產業地產應當能避免的“坑”
如果從2008年產城業務啟蒙年開始算起，產城業務也已經走過10多個年頭了。按照行業發展的一般規律，產城業務也應該逐步進入盤整和成熟階段。受到傳統房地產市場遇冷引致的連鎖反應波及，產城業務自2018年下半年展露收縮跡象。為什么房地產不景氣會導致產業地產也受到重創？是因為產業不景氣，還是其他深層次的原因？小編帶著問題，開展了系列調研。
小編我撓著腦殼在想，產業地產目的是為了能幫助產業方更好地發展，為產業方提供更合適的物理空間和產業服務，產業地產的本質不是地產，本質是產業內容，是產業運營，產業地產也受到政府的歡迎。難道是產業地產的開發建設和運營，在哪個環節上出了問題，讓人不待見，自己也惹了一身“騷”，背了一身債？！
突如其來的疫情，讓實體經濟雪上加霜，但對于產業地產，可謂危中有機。“新基建”的大規模產業投資布局，科技產業創新政策的密集出臺，對產城而言，都十分利好。小編堅定地認為，如果產業地產能切實地按其內在發展規律、不忘初心，一定會再迎來第二春。
產業地產的“初心”是什么？應該首先是“利他”，是為了推動產業的發展。守不住這一條，后面的路一定會走偏。“利他”做好了，自己順便賺點錢，也是應該的。
前事不忘后事之師，十余年累積的眾多產城項目，經驗不少，教訓更深刻。一個成功的產業地產項目，應該要能夠樹立三個標桿效應：政府高度認可、良好的客戶口碑以及自身健康的現金流。小編特別注意了三者的順序，把“現金流”排在第三，但三者缺一不可。怎么才能做到，先看看小編整理的這些年產業地產常遇的“坑”。
1號坑：選址入坑，對項目市場價值判斷失誤
有些產城團隊在選址布局上就出現了問題，比如，選擇了一個錯誤的核心城市能級輻射，區域內產業尚處虹吸階段，難以外溢至項目。更經常的現象是，團隊對產業基礎和產業市場機會缺乏研判，在產業市場機會薄弱的區位落位，導致后期經營出現嚴重的問題。其實，產城項目只要按“市場邏輯”、“產業邏輯”和“投資邏輯”三大邏輯去研判，錯也錯不到哪里。
2號坑：產業規劃缺位，開發無正確的頂層設計指引
有的產城項目還沒有開展產業規劃，就先開展了空間規劃設計和單體產品設計。殊不知，不同行業、相同行業但不同發展階段的產業方，對于空間需求和服務內容相差很大。產業規劃決定了導入產業的方向、體量、階段、業態和支撐平臺。產業規劃的缺失，導致了空間規劃和單體建筑產品與需求嚴重錯位，招商迷茫、失去方向。有的項目雖然做了產業規劃，但只是為了應付政府匯報，人云亦云，形式主義，不具備落地的指導意義，同樣導致了項目經營舉步維艱。其實，產業規劃最重要也是最難之處就在于可實施、可落地。
3號坑：空間規劃缺乏依據，導致項目后續無法正常運營
很多項目的空間規劃還停留在傳統城市規劃模式層面，唯美主義，缺乏市場和產業支撐，重圖紙輕功能，沒有明確的規劃主題，沒有清晰的產品體系和配比。講到空間規劃，小編忍不住要多叨幾句。看過不少一上來就做空間規劃的作品，看上去好看，但從后續的產業導入來分析，根本站不住腳。小編總結了一下：產業基礎、產業發展目標和產業政策決定了“園區開發體量”；產業方向決定了“園區主題和規劃風格”、產業定位決定了“園區規劃業態和單體產品”；產業鏈規模和行業遴選決定了“功能分區和規模、產品系列、配比”以及“預留土地和建成載體的空間關系”；產業發展路徑和產業經濟決定了“園區規劃建設時序”，而產業路徑的依賴則決定了“園區支撐性平臺”。您的園區規劃有這樣考慮嗎？
4號坑：市場前策缺失或不準，給后續招商埋下大坑
市場前策是進行市場定位、產品定位的主要依據，也是制定招商策略的重要參考。市場前策的不精準，直接導致項目物業的適銷不對路和招商人員的事倍功半。比如，上海某項目，做了15萬方的商貿辦公物業，但因為對該區位對市場判斷失誤，導致項目后期全盤改成專業市場，項目方直接損失達3.5個億。
5號坑：產品不精，難以滿足客戶全面需求
