房地產(chǎn)開發(fā)三大指標放緩 未來不會斷崖下滑

國家統(tǒng)計局13日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，繼10月份之后，11月份全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重點城市房地產(chǎn)市場成交呈集體降溫之勢。

2016年，在多地房價出現(xiàn)非理性上漲之際，熱點城市開啟調(diào)控，從3月份開始到11月底，9個月內(nèi)“三調(diào)”樓市。嚴控之下樓市透出一些新走勢。與此同時，中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

房地產(chǎn)開發(fā)三大指標同步放緩

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1至10月回落0.1個百分點。這是房地產(chǎn)投資增速連續(xù)四個月上漲后首現(xiàn)下滑。除此之外，前11個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、房屋新開工面積增速均有所回落，房地產(chǎn)開發(fā)三大指標同步放緩。

方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平表示，地產(chǎn)銷售回落、資金收緊開始傳導至地產(chǎn)投資，11月地產(chǎn)投資當月增速5.7%，較10月大幅下挫7.7個百分點。申萬宏源報告稱，投資下滑主要緣于新開工面積大幅下滑，顯示開發(fā)商情緒比較謹慎。對此，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也有所反映，11月國房景氣指數(shù)為94.04，較10月回落0.06。

多方數(shù)據(jù)顯示，10至11月房地產(chǎn)市場漲幅開始收窄，從11月單月看，市場沖高回落趨勢明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月單月商品房銷售面積1.549億平方米，同比上漲7.9%，銷售金額同比上漲13.2%，而10月新建商品房成交面積與銷售金額同比漲幅則分別高達26.4%和40.1%。

同時，房企資金收緊明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金129484億元，同比增長15.0%，增速比1至10月回落0.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款19199億元，增長3.1%；利用外資132億元，下降49.0%；定金及預收款37246億元，增長30.5%，低于前10個月增速32.2%，個人按揭貸款21970億元，增長49.3%，也低于此前的51.5%。

受此影響，多項典型指標均現(xiàn)回落。具體來看，1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積745122萬平方米，同比增長2.9%，增速比1至10月回落0.4個百分點。房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積77037萬平方米，增長6.4%，增速回落0.2個百分點。

庫存方面，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。其中，住宅待售面積減少582萬平方米，辦公樓待售面積增加57萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加32萬平方米。

值得一提的是，盡管市場開始降溫，但今年商品房銷售額和銷售面積均已刷新歷史紀錄。數(shù)據(jù)顯示，1至11月，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1至10月回落2.5個百分點。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是房地產(chǎn)年銷售額歷史首次突破10萬億元大關(guān)，銷售面積也刷新了2013年全年13億平方米的紀錄。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，高銷售使房企資金較為充裕。由于資金無壓，房企投資意愿減弱。目前行業(yè)整體處于調(diào)整周期，在政策偏緊、大力整頓市場交易規(guī)范的背景下，房企開發(fā)投資意愿不高是不爭的事實。

去虛火 樓市調(diào)控政策加碼

據(jù)悉，2016年，“恐慌式搶房”在多個城市蔓延，全國樓市成交量價齊升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1－11月份，全國商品住宅銷售面積同比增幅近25％，銷售金額增長接近40％。

伴隨著樓市虛火上升，調(diào)控也逐漸加碼。從3月份開始到11月底，樓市調(diào)控歷經(jīng)三輪調(diào)控。首先，上海和深圳等一線城市，以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻和貸款門檻。國慶前后，全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施，通過限購、限價、限貸、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等進行調(diào)控；11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，進一步提高購房資格或貸款門檻。

密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預期。11月全國重點城市樓市成交環(huán)比下跌超過20％，多地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價格的二手房房源大幅降價的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預計，2017年熱點城市雖然需求暫時受抑，但住房供應短缺的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，因此房價繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來整體房價漲幅將逐步收窄。

熱點地區(qū)樓市調(diào)控仍在繼續(xù)收緊。12月12日，珠海市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首付款比例有關(guān)事項的通知》，宣布從即日起，該市公積金貸款最低首付比例不得低于30%，較此前的20%有所提升。河北省懷來縣日前發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》規(guī)定，自2016年11月30日起，非本縣戶籍居民限購一套住房，即非本縣戶籍居民尚未擁有本縣住房，可在本縣購買一套住房（含新建商品住房和二手住房），且購房首付款比例不低于30%；非本縣戶籍居民已在本縣擁有一套及以上住房的，暫不得在本縣購買住房，開啟首個縣級限購政策。

房地產(chǎn)市場不會現(xiàn)斷崖式下滑

業(yè)內(nèi)認為，盡管樓市政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場明顯降溫，但不會出現(xiàn)斷崖式下滑。張大偉認為，樓市拐點已至，但市場整體將保持平穩(wěn)態(tài)勢。“未來長效機制建立，意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不再只靠一時的應急調(diào)控政策，而是靠住房、土地供應、房地產(chǎn)稅收等制度的確立，引導市場穩(wěn)預期。”他說。

任澤平也指出，近期工程機械銷量持續(xù)高增，預示后期的基建和地產(chǎn)投資不會過度回落。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務仍是去庫存，三四線城市由于庫存壓力高企，市場表現(xiàn)依然疲軟，預期未來較長時間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。