2019，產業園區的江湖，依然無比的喧囂與浮華。
群雄逐鹿、百家爭鳴、各有千秋，是如今產業園區的常態。沒有普世的成功模式，沒有統一的標準，也沒有固定的模板！成功的園區各有其獨特的亮點與打法。
但在行業和市場的跌宕與調整中，產業園區悄然發生著一場多維度、多層次的變革，鼓角爭鳴之中，如何能用一種謀勢、謀局的宏大視野與長遠眼光去判斷產業地產的未來？如何淬煉自身的競爭利器，真正踏踏實實將自身的模式與競爭力做強、做實、做透？無疑能夠在中國產業與園區變革洪流中獲取重要的一席之地。
總體而言，國內的產業園區玩法有6個層次，您的園區處于哪種玩法與階段呢？
一、初級玩法
園區開發商招商運營的主要收入來源，前期是物業服務費用、租金，后期是廣告運營收益。地理位置基本都是原本工業區或偏僻的區域，獲益的方式主要是微薄的租金。
招商中不限種類行業、規模、只求招來進駐即可，忽視了產業聚集效應和未來長遠打算，缺乏后期獲益的來源。典型例子就是很多工業園、擅改商的普通辦公寫字樓，甚至不少存在違建狀態，消防設施未必符合。
招商來的企業普遍是所謂輕資產的電商、微小企業，產業門檻幾乎無，只要不是違法經營，不會影響其他入駐企業的利益或影響園區的安全即可。當然一分錢辦一分事，缺乏配套公共設施和服務娛樂設施，固化為單純工作上班場所，生活工作配套嚴重不足，運營基本無，商業業態基本無。
與其他工業園、辦公商業寫字樓同質化嚴重，競爭力缺乏，招商的鎩手锏是割讓房租、水電費和物業減免，依賴租金優勢吸引客戶入住。
最后，若企業自身效應不好，損失也不過是裝修費用，成本低廉，很多業者基本都是屬于二房東性質，實在不行再次流轉走人。
二、中級玩法
招商中同樣是葷素不忌，產業類型不忌、產業規模等限制門檻幾乎沒有，建筑為單純的普通寫字樓，辦公業態也較為高端，較低端玩法更為高大上，也提供一些基礎的公共配套服務。
這些辦公寫字樓從一開始，就已經不同于低端玩法的簡單廠房裝修而成或低端寫字樓從建筑形態上已經從規劃設計、建筑方案設計角度更偏向正規商業寫字樓；同時，地理區位也偏向市區的較偏僻中心位置，或城郊中心位置。
這些寫字樓同質化也十分嚴重，業主對招商運營沒有明確的認識，以商業業態為主，對產業沒有任何門檻（除了某些特定的電子城之類），幼兒娛樂、青少年培訓、餐飲等紛紛進駐其中，一般也有自己的停車場，規模較低端玩法更大一些。
獲益的方式主要還是租金，物業管理費及一些停車場收費之類。
三、高級玩法
這類玩法已經開始有一些產業的門檻要求了，招商引資不再饑不擇食。
但是普遍門檻也較低，大多數是一些咨詢服務公司為主，研發機構很少，但也產生了一定產業集聚效應，提供較為齊全的生活工作配套。
所在的地理區位一般為市區的重點區域或次中心為主，項目規劃設計建筑方案已經是高端的辦公寫字樓。開發商為利用產業規模優勢，采取組團模式，向政府爭取一些優惠的產業政策，為各個產業方申請優惠政策。
與地方政府合作行政服務大廳，共同集中為眾多小微企業共同同質化需求，集中為小微企業一攬子解決招聘、稅務、行政等一系列紛繁雜亂的工作，節省小微企業成本。
為企業提供環保審批、項目備案、注冊登記、建設手續、消防手續等，為企業辦理營業執照年檢、法律咨詢、合同審查、知識產權、發展基金、稅務申報、水電、車輛駕照年檢、員工子女入學、戶口遷移、房屋租賃等相關配套服務。
產業方可享受便捷優質轉移的服務、避免不必要的成本、免于不必要的政府溝通關系、享受政府和開發商一些優惠政策。開發商則獲得穩定租金現金流、一些簡單初級配套增值服務，位于重點城市的可以發行REITS。
這個階段的園區開發商招商是一般的企業，對企業的種類、規模有一定的要求，但是對產業的趨勢脈絡發展及產業聚集特性不了解。一般而言，越是相關聯的產業聚集在一起，越能發揮產業集聚效應，越能相互帶動發展。
四、超高級玩法
這類玩法，對產業已經有較高的門檻。
園區開發商聚集金融機構、產業鏈相關配套為企業解決投融資及擔保服務、共同實驗室、代為招聘、代辦申請優惠政策、良好的公共配套、企業交流合作平臺、同一個企業管理軟件等，提供財務資助、市場推廣、協助各地合作伙伴、上市孵化、風險投資、入股入駐企業等，與產業企業獲得共同成長的收入。
解決滿足企業采購、研發、設計、生產、物流、營銷、售后等各環節需求、滿足企業員工居住、生活、工作、娛樂需求，政府也獲得提升本地產值稅收、市民就業、完善公共服務、城市形象、領導政績等需求。
項目本身的規劃設計、建筑設計已經是從產業角度出發，有一定的要求。
這個階段的開發商可以申請容積率突破、一般情況下規劃功能改變、優惠地價了。獲益則更多來源于深度的增值服務，一般城市的項目也可以發行REITS及上市融資。
