商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)原來(lái)可行性更強(qiáng)

但是與之不同的是，運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目的輕資產(chǎn)模式似乎更為成熟，盈利模式更加清晰，國(guó)外優(yōu)秀的企業(yè)已經(jīng)走出了屬于輕資產(chǎn)模式的路，例如新加坡的凱德、美國(guó)的西蒙地產(chǎn)集團(tuán)以及澳大利亞的西田等。

 

億翰君將從三個(gè)方面的“不同”，闡述商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式的發(fā)展內(nèi)在邏輯以及可行之道。

目錄：

一、制造業(yè)輕資產(chǎn)模式和房地產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)模式的不同

二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)輕資產(chǎn)模式的不同

三、國(guó)內(nèi)外商業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式的不同

一、寒冬之下，大中小型房企各有難處

1992年，宏碁集團(tuán)創(chuàng)始人施振榮先生提出微笑曲線理論，這一理論奠定了輕資產(chǎn)模式在制造業(yè)的可行性。微笑曲線理論指出產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中研發(fā)和設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷和服務(wù)的附加價(jià)值處于微笑的兩端，而生產(chǎn)和制造處于最底端。企業(yè)通過(guò)掌握研發(fā)設(shè)計(jì)和品牌專利可以賺取最高的利潤(rùn)。

微笑曲線理論在制造業(yè)中也得到了充分的實(shí)踐。例如國(guó)外的Nike、可口可樂(lè)等知名品牌，在中國(guó)尋找代工廠，他們通過(guò)提供品牌和設(shè)計(jì)賺取超額利潤(rùn)。這一模式一時(shí)間讓中國(guó)成為世界最大的代工廠。知名企業(yè)也通過(guò)這一模式降低經(jīng)營(yíng)成本、迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，企業(yè)的成功證明了輕資產(chǎn)模式的可行性。

 

然而，房地產(chǎn)行業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)存在不同，微笑曲線理論的成立也是有條件的。不同點(diǎn)主要存在兩個(gè)方面。

 

1、雙方的角色不同

在制造業(yè)輕資產(chǎn)模式中，工廠設(shè)備和原材料算是最重的資產(chǎn)，品牌和產(chǎn)品設(shè)計(jì)是輕資產(chǎn)，輕資產(chǎn)作為委托方，重資產(chǎn)的是被委托方。與房地產(chǎn)行業(yè)相比，我們發(fā)現(xiàn)雇傭雙方的角色發(fā)生了變化，重資產(chǎn)方為委托方，輕資產(chǎn)方為被委托方。這主要是由生產(chǎn)資料的價(jià)值和稀缺性決定的。

 

對(duì)于傳統(tǒng)制造業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌是稀缺的；而對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地資源的價(jià)值和稀缺性更高。誰(shuí)能掌握稀缺資源誰(shuí)就占據(jù)主動(dòng)性。

2、產(chǎn)品的屬性不同

傳統(tǒng)制造業(yè)的產(chǎn)品大多不具備投資屬性，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資屬性相對(duì)較強(qiáng)。雖然現(xiàn)在市場(chǎng)上開(kāi)始新興炒鞋，但還屬于個(gè)案。并且，產(chǎn)品本身并沒(méi)有很強(qiáng)的投資屬性，也都是品牌商賦予的。相比于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地本身就具有增值空間，與品牌商關(guān)系并不大。

 

這一大差異導(dǎo)致微笑曲線理論并不能很好的應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的附加價(jià)值并不僅僅由研發(fā)與設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與制造、營(yíng)銷與服務(wù)組成，還包括產(chǎn)品增值。

 

并且這部分主要來(lái)自于資產(chǎn)增值而非品牌增值的收入主要?dú)w屬于委托方，即重資產(chǎn)者。從以往的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這部分價(jià)值并不低。

 

因此輕資產(chǎn)模式適不適用于房地產(chǎn)行業(yè)，關(guān)鍵看產(chǎn)品增值收益高不高。這也是純代建模式并不適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的原因。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，似乎又存在著不同。

 

 

二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)輕資產(chǎn)模式的不同

放眼國(guó)內(nèi)，2014年萬(wàn)達(dá)率先轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，2018年“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司”已正式更名為“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”；大悅城地產(chǎn)也躍躍欲試，2016年首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目天津和平大悅城落地。

 

雖然國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式發(fā)展歷史并不長(zhǎng)，但是我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式較地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性更大。主要原因我們將從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“三大不同”說(shuō)起。

