“融資成本越來越高，銷售回款率卻在降低，現在企業比以往更為關心現金流情況。”一位房企人士道出了當下開發商們的普遍心聲。

房企面臨的是資金鏈與銷售下滑的雙重考驗。據中國指數研究院統計，1~4月份，銷售額過百億的企業均值為395億元，業績增速已較1~3月有所放緩。

近期，無論是大型房企，如招商蛇口、海航集團，還是中小型房企如中華企業、中天金融等輪番上演的股權轉讓大戲，多少反映出房企資金壓力下被迫變賣資產的“無奈”。

5月2日，海航集團旗下的海航投資集團股份公司在深交所發布公告，擬轉讓控股子公司海航投資集團上海投資管理有限公司100%股權及債權，交易總對價約為人民幣29億元。

2018年來，海航集團還相繼出售了悉尼寫字樓、嘉豐礦業及債權、紐約曼哈頓第六大道寫字樓，減持德意志銀行等，標的合計約507億元。

更多中小型房企則被洗牌出局，不得不加快甩賣自身資產，以期賣個好價錢。中國房地產報記者根據北京、上海產權交易所披露信息，4月份以來，新增20多家房企掛牌轉讓股權，所涉及項目無不處于虧損或高負債狀態。粗略統計，掛牌價超過35億元，其中近一半房企并未標注轉讓價。標注的掛牌價中，股權價僅占極小部分，大多數金額來自債權，即被轉讓房企需支付的負債及利息。

  “房地產企業轉讓、出售項目，往往是和資金鏈承壓有關。此外，從企業戰略層面來看，房企出售一些不符合企業戰略發展或不在企業戰略覆蓋城市的資產，可以達到調整業務結構及布局的目的。”克而瑞分析師朱一鳴分析表示。

大房企賣股騰挪資金

資金壓力下，盤子鋪得過大的部分大型房企又開始“拆東墻補西墻”。

并購成就了海航集團，但高杠桿和高負債也令其陷入資金困境。

據海航集團2017年財報數據，2017年集團營業收入同比增長203.76%，至5940.58億元；歸屬母公司股東的凈利潤同比增長80.41%，至26.25億元。凈利大幅增長的同時，是負債的高企和巨額利息的吞噬。2017年，海航集團債務總額增長了21%，達到5982億元，是其息稅前利潤的20倍，而凈收益僅為資產的0.2%。

在海航集團的并購資金中，很多是銀行貸款、債券融資、信托計劃等杠桿資金，其自有資金并不充足。海航集團也意識到了風險，開始加速旗下子公司項目股權的轉讓，尤其是地產項目。

近日，海航投資集團股份在深交所發布公告。公司和上海勱叵投資管理有限公司簽署合作協議書，擬轉讓控股子公司海航投資集團上海投資管理有限公司100%股權及債權，交易總對價約為人民幣29億元。其中，11億元為100%股權的股權轉讓款，16.2億元用于償還上海信托的借款本金。

記者發現，被轉讓的海航投資上海公司擁有一宗位于上海市浦東新區黃浦江南至前灘地區的前灘40-01號地塊土地及其上在建工程，地塊面積約1.16萬平方米。

這塊地是由海航集團于2013年9月通過“招拍掛”形式以16.7億元競得的。2014年1月，該地塊由當時海航投資的全資子公司億城集團上海投資有限公司進行開發建設，涉及住宅及商業。目前，地塊上有兩棟住宅及一棟辦公樓，住宅樓已完成二次結構施工，辦公樓已完成90%二次結構施工。

海航投資稱，本次轉讓將為公司帶來約4億元的收益，能優化公司財務狀況，加快公司戰略轉型。

已掉出房企第一陣營的招商蛇口也頻頻轉讓股權。2017年底，招商蛇口出讓位于江蘇省鎮江南山創意產業園發展有限公司60%股權及債權，掛牌價格為1.6億元。招商蛇口方面稱是為了“處置零收益項目”。

但不久后，招商蛇口再次宣布與太盟投資集團共同發起設立地產基金，將持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈三項資產出售給該地產基金，交易總對價約計50億元。