園區開發商招商已經有意識到產業集聚的效應，入駐產業的關聯度已經較高，相互帶動發展能力較高，在產業業內具有一定的影響，足夠令當地政府針對性的制定一些產業優惠政策。但對產業發展趨勢，產業動態掌握不夠明晰，很難與產業企業共同成長，從產業企業成長中獲益。
五、特級玩法
園區開發商成立相關產業研究機構或通過與國內國際知名產業研究機構合作。
持續跟蹤產業發展趨勢的同時，研究政治經濟大勢、區域及當地經濟文化、前沿技術等等，增強自身對產業發展的判斷力、掌控產業發展脈絡，為提供產業戰略決策、新興產業研究規劃編制提供理論和現實支撐，為地產項目進行合理產業定位。
分析掌控產業行業發展趨勢，可以有效的針對性拓展產業資源和產業定位。
比如說，要了解產業目前發展的階段，國內外有哪些新的發展趨勢和動向？產品的特點是什么？市場需要多大？主要客戶有哪些？競爭對手有哪些？所在國或地區賦予競爭對手哪些優惠政策？
……
研究越深入透徹，越能針對性的幫扶培育企業更快成長，與企業共同成長。華夏幸福就是這種產業服務的佼佼者，業務收入在總收入的占比可以達到50%以上。
特級玩法的園區開發商非常注重產業定位，將所需合適產業順利落地，同時滿足地方政府及企業的現實需求，并用于指導產業招商，實現區域產業經濟的可持續發展。
與此同時，重視結合地方產業經濟、科研實力、資源的實際情況，切勿貪大求全。進行差異化定位，需要結合當地產業基礎及產業規劃制定切合當地實際的產業規劃。任何脫離現實產業基礎的產業都將是無源之水，難以將產業順利落地。
產業順利落地后，還需不斷深入研究產業特點，為產業打造更合理的產業氛圍，為其提供更方便的專業化服務，為其招攬上下游各種配套產業，做大做強產業基礎。
除了對產業企業提供細致入微的跟蹤服務外，還應提供各種配套服務設施，為周邊提供居住、醫療、教育、康養、娛樂、政務等方面的配套服務。還應迫切解決企業員工、人才子女、老年人等特殊需求的配套設施，比如托兒所、婦幼健康中心、養老中心、國際教育、國際醫療等配套設施為企業高級人才及普通員工解決后顧之憂，從而吸引更多人才，為產業做大做強提供人力資源保障。
這個階段的園區開發商可以與政府共同招商，申請更多的政府各種財政補貼及優惠政策。比如直接申請國家核高基等重大科技專項補助扶持政策，可以申請低地價甚至無償地價的商住用地開發反哺開發商前期投入了，甚至可以與政府共享產業園區的財政收入了，即便在三四線發行REITS已經是常態，相關項目可以直接上市。
這個階段的園區開發商，已經有深入的掌握產業發展趨勢，產業定位已經很清晰，已經形成了與產業企業共謀發展的思路，與地方政府關系已經是雨水交融，難分彼此。所在的位置在哪里，哪里就是中心。
六、頂級玩法
園區開發商整合美國硅谷、以色列、歐盟、新加坡、等國際化創新產業資源；整合全球人才資源，組建國外獵頭挖掘國外技術人才。
借助這些專業產業的資深人才，舉辦各類論壇洽談會等方式，充分發揮人才的圈子資源優勢，精準對接細分行業，深入產業圈，挖掘產業鏈關鍵企業；研究產業變遷趨勢，針對性分析產業轉移動向、精準實現目標產業企業和本地產業發展對接；
與產業相關企業進行市場信息共享、資源整合等與相關企業實現互惠互利，深度參與細分產業企業朋友資源圈，也可以借此了解企業發展難點，體會企業發展所需，有針對性的開展相關合作和服務。
聯合當地政府、高校、知名企業、中介機構、國際投行等，實現國際資本、技術專利等高端創新要素的無縫對接，在各國成立科研中心、風險投資中心。
比如開發商與相關風險投資基金、信托、證券、銀行等機構合作，為優質企業提供搭建良好的投融資平臺，申請國家開發銀行高額授信，還可以與國務院科技部等新創重大科技轉型扶持政策。
同時，與國家科技部、教育部、證監會等國家部委部委合作加強對科創企業的培育、跟蹤、篩選、孵化，助力企業上市，入股上市企業。借助上述資源挖掘外地獨角獸企業或具有技術優勢的早期企業，分享其做大做強后的收益。
另一方面，成立產業發展基金和專門實驗室、免費或減免費用提供各類實驗設備，為教授及各類博士人才提供實驗實踐機會，減輕高科技初創企業的負擔，整合各類軍工、高校科研成果、實現科研成果轉化；通過采集國內企業規模、技術等基礎數據以及市場空間、上下游對接企業、合作需求等綜合信息，進行技術和市場對接，為國內外高科技企業的合作打下基礎。
這個階段園區開發商已經不用花費心思招商引資了，筑巢等待金鳳凰即可。主要獲益來自高科技企業上市的風險投資及各種牌照資源及政治地位。
這個階段的開發商不僅掌握了產業發展的趨勢與脈絡，與產業企業共同發展，國際化程度更高，突破空間物理的格局，走出中國；不僅與地方政府產生共鳴，也可以影響到國家某些產業政策，對區域經濟甚至國家經濟格局有一定的影響力。
