不滿，也不承認(rèn)。

　　“融創(chuàng)從來沒有高價(jià)搶地，我看好它，是因?yàn)槲矣X得它不貴。我認(rèn)為它貴的時(shí)候，我們就不會(huì)買了，”孫宏斌有自己的拿地邏輯，“這么多年，我沒有一次去過土拍現(xiàn)場(chǎng)。因?yàn)榕牡劐X，我們已經(jīng)問過價(jià)，做過充分判斷，不需要在現(xiàn)場(chǎng)去做決定。”

　　孫宏斌自視決策很小心，“因?yàn)榈啬缅e(cuò)了，項(xiàng)目怎么做都不會(huì)對(duì)。”他提到上文中的上海松江地王，說“之所以拿這塊地，因?yàn)樗_實(shí)很稀缺。”

　　繼北京、上海、深圳之后，近期南京、蘇州等城市土拍市場(chǎng)也一片火爆。近期南京土拍竟然拍出了4.5萬元／平方米的樓板價(jià)，直追一線城市地價(jià)。孫宏斌對(duì)此一直質(zhì)疑。

　　“在全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指數(shù)偏差的大環(huán)境下，只有房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，這是不對(duì)的，”在孫宏斌看來，蘇州、南京等城市已經(jīng)出現(xiàn)地價(jià)泡沫，難以為繼。

　　他以曾經(jīng)“房?jī)r(jià)跳漲過上海”的杭州為例，一度引發(fā)房企盲目的扎堆效應(yīng)，土地高燒將杭州后面幾年的上漲空間都吃掉，導(dǎo)致很多開發(fā)商虧錢。

　　“房?jī)r(jià)一日千里，地價(jià)一日萬里。現(xiàn)在只要是新地塊出來，都是地王。這塊地的地價(jià)是上塊地的房?jī)r(jià)，能不是地王嗎？”孫宏斌同樣吐槽高頻“地王”，稱，“市場(chǎng)的承接力追不上地價(jià)上漲的速度，才出現(xiàn)很多項(xiàng)目被豪宅化的現(xiàn)象。也因此，地價(jià)有泡沫，而房?jī)r(jià)暫時(shí)還沒有出現(xiàn)泡沫。”

　　孫宏斌信奉“選擇和判斷大于一味努力”。大家蜂擁而至?xí)r，融創(chuàng)會(huì)退出。

　　“這些年來，我們的節(jié)奏把握得還不錯(cuò)，過去別人一直在三四線城市布局的時(shí)候，我們一直堅(jiān)守一線。但當(dāng)大家在一線城市搶地的時(shí)候，我們布局了一些強(qiáng)二線城市，”孫宏斌強(qiáng)調(diào)說，“融創(chuàng)對(duì)市場(chǎng)的判斷，一般比其他開發(fā)商快了半年，這就是融創(chuàng)安全的地方。”

　　“接下來，市場(chǎng)的流動(dòng)性一定會(huì)收緊，房地產(chǎn)不斷地上漲是不可能的，所以目前在北京土地市場(chǎng)，我們連名都不報(bào)了，”孫宏斌如是說。

　　汪孟德在股東會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)，融創(chuàng)獲取項(xiàng)目有三個(gè)重點(diǎn)，除了聚焦一二線城市和看重收并購(gòu)?fù)猓€有一個(gè)重要原則，就是“超過底線的土地堅(jiān)決不要”。

　　“風(fēng)險(xiǎn)控制是底線”

　　除了穩(wěn)定的擴(kuò)張戰(zhàn)略，融創(chuàng)還需要一條能夠打得響的產(chǎn)品線，去擴(kuò)大他們?cè)诤勒袌?chǎng)的影響力。