產品設計是面向產業方、面向客戶的最后一道防線，因為產業方所處的行業不同，處于不同的發展階段，要做到“適銷對路”，對產品設計的考驗很大。小編呼吁，不能用住宅的產品設計思維對待產業地產的產品。把“研發樓宇”當做“寫字樓”，把“獨棟辦公”當做“別墅”已在業內屢見不鮮。小編總結了一整套產業地產產品和住宅的區別，有空再和大家擺呼擺呼。其實，簡單地講，因為產業方有的長得像大象，有的長得像螞蟻，怎么能滿足不同產業方的需求，這確實對于大家來說有點為難。
6號坑：開發失控，不知道哪里要先行開發，哪些先建、哪些后建
有效的開發策略，不僅能夠有條不紊安排開發節奏，關鍵是無論是在哪一期進駐的產業方，都能得到比較滿意的服務，也能快速地集聚人氣。最重要的是對于開發商而言，能夠有效控制資金峰值，能實現投資效益最大化和土地快速升值。開發策略需要精心研究，要既能滿足政府要求，又滿足產業方需求，還要能有良好的現金流。因此，開發策略在策劃過程中，需要和產業規劃、園區規劃、產業載體以及財務測算形成聯動甚至迭代。這么麻煩？！難怪說“開發策略是產城開發皇冠上的的明珠”，好事要多磨啊！
7號坑：招商之痛！之前挖的坑，都留給了招商
人均效能和元均效能，是考驗一個招商團隊的兩個重要指標。“招商人”不好當，沒有好的園區規劃、沒有性價比高的好產品、園區沒有好的配套、沒有好的政策，讓您怎么招商，結果打折成了招商的唯一法寶。小編以為，“招商”一詞，不應該出現在“移動互聯網時代”。“以客戶為中心”，要多問問，您給“商”帶來了什么？他為什么要來您這里，“商”得到了什么？。如果把“投資”、“資產配置”作為吸引產業進駐的唯一手段，對不起，您已掉進“招商”的第一大坑。沒有想清楚客戶畫像、立項前沒能爭取到足夠的政策支撐、預算中沒有預留充足的產業扶持資金、產業約束（產值、稅收等等）要求過高......，都會給招商帶來巨大困難。
招商難其實是表象，業內常說“規劃人挖的坑，是招商人流的淚”，應該不只是規劃，招商難的本質是全業務鏈的前端部分欠了太多債。招商的話題太多，比如，“企業大數據”就一定能治好“招商”的病嗎？應該建立什么樣的渠道？應該搞什么樣的活動？線上線下該如何打配合？增加招商人手就一定有用嗎？合理的招商組織應該是什么樣的？招商團隊如何協同作業？您運用了“流量”思維了嗎，招商的私域流量池該如何建立、維護和轉化？招商和園區運營兩者之間是什么關系？產業園區的“招商”是永恒的主題，小編在之后的文章中還會陸續和大家分享招商的心得體會。
8號坑：運營，不應該放在最后
都常常將招商、運營兩個詞放在一起講。那是因為確實有很多業務關聯性。園區運營的定義和內涵是什么，是首先要明確的。用一句話說，園區運營是為了能讓入駐的企業和人員得到滿意的服務。有些服務是可以放在線上完成，有些服務則是需要場所。總體上講，園區運營可分為“空間運營”和“內容運營”。
“場景思維”，是做園區運營方應該建立的第一大思維。不同的場景直接影響了園區的功能布局，也就直接導致了對園區的規劃，這是最基本的“運營前置”。運營前置還體現在產業發展的路徑設計，如果產業發展的支撐平臺都還整不明白，不知道企業入駐后如何能做好運營服務。招商更需要運營的配合，如何招商人員講不明白園區有些什么配套服務，又怎么能說服一個老板到您那里呢。都說園區運營的最大盈利點在股權投資，但又有多少呢？！調查結果顯示，如果把園區運營服務單獨核算，賺錢很難，基本上是靠“二房東”的收入，如何在物理空間上“吃干榨盡”，讓“邊角料”都發揮出價值，是園區運營方應該想到的增加收入的方法。
“去中心化”思維是園區運營的第二思維法則，只有讓產業方、服務方以及物業方都共同參與到園區運營的全過程中，才有可能成就一流的園區運營，才有可能獲得客戶的口碑。
“流量思維”是園區運營的第三大思維。“導流”不僅僅是招商的事，也是運營的職責所在。哪個企業喜歡一個沒有人氣的園區呢？有人才有現金流，有人才有一切。這樣看，您認為園區運營有物理圍墻的邊界限制嗎？
如果您在項目策劃階段就已有運營的初步方案，恭喜您，您已成功了一半。運營，絕對不能放在最后！
文章來源：碧桂園產城
