自2012年各地興起特色小鎮以來，“旅游+地產”模式遍地開花，成為全國絕大部分特色小鎮的主導產業。旅游地產開發以“健康、運動、休閑”為主題，契合不同類別的景觀設計，相較于城市地產更靈活、附加值更高，在近幾年城市地產出現“泡沫”之時，更是取得了不俗的業績。本文，飆馬將探討特色小鎮建設中“旅游+地產”模式并進行典型案例分析，為旅游型特色小鎮的開發者與投資者提供智力支持。
旅游地產的概念與分類
“旅游+地產”型特色小鎮，重點關注旅游地產開發。旅游地產，指旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發營銷模式，其開發物是實現全部或部分旅游功能的房地產。具體包括休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式，以及產權酒店、養老度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村、登山/滑雪運動度假村等產品形態。
我國的旅游房地產開發最早始于上個世紀90年代，到如今旅游度假地產形成了多種類型，從最初的單一旅游地產逐漸分化為旅游商務地產、旅游休閑地產、旅游景觀地產、旅游住宅地產等細分類型，不同的細分類型開發模式也有一定的區別。例如，旅游休閑房產指當旅游休閑業發展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區、人造景區)，為全部或部分實現度假休閑功能而開發建設及經營運作的房地產項目，它是一種集投資與消費于一體的新型物業模式；而景觀房產是在房產開發過程中以景觀為賣點的房產建筑，由于旅游的開發多伴生有開發區地價的升值，而旅游區本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區的開發而出現的旅游房產稱為景觀房產。各地結合不同類別的景觀資源，打造不同類別的旅游地產。
旅游地產類型一覽
另外，從資源及項目輻射范圍看，旅游地產還可分為世界性、全國性和區域性旅游地產。區別三者主要看消費市場人群的構成，一般來說世界型地產，客源主要來自全世界，因此世界型旅游地產適合打造規模較大的特色小（城）鎮，以容納客群；全國型旅游地產客源主要來自國內及周邊城市，適合打造小型特色小鎮及特色園區，主要打響國內知名度；區域型旅游地產客源主要來自于周邊城市與城鎮，適合打造特色園區特色老街等模式。
世界型、全國型與區域型旅游地產
旅游地產的業態特征
1、旅游地產兩大特征。
首先，旅游地產集養身度假、旅游購物、交易、身份象征三者為一體。旅游地產不是簡單解決居住問題，更是解決養生、休閑、購物、服務等多種問題，因此旅游地產往往結合一二三產業共同發展，一個特色小鎮里不僅僅可以旅游、居住、更可以品嘗新鮮農家食品，可以購物參觀等。
其次，旅游地產結合房地產開發與配套服務。可以說，旅游地產既要開發“硬件”——住宅、商務寫字樓，也要開發“軟件”——物業配套與物業管理，實現建設—租售—運營一體化。在旅游地產中，配套、服務系統和硬件不能分離，一方面把旅游項目運營好好，同時又要把旅游房地產配套服務經營得很好，兩者結合起來才能使旅游地產發揮出旅游的作用。
2、旅游地產的業態關系。
旅游地產規劃、產品、需求等都依據市場需求、行業發展、政府支持及交通輻射范圍決定。
從市場需求來看，旅游房地產實現了人們旅行生活中行與居的結合，滿足了消費者對休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場潛力。
從企業推動來看，旅游房地產則是房地產向旅游逐步滲透、旅游對房地產更加依賴的結果，是兩個行業逐步融合的需要。
從政府管制來看，旅游地產的管制較寬松，是發展的利好因素。
從外部環境來看，汽車在家庭的普及、城際高速列車公交化的發展，廉價航空產品的推出、告訴公路的建設等，都擴大了人們日常生活的半徑范圍，城際距離正在變短或消失，這也是旅游地產熱的客觀外部條件。
旅游地產案例——東部華僑城
1、東部華僑城簡介。
東部華僑城坐落于深圳大梅沙，占地近9平方公里，周邊交通便利，距離主要交通樞紐均在25公里以內。另外項目三小時車程可福射：惠州、香港、東競、中山、廣州、佛山、江門、汕頭、珠海、澳門、肇慶等珠三角區域內的九個城市。
2、旅游產業規劃。
東部華僑城以生態旅游為開發理念，依據項目所在地的區域交通及外圍環境將項目分為了三大功能區：
1、靠近大梅沙區域和有自然峽谷特色的大水坑片區，利用良好的自然生態環境、變化豐富的空間和優越的交通條件建設生態旅游區——大俠谷；集山地郊野公園和都市主題公園的優點于一體，實現了自然景觀、生態理念與娛樂體驗、科普教育的創新結合。
2、依托湖光山色和淺谷丘陵洼地的自然環境，建成高品位的山地高爾夫運動健身區——云海谷； 包括兩個 18 洞的山地球場，水上高爾夫練習場以及屋頂可開合的網球館。
3、利用原有茶田和幽靜生態的山水環境，建成深圳最具特色的世界茶藝博覽區——茶溪谷，主要項目包括茵特拉根小鎮、茶翁古鎮、三洲茶園和濕地花園四個游覽區。東部華僑城整個項目由這三個不同文化主題特色的園區組成。
3、旅游地產開發。
◆主題酒店
目前東部華僑城共擁有8個主題酒店，可提供約7000個床位，滿足不同客戶群體需求。
◆配套高端地產
東部華僑城地產項目，占地732萬平方米，總建筑面積20萬平方米，共有九個區，分布在東部華僑城“三谷”的不同區域。
4、開發模式分析。
華僑城的開發模式為“旅游帶旺地產，地產返哺旅游”的良性循環模式，以旅游項目開發帶動人氣集聚、促進區域資源增值、帶動物業價值的增加。
東部華僑城盈利概況可大致分為三個階段：
第一個階段：項目選址在距城市中心有一定距離，但具有較高增值潛力的郊區。第一個階段以旅游開發，吸引人氣聚集，引爆區域發展，以旅游帶動地產項目的開發，使其成為區域開發現金的來源，逐步實現旅游與地產的平衡發展。這一階段房地產收益與旅游投資基本持平，旅游開發產生一部分收益，但整體上地產與旅游開發的收益基本持平。
第二個階段：旅游項目的經營為區域帶來穩定的現金流，對地產開發的促進作用明顯增強，地產開發實現高回報。這一階段前期房地產收益與旅游地額投資仍保持資金平衡，但旅游盈利開始增多，此時區域價值已建立，到第二階段后期，房地產收益實現高額的資金回報。
第三階段：地產項目的盈利優勢不再明顯，需要依托良好的資源環境及產業創新吸引創意產業在華僑城內的聚集，為區域開發創造新的盈利點。
華僑城開發模式
5、案例啟示。
在華僑城案例中，旅游地產的收入占整個主題公園盈利的絕大部分。值得注意的是，在打造“旅游+地產”模式時，旅游地產的銷售雖然可以在短時間內獲得高額的經濟回報，但地產項目的開發是有限度的。因此在旅游地產開發之后，重新調整旅游與地產兩大產品的布局比重，充分發揮在資源及文化產品方面的優勢，加強旅游與地產之間的良性互動。
例如，制造風景景觀，制造主題，源源不斷吸引客源。或者挖掘文化元素，開發娛樂、飲食、劇目等欣賞和體驗性的產品等。
文章來源：元時代智庫