 

1、發(fā)展背景不同

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，本質(zhì)上開(kāi)發(fā)商是不愿介入的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的，尤其是21世紀(jì)初。因?yàn)槌钟猩虡I(yè)地產(chǎn)并運(yùn)營(yíng)的沉淀的資金比較多，并且資金回報(bào)率比較低，影響企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和盈利能力。還有很多企業(yè)因此而吃過(guò)虧，因?yàn)榧哟罅松虡I(yè)的投資，錯(cuò)過(guò)了最好的發(fā)展時(shí)機(jī)，例如富力地產(chǎn)等。

 

但是由于政府在供地時(shí)有配建條件和持有要求，并且還有一些商業(yè)配套不成熟的項(xiàng)目，提供商業(yè)配套能夠讓住宅項(xiàng)目有更好的溢價(jià)。在種種客觀條件下，房企不得不參與商業(yè)地產(chǎn)持有與運(yùn)營(yíng)。

而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房企的主業(yè)，因?yàn)橛�利性�?qiáng)，是房企主動(dòng)參與的。

 

因此對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，企業(yè)更愿意采用輕資產(chǎn)模式把沉淀的資金置換出來(lái)。

 

2、成本投入不同

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，除合作項(xiàng)目外，其成本投入幾乎是100%。大多數(shù)企業(yè)是通過(guò)“以售養(yǎng)租”的模式開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，在這種情況下，企業(yè)的規(guī)模難以實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。我們看這幾年高速成長(zhǎng)起來(lái)的房企，多是以住宅開(kāi)發(fā)為主，參與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)相對(duì)比較少，即使有，也多以商辦類項(xiàng)目銷售為主，持有比例很低。

 

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是通過(guò)杠桿經(jīng)營(yíng)模式撬動(dòng)的。以一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不考慮股權(quán)合作，那么一個(gè)100%投資的項(xiàng)目，在拍地的過(guò)程中，政府規(guī)定自有資金比例不能低于30%，此外在這30%的自有資金中，通過(guò)基金的方式，多數(shù)開(kāi)發(fā)商自有資金比例不超過(guò)30%中的40%。然后在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，引入開(kāi)發(fā)貸。部分低能級(jí)城市半年后即能拿到預(yù)售證，即可銷售，回款用來(lái)償還前期投資債務(wù)，整個(gè)過(guò)程耗時(shí)可能不足半年，慢的項(xiàng)目也很少超過(guò)兩年。

 

因此地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售本身就是一個(gè)資產(chǎn)比較輕的模式，通過(guò)較低的自有資金以及一兩年的回款周期完成整個(gè)項(xiàng)目。總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)成本投入高，持有年限長(zhǎng)，自持情況下難以使用杠桿，因此房企輕資產(chǎn)意愿更強(qiáng)。

 

3、盈利模式不同

前文介紹的微笑曲線理論中，輕資產(chǎn)能否適用房地產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)鍵在于資產(chǎn)是否能夠增值。在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中，房企是通過(guò)租金收入和物業(yè)服務(wù)盈利。特點(diǎn)是成本回收期長(zhǎng)，租金收益率并不高。雖然資產(chǎn)價(jià)值在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中是能夠增值的，但是關(guān)鍵在于增值的是紙上財(cái)富，無(wú)法變現(xiàn)用來(lái)擴(kuò)大規(guī)模再生產(chǎn)。除非賣掉，退出商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但這不符合本文做好商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)的假定。

 

而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)銷售項(xiàng)目賺取利潤(rùn)，資產(chǎn)增值可以完美擴(kuò)大利潤(rùn)，與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式存在明顯的不同，一個(gè)是通過(guò)出租，一個(gè)是通過(guò)出售。

 

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的三大不同點(diǎn)，導(dǎo)致了房企更愿意通過(guò)輕資產(chǎn)模式來(lái)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，卻不能夠?qū)⑤p資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式當(dāng)成主業(yè)。

 

但是，回過(guò)頭來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)模式并沒(méi)有發(fā)展的很快，其中的原因是什么呢？

 

三、國(guó)內(nèi)外商業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式的不同

雖然商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式受到房企的青睞，但是相比于國(guó)外企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)的企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)略顯不成熟，輕資產(chǎn)模式不成體系，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目規(guī)模也不如國(guó)外的優(yōu)秀企業(yè)。

