聶梅生：金融在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的新玩法

核心提示：養(yǎng)老地產(chǎn)，在中國地產(chǎn)領(lǐng)域并陌生，這個(gè)被很早就發(fā)現(xiàn)的藍(lán)海市場(chǎng)，至今仍未找到一條適合大眾企業(yè)的商業(yè)模式和盈利模式。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生自2009年開始著手中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，做清朋華友學(xué)子園3年，運(yùn)用輕資產(chǎn)，引入眾籌，實(shí)現(xiàn)土地和融資成本趨于零。

這是一個(gè)最壞的時(shí)代，樓市下行，庫存高企，利潤壓縮，紅利不再。這也是一個(gè)最好的時(shí)代，搶先一步轉(zhuǎn)型，抓住先機(jī)，積極創(chuàng)新，推陳出新。

2015年，有幾個(gè)關(guān)鍵詞，值得謹(jǐn)記，互聯(lián)網(wǎng)+，地產(chǎn)金融，服務(wù)，一個(gè)極大的沖擊了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，一個(gè)為困境中的開發(fā)商提供了多元化的融資渠道，一個(gè)是巨大的藍(lán)海市場(chǎng)。而這三者又有著千絲萬縷的聯(lián)系。互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，開發(fā)商運(yùn)營互聯(lián)網(wǎng)工具，在地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)行創(chuàng)新，一系列P2P產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，而這些金融產(chǎn)品實(shí)際上仍要服務(wù)于房地產(chǎn)，此外，基于社區(qū)的物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)，也成為金融行業(yè)下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)，在中國地產(chǎn)領(lǐng)域并陌生，這個(gè)被很早就發(fā)現(xiàn)的藍(lán)海市場(chǎng)，至今仍未找到一條適合大眾企業(yè)的商業(yè)模式和盈利模式。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生自2009年開始著手中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，做清朋華友學(xué)子園3年，運(yùn)用輕資產(chǎn)，引入眾籌，實(shí)現(xiàn)土地和融資成本趨于零。

輕資產(chǎn)如何使養(yǎng)老地產(chǎn)變輕？養(yǎng)老建房如何引入眾籌模式？養(yǎng)老地產(chǎn)又如何打破盈利瓶頸？此外，對(duì)于2015年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)以及2016年的樓市預(yù)判，地產(chǎn)中國網(wǎng)在“中國不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì) 2015”現(xiàn)場(chǎng)專訪了聶梅生女士。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生女士

互聯(lián)網(wǎng)金融 關(guān)鍵是風(fēng)險(xiǎn)管控

地產(chǎn)中國網(wǎng)：互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)于傳統(tǒng)金融的沖擊很厲害，會(huì)重構(gòu)這個(gè)市場(chǎng)嗎？

聶梅生：過去的融資工具基本是銀行，抵押才能貸款，現(xiàn)在變成了無抵押貸款，對(duì)傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)沖擊肯定很厲害。但問題是，銀行是被動(dòng)接受還是主動(dòng)應(yīng)變，在開始階段肯定是抗拒，不過現(xiàn)在有不少銀行在主動(dòng)創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)，嘗試互聯(lián)網(wǎng)金融，諸如消費(fèi)眾籌、訂單眾籌。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：目前，不少房企推出了P2P這種類型的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，您怎么看？能夠在市場(chǎng)中成長起來的關(guān)鍵是什么？

聶梅生：P2P還處于比較模糊的地帶，政府雖然在規(guī)范，但并未完全禁止，仍在博弈階段。P2P的成長不完全取決于政府的政策規(guī)范，還在于市場(chǎng)的探索，一些具有風(fēng)險(xiǎn)管控能力的P2P公司或者是產(chǎn)品能夠成長起來。因此，風(fēng)控是關(guān)鍵。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：您怎么看待眾籌建房？最大的難點(diǎn)是什么？

聶梅生：政策的規(guī)范。在養(yǎng)老領(lǐng)域，眾籌的模式是比較清晰的，押金或是會(huì)員費(fèi)的形式。在消費(fèi)領(lǐng)域的眾籌，政府也是允許的，但不允許進(jìn)入股權(quán)層面。因此，現(xiàn)在的眾籌建房就要看是否能夠擺脫股權(quán)眾籌？

