假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)REITs推出，萬達(dá)大悅城龍湖等是否能迎來重大利好？

千呼萬喚的公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）終現(xiàn)破冰。4月30日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)的通知。

在應(yīng)對(duì)疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力的當(dāng)下，公募REITs試點(diǎn)推出被認(rèn)為正當(dāng)其時(shí)。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，此次對(duì)房地產(chǎn)利好的領(lǐng)域有限，僅涉及物流倉儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園等，但卻是非常積極利好的信號(hào)。隨著公募REITs落地，延展到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃領(lǐng)域可以期待。

REITs 即房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。最早集中在持有型房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已廣泛應(yīng)用于無線通訊設(shè)施、港口、物流倉庫、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

公募REITs作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的創(chuàng)新金融工具，可為普通居民提供投資基礎(chǔ)設(shè)施、直接分享投資收益的新方式。與此同時(shí)，也有助于吸引社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，也是企業(yè)進(jìn)一步打通新投融資對(duì)接的通道。事實(shí)上，在國外，REITs由于收益率較高且較為穩(wěn)定成為投資者青睞的投資產(chǎn)品。

在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，這對(duì)于未來商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域來說是一個(gè)先行作用，也是一個(gè)非常積極利好的信號(hào)。

公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域破冰之后，將來能否推廣至商業(yè)地產(chǎn)，住房租賃？對(duì)此，不少專家表示，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的落地，延展到包括寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來可期。

我國的REITs市場(chǎng)空間很大，基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)十萬億級(jí)別的量，房地產(chǎn)的量就更大了。這么大的量怎么消化？通過一個(gè)領(lǐng)域試點(diǎn)，讓其中一些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品能夠發(fā)行REITs，相信之后會(huì)推廣到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只要有需求就會(huì)有市場(chǎng)。對(duì)于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，比如萬達(dá)商業(yè)、大悅城、龍湖等，將是重大利好。

在國家房住不炒的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在逐漸改變、轉(zhuǎn)型、分化，再也不是躺著賺錢的黃金時(shí)代了，而是進(jìn)入拼運(yùn)營、服務(wù)、模式創(chuàng)新的白銀時(shí)代，以往純靠住宅一枝獨(dú)秀、高周轉(zhuǎn)的打法已經(jīng)落后，從國外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的成熟發(fā)展模式看，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮才是大勢(shì)所趨，目前國內(nèi)初見規(guī)模的如萬達(dá)廣場(chǎng)等，就是這個(gè)運(yùn)作邏輯，但還有很大的發(fā)展空間。

這次在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域首推REITs試點(diǎn)，相信很快會(huì)拓展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，像綜合商業(yè)體、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心均屬于廣義商業(yè)地產(chǎn)范疇，都是以實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流為特點(diǎn)，并不違背“房住不炒”。我們相信，商業(yè)地產(chǎn)REITs的推出也會(huì)不遠(yuǎn)了，可以關(guān)注下國內(nèi)這方面的龍頭股，像萬達(dá)廣場(chǎng)等。

中國沒有支持長期商業(yè)地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，以售養(yǎng)租、銷售返租是這么多年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要模式。例：以萬達(dá)為代表的以售養(yǎng)租模式。REITs因此被寄予厚望，REITs投資者并不是直接購買商業(yè)物業(yè)，他購買的是基金份額，然后由基金購買并持有商業(yè)物業(yè)，因此，商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)事實(shí)上是統(tǒng)一的。

近年來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有資金需求大、投資門檻高、回收周期長、投資主體普遍負(fù)債率高的特點(diǎn)，公募REITs作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的創(chuàng)新金融工具，可為普通居民提供投資基礎(chǔ)設(shè)施、直接分享投資收益的新方式，有助于吸引社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，推動(dòng)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置機(jī)制，也為基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)進(jìn)一步打通了投融資對(duì)接的新通道。

文章來源：樓市私家視角