　　5月16日，孫宏斌再度為北京壹號(hào)院站臺(tái)。

　　北京壹號(hào)院—2013年北京農(nóng)展館“地王”，樓板價(jià)高達(dá)7.3萬元／平方米。這個(gè)項(xiàng)目有著一個(gè)宏大的目標(biāo)，他們號(hào)稱要在全世界頂級(jí)豪宅項(xiàng)目里“為中國(guó)代言”。這是中國(guó)豪宅項(xiàng)目里幾乎從未有人喊出的口號(hào)，也是融創(chuàng)至今最為高調(diào)的作品。

　　以7.3萬元的樓面價(jià)拿下北京最好的位置，孫宏斌認(rèn)為，這筆買賣虧不了。

　　“未來北京壹號(hào)院將是全國(guó)成交均價(jià)最高的項(xiàng)目。”融創(chuàng)中國(guó)北京公司副總經(jīng)理婁艷青介紹稱，這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)成大平層住宅，有近200套房源，售價(jià)從4000萬元起步，最高超過1億元，單價(jià)從十幾萬元到30萬元不等。

　　該項(xiàng)目自去年6月首次亮相后，目前已銷售了10多套房源，網(wǎng)簽均價(jià)一度逼近20萬元/平方米。

　　去年起，融創(chuàng)開始大力推廣自有的“壹號(hào)系”和“臻生活”。不僅在北京，融創(chuàng)在蘇州收購(gòu)的德爾太湖灣也在近日被命名為蘇州壹號(hào)院。這也是融創(chuàng)在二線城市復(fù)制的首個(gè)壹號(hào)院產(chǎn)品系列。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，初始報(bào)價(jià)為3萬-4萬元/平方米，部分躍層單月報(bào)價(jià)高達(dá)10萬元/平方米，刷新蘇州樓市單價(jià)紀(jì)錄。

　　截至目前，融創(chuàng)都是為數(shù)不多的、對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)堅(jiān)持到底的房企。

　　當(dāng)整個(gè)行業(yè)大談?shì)p資產(chǎn)、轉(zhuǎn)型、互聯(lián)網(wǎng)+、物業(yè)分拆上市等“時(shí)髦”概念的時(shí)候，孫宏斌卻批判說，這都是很荒唐的事情。

　　因此，當(dāng)股東大會(huì)上有股東提出融創(chuàng)是否會(huì)考慮效仿萬科、碧桂園推行合伙人激勵(lì)機(jī)制時(shí)，汪孟德給出了否定的答案。

　　汪孟德坦言，融創(chuàng)一直在關(guān)注和研究合伙人跟投激勵(lì)方式，有科學(xué)的地方，但是融創(chuàng)不太傾向于用合伙人這種激勵(lì)機(jī)制，“我們只希望在薪酬方面能在行業(yè)內(nèi)保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力。”

　　汪孟德認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)最核心的因素：一個(gè)是土地獲取、市場(chǎng)判斷；另一個(gè)是產(chǎn)品能力、產(chǎn)品品牌，但對(duì)于區(qū)位選擇、拿地、產(chǎn)品品牌和產(chǎn)品定位，都不是由項(xiàng)目層面的管理層來決定的。而且現(xiàn)在房地產(chǎn)每一個(gè)項(xiàng)目投資都非常大，幾十億甚至上百億元，項(xiàng)目管理層也沒有能力承擔(dān)這樣的投資責(zé)任。

　　融創(chuàng)也明確表示沒有出海計(jì)劃。汪孟德提出，他們未來會(huì)在規(guī)模、資金成本等方面作出努力。

　　汪孟德自評(píng)，他和其他管理層這幾年如履薄冰，努力做事，“跟萬科、恒大這些公司相比，他們都是30年量級(jí)的公司，融創(chuàng)歷史只能比別人多干一些活，多作出努力，才能夠站穩(wěn)腳”。

　　在規(guī)模上努力是訴求，但汪孟德強(qiáng)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)控制是融創(chuàng)堅(jiān)持的底線，是第一位考慮，“不管多大的生意，如果有風(fēng)險(xiǎn)就要堅(jiān)決選擇退出”。 



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