一般來(lái)說(shuō)，國(guó)外輕資產(chǎn)模式有兩段輕資產(chǎn)。一是開(kāi)發(fā)階段的輕資產(chǎn)，二是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟階段的輕資產(chǎn)。在開(kāi)發(fā)階段，企業(yè)通常引入私募基金和銀行貸款獲得資金，一般自有資金比例很低，從而使企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段就能夠通過(guò)輕資產(chǎn)模式投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；在運(yùn)營(yíng)成熟階段，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟之后，通過(guò)REITs平臺(tái)做進(jìn)一步輕資產(chǎn)化。在這過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目的成熟要求是比較高的，項(xiàng)目能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且投資回報(bào)率至少要高過(guò)融資成本。然而這一點(diǎn)限制了國(guó)內(nèi)REITs的應(yīng)用。

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以凱德集團(tuán)輕資產(chǎn)模式為例：

在開(kāi)發(fā)的階段，他們的資金來(lái)源一個(gè)是從資本市場(chǎng)，因?yàn)閯P德有在國(guó)外上市的REITs，另一部分是私募基金，還會(huì)有一些銀行貸款。凱德第一階段建設(shè)的時(shí)候就是輕資產(chǎn)，并沒(méi)有用很多自有資金來(lái)做開(kāi)發(fā)。雖然私募基金公司占有一定股份，但前期階段占比較低，一般在10%至15%，絕大部分通過(guò)外部資金實(shí)現(xiàn)收購(gòu)物業(yè)或拿地建設(shè)。

項(xiàng)目建設(shè)完成之后，經(jīng)過(guò)凱德專業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)，將這些成熟的資產(chǎn)打包進(jìn)入REITs，作為它長(zhǎng)久持有物業(yè)的平臺(tái)退出，退出的資金用于再投資，從而實(shí)現(xiàn)凱德輕資產(chǎn)模式的運(yùn)作。最終的REITs產(chǎn)品在平臺(tái)上可以銷售轉(zhuǎn)讓，投資人為社會(huì)投資人，包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)。

與其他國(guó)外企業(yè)不同的是，公司集運(yùn)營(yíng)與投資為一體，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈。操作模式上，國(guó)外企業(yè)都大同小異，其中之一的共性在于均以公募REITs的方式合理解決了退出問(wèn)題。

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相比于國(guó)外企業(yè)，由于項(xiàng)目的租金回報(bào)率低決定了國(guó)內(nèi)的輕資產(chǎn)模式無(wú)法像國(guó)外一樣運(yùn)作。

例如萬(wàn)達(dá)模式，在開(kāi)發(fā)階段引入財(cái)務(wù)投資人或者合作開(kāi)發(fā)的模式，最后由萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)管理，最后分享租金收益；萬(wàn)科印力輕資產(chǎn)一直傾向于學(xué)習(xí)凱德的輕資產(chǎn)模式，引入私募基金和類REITs，總體較為接近國(guó)外的模式，但REITs退出機(jī)制不成熟，只能借助國(guó)外的REITs平臺(tái)，國(guó)內(nèi)規(guī)模有限。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)模式中缺失長(zhǎng)久持有商業(yè)物業(yè)的平臺(tái)，這是國(guó)內(nèi)和國(guó)外對(duì)比最重要的缺失。開(kāi)發(fā)階段的輕資產(chǎn)沒(méi)有太大的問(wèn)題。主要還是運(yùn)營(yíng)成熟退出階段。而影響這一因素的最主要問(wèn)題在于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的租金回報(bào)率低，即使建立這樣的退出平臺(tái)，也無(wú)法使平臺(tái)能夠正常運(yùn)行，較低投資回報(bào)率的情況下，社會(huì)投資人也不會(huì)買(mǎi)帳。

對(duì)比國(guó)內(nèi)外模式我們發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)缺少輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成熟的體系，從開(kāi)發(fā)階段的私募基金到運(yùn)營(yíng)階段的退出平臺(tái)，國(guó)外企業(yè)已經(jīng)形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。因此由于種種外在條件，使得國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式?jīng)]有形成規(guī)模，也難以產(chǎn)生真正以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的商管公司。

房地產(chǎn)行業(yè)與制造業(yè)的不同，決定了輕資產(chǎn)模式在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用是有條件的：

商業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)模式和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)輕資產(chǎn)模式的不同，決定了輕資產(chǎn)模式能夠在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中完美應(yīng)用，卻不能成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主業(yè)；

最后國(guó)內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的不同，決定了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難以規(guī)模化和市場(chǎng)化。