朱一鳴認為，招商蛇口項目多集中在上海、深圳、北京等重點一二線城市，項目售價較高，目前政策調控不斷緊縮，限價嚴峻、預售證批復較為嚴苛，項目入市和銷售較為被動，企業資金壓力較大。同時，慢周轉也是招商蛇口的軟肋。

而出售資產無疑有利于優化公司財務結構，從而為潛在的新投資騰挪資金。

中小型房企賣股轉型或退出

記者從北京、上海產權交易中心了解到，不少中小型房企正在排隊兜售地產項目股權，很多還是將股權100%售賣，大有退出房地產市場之勢。

這其中有兩家老牌國有房企。

其中一家是中華企業。上海聯合產權交易所預披露公告顯示，中華企業擬轉讓其全資子公司蘇州中華園房地產公司100%股權。財報顯示，2017年蘇州中華園房地產公司凈利潤虧損248萬元，今年一季度虧損71萬元。中華企業方面的解釋是：“符合公司聚焦上海區域的發展戰略，有利于優化公司資源配置，加快資金回籠。”

這其實是中華企業謀求重組轉型的一步。

中華企業2017年年報顯示，報告期內，公司持續推進重大資產重組，其中包括實施全資子公司上房集團100%股權轉讓，公開掛牌轉讓上海鼎保置業有限公司25%股權，公開掛牌轉讓上海杉野置業有限公司100%股權。

中華企業董事長蔡順明表示，希望中華企業未來三年內能成為上海一流的房地產開發及綜合服務商。但中華企業的重組無疑是一道無例可循的整合難題。就在2年前，這家堪稱上海最老牌的地產國企，還險些陷入退市的邊緣。

重慶一家老牌房企重慶渝能產業(集團)有限公司則在退出這個市場。4月26日，重慶渝能在北京產權交易所公開掛牌轉讓100%股權，轉讓起價21.52億元。

記者了解到，這已不是渝能集團第一次轉讓公司股權。重慶渝能集團100%股權曾在2013年1月以5.38億元為央企中國大唐集團有限公司全資子公司中國水利電力物資有限公司受讓，后轉到大唐集團直接持有。2017年12月，重慶聯交所公布重慶渝能產業集團底價1元錢轉讓旗下子公司重慶駿陽企業管理有限公司34%股權的事件。如今再次掛牌轉讓。

幾年間，重慶渝能集團一直未能擺脫虧損局面。據其財報數據，2017年集團凈利潤虧損1.34億元；今年一季度虧損2858萬元，資產負債率達97%。

公開資料顯示，重慶渝能集團擁有8家子公司，包括重慶渝能置業發展有限公司、重慶渝能建筑安裝工程有限公司、重慶渝能物業服務有限公司、赤峰渝能置業有限責任公司和新疆潤唐置業有限公司、重慶渝能晨陽置業有限公司、重慶渝能萬怡房地產開發有限公司和重慶上善置地有限公司。

其中除重慶渝能物業服務有限公司、重慶渝能建筑安裝工程有限公司外，其余6家公司均為房地產開發公司。

據渝能集團官方公布信息，渝能集團土地儲備規模達5000余畝，已開發、正在開發的儲備項目的開發規模超過600萬平方米，在重慶、北京、新疆、內蒙古等地都有大型項目運作。其中包括靜園住宅小區、金臺大廈、渝能國際、渝能明日城市、陽光100國際新城、陽光100城市廣場等。

市場下行期，更多裸泳者浮出水面。轉型還是退出，已成為越來越多房企不得不面對的抉擇。

當然，“部分小型房企出讓項目股權，還有引入合作方，彌補開發能力不足的考慮。一些企業甚至愿意讓出項目的大部分股權，放棄操盤權，僅做財務投資者。”一位企業人士表示。

中國房地產業協會文化產業委員會副秘書長向鋒則表示，目前行業市場出現的兼并重組熱潮，正是基于整個房地產市場已進入大魚吃小魚、快魚吃慢魚的整合發展階段。“大房企會重估收購重組行為和收購價格。而中小企業也會對市場契機有更大的想象空間，這些正是基于調控對市場影響在不同房企造成不同理解所致。”





本文出自中國房地產報    文／許倩           本文章內容不代表本站觀點，如牽涉版權問題請與管理員聯系刪除。