地產(chǎn)中國網(wǎng)：您的團(tuán)隊(duì)在養(yǎng)老領(lǐng)域也有資本化的嘗試，例如剛剛成立的清朋華友GP基金，這個(gè)基金是如何運(yùn)作的？

聶梅生：這是中國第一個(gè)專注于養(yǎng)老的GP基金，由20個(gè)價(jià)值投資人共同發(fā)起，已經(jīng)籌備兩個(gè)月，第一期募資已經(jīng)到了可以啟動(dòng)的程序，我們預(yù)計(jì)第一期募集2億，第二期募集2億。各家任投2千萬，選投5千萬。GP基金的投資方式與普通基金相似，只占項(xiàng)目投資的10%，第二部分是眾籌，第三部分是機(jī)會(huì)投資人，第四部分是企業(yè)債，再加上開發(fā)商的自由資金，2億元大概可以撬動(dòng)20個(gè)項(xiàng)目。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：清朋華友的融資平臺(tái)一個(gè)是GP眾籌的B平臺(tái)，一個(gè)是用戶眾籌的C平臺(tái)，兩則有哪些不同？如何形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)？

聶梅生：B平臺(tái)主要起到資金的管理和引投作用，嚴(yán)格按照國家監(jiān)管去募集資金，然后投資項(xiàng)目，當(dāng)項(xiàng)目落實(shí)后，進(jìn)行第二輪的客戶眾籌。客戶眾籌又分為兩個(gè)部分，一個(gè)是客戶眾籌后直接進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。第二是客戶的眾籌不進(jìn)入項(xiàng)目，作為一種消費(fèi)眾籌存在。GP資金的回報(bào)率一般在10%—15%之間，甚至是15%之上。

養(yǎng)老地產(chǎn) 輕資產(chǎn)運(yùn)營 金融新玩法

地產(chǎn)中國網(wǎng)：您創(chuàng)新的商業(yè)模式中，有一個(gè)重要的要素是雙“零”：土地成本趨近于零，融資成本趨近于零，這兩個(gè)方面是如何做到的呢？

聶梅生：我們選中的養(yǎng)老項(xiàng)目基本上都不是通過土地招拍掛的形式買下的，因?yàn)檫@樣的土地成本不可能為零，是很早以前通過其它方式買下來的存量土地，現(xiàn)在可以釋放出來。第二種是非商品住宅的土地，或者是一些閑置資產(chǎn)，也包括國家政策允許的租用農(nóng)村集體建設(shè)用地，當(dāng)然租金不會(huì)為零，但和房地產(chǎn)的建安、樓面成本相比，簡(jiǎn)直是小巫見大巫。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：近年來，不少企業(yè)都有涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，但盈利模式仍是一大難點(diǎn)，咱們?cè)陴B(yǎng)老領(lǐng)域輕資產(chǎn)模式的探索能夠改變這一困局嗎？

聶梅生：它建立了一個(gè)良性的商業(yè)模式，以往的養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是以房地產(chǎn)的思路在開發(fā)經(jīng)營，土地、建安等成本很高，最后轉(zhuǎn)嫁到入住者身上。如果養(yǎng)老地產(chǎn)繼續(xù)走重資產(chǎn)這條路，最后的結(jié)果肯定是苦不堪言。

房價(jià)為何高？無非取決于兩個(gè)因素：地根、銀根。地根、銀根是個(gè)掣肘，如果這兩個(gè)不能改變，養(yǎng)老就走不出以前的套路。多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)以賣房子來解決問題，但入住率很低，造成極大的資產(chǎn)浪費(fèi)，后期就會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營負(fù)擔(dān)。這樣的話，不如一開始就從運(yùn)營做起，入住一個(gè)人，就服務(wù)一個(gè)人，入住一百個(gè)人，就服務(wù)一百個(gè)人，以服務(wù)為主題，入住率是檢驗(yàn)的重要指標(biāo)。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：醫(yī)療是養(yǎng)老領(lǐng)域中的重頭戲和難點(diǎn)，是如何去突破的呢？

聶梅生：醫(yī)療不見得是一個(gè)難點(diǎn)，這可能是一個(gè)誤區(qū)。實(shí)際上，養(yǎng)老主要在養(yǎng)，養(yǎng)大于醫(yī)，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，不是越養(yǎng)越老，醫(yī)院并不是老人最后的依靠。同時(shí)，醫(yī)的部分，并不代表是醫(yī)院，這也是一個(gè)誤區(qū)，很多社區(qū)級(jí)的衛(wèi)生站，云醫(yī)療，遠(yuǎn)程醫(yī)療，都能很好的服務(wù)社區(qū)、居家養(yǎng)老。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：您從事養(yǎng)老事業(yè)已有三年時(shí)間，其中最大的挑戰(zhàn)是什么？

聶梅生：入住率。我們?cè)�看到非常好的養(yǎng)老項(xiàng)目，但不清楚為何老人不來住，并不是說越便宜入住的人就越多，越貴入住的人就越少，老年人對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的選擇需要很好的深挖。清朋華友選擇了一個(gè)特定的人群，清華校友以及高校校友。這群人能夠聚集在一起，絕不是為了吃喝玩樂，文化起到很大的作用。因此，除了醫(yī)療健康外，我們更重視他們文化、精神層面的需求。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，是不是一個(gè)巨大的藍(lán)海或者是機(jī)會(huì)呢？

聶梅生：養(yǎng)老地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型并不容易，但是房地產(chǎn)下一步走向消費(fèi)、服務(wù)的一個(gè)值得深挖的藍(lán)海。中國每年有一千萬老年人口增加，其剛性需求是存在的，這是一個(gè)基本未被開墾的市場(chǎng)。

樓市預(yù)判 下行趨勢(shì)仍將持續(xù)

地產(chǎn)中國網(wǎng)：近日，國家主席習(xí)近平首提去庫存的住房邏輯，未來地方政府是否會(huì)有一攬子的刺激政策出臺(tái)？

聶梅生：當(dāng)然希望有，但庫存能否去掉，取決于兩個(gè)方面，供和需。從供應(yīng)來看，現(xiàn)在樓市分化嚴(yán)重，二三四線城市，庫存高企，房企資產(chǎn)負(fù)債率高，信托兌付到期，但銀行不放款，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張。

從需求來看，不樂觀。之前出臺(tái)了一系列的限購、限貸松綁政策，但市場(chǎng)并沒有起色。北上廣深，這種熱銷的城市已經(jīng)不需要松綁了，但最需要放寬的二三四線城市，其需求方并不買賬。去庫存，需要供需雙方的合力。但恰恰是需要放寬資金的供應(yīng)，銀行不想放，拼命想要頂起來的需方并不買賬。我認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)博弈了一年，結(jié)果還是這樣，還需要再博弈一段時(shí)間，明年仍是延續(xù)當(dāng)前的大勢(shì)，好不到哪去，我們需要有一定的思想準(zhǔn)備，會(huì)有一批企業(yè)倒下，也會(huì)有城市出現(xiàn)類似鄂爾多斯的情況。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：您對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)如何評(píng)價(jià)？如果讓您用一句話總結(jié)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，您會(huì)怎么總結(jié)？

聶梅生：想要的得到了，不想要的沒走。年初，開發(fā)商的銷售額、銷售面積表現(xiàn)很差，以為這一關(guān)能過去就行了。看現(xiàn)在的情況，賣的非常好，銷售面積有可能達(dá)到歷史新高，突破13億平方米，想要的得到了。但不想要的并沒有離開，存量房、滯銷房不斷增加，政府不想要的房地產(chǎn)投資和土地出讓負(fù)增長，卻都沒有消失。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：對(duì)于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，您有什么判斷？

聶梅生：2016年上半年，政府可能會(huì)針對(duì)性地出臺(tái)一些政策，貨幣政策要持續(xù)寬松，改善性需求也要釋放，必須制造新的需求。



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