體驗型商業是未來購物中心的發展方向，會讓商業煥發自身特有的魅力與個性，其主導因素包括業態體驗和功能體驗。
一、業態功能的體驗化。
體驗型商業是未來購物中心的發展方向，會讓商業煥發自身特有的魅力與個性，其主導因素包括業態體驗和功能體驗。業態體驗是指商業項目需突破傳統業態規劃的枷鎖，打造更時尚、好玩兒、新奇、富于探索性的商業功能及元素。功能體驗指商業項目需在滿足租戶硬件要求的同時，愉悅顧客感受，打造全方位舒適愉悅的購物環境。功能體驗提升，可從優化建筑設計及人性化服務兩方面做文章。商業建筑設計方面，主要包括燈光效果的渲染、合理的交通動線、獨特的主題建筑風格、舒適的公共空間、景觀小品及主力店鋪的設計等；人性化服務方面，主要包括設立不同體驗感的公共休息區、設置人性化的洗手間、采用智能便捷的停車系統、設置多媒體互動式服務設施等。
二、商業形態的細分化。
商業物業在一、二線城市進一步升級的方向，是形式和業態方面的更加細化。通過商業物業的歷史發展脈絡，可以看出商業物業是以人們對商業活動的需求不斷提升和不斷細化為線索，不斷進行在形式、形態、業態等方面的進化，變得更加細致。我們發現商業活動越發成熟的城市中，商業物業的形式越多樣，使每一種商業活動、每一類商業需求都能找到最為貼切的場所。
傳統百貨滿足目的性消費需求，以百貨形式為主，業態針對所有商業需求，比如新天地百貨、雙安商場、當代商城等。購物中心則是滿足非目的性消費需求，以購物中心的形式為主，業態針對不同年齡消費群體細化，比如來福士、世貿天階。除了傳統百貨和購物中心外，針對小眾的精品百貨可視為購物中心的變種類，類似于K11、僑福芳草地等，這些是具有藝術元素的購物中心項目，所針對的客群可以稱為城市中“趕時髦的小眾精英”。購物中心未來的發展將出現帶有各種特色元素的、為小眾服務的精品商業項目。
三、運營機制的金融化。
廣義的商業地產包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來作銷售和經營這些物業綜合體的運營形式。從房地產開發投資完成額累計同比數據來看，2009年起，辦公樓和商業營業性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業營業性用房投資累計增長幅度一直保持在20%以上。隨著市場容量的增強，商業地產的投資需求不斷上升，同時，隨著城鎮化的推進，市場容量呈不斷增加的態勢，省會以上城市都可以支撐多個商場或寫字樓物業的投資。未來更多資金流入商業地產市場，商業地產投資將維持走高態勢。
中國的商業地產正在從追求短期市場化目標，轉向商業運營價值的長期金融化。位于核心商圈的商業物業很受投資者青睞。從商業物業細分類別來看，酒店、商場、寫字樓，不同商業業態投資屬性不同，投資回報也有所不同；同時依據物業所屬城市屬性不同，投資回報也有所不同。商業物業具有金融屬性，對資本運作的要求非常高。商業地產在運營階段將轉向“資本和運營”，投資屬性更加突出。未來的商業地產項目將更加關注運營階段的投融資能力，具有較強投融資能力的商業地產項目才最具競爭實力。
四、退出渠道的證券化。
目前商業地產的產業鏈還沒有很好的建立起來，有土地開發、建設、運營管理，但是還沒有成熟的退出機制，特別是房地產金融包括REITs的發展，使眾多的個人投資者、機構投資者都很難享受到商業地產所帶來的投資紅利。因為商業地產具有投資金額大、回報周期長、收益率高、運營管理難、退出方式少等特征，投資商業地產相對比較復雜，這需要做好完善的物業盡職調查，包括房地產評估、市場分析、投資測算、工程盡職調查等。未來中國核心商圈的商業地產項目將以持有型為主流，相信隨著中國房地產金融進一步的完善，資產證券化將為商業地產帶來更好的發展前進。
五、金融手段的多元化。
目前在一二線城市，商業地產發展已逐步趨向成熟，市場上優質項目逐漸增加。傳統的房地產金融時間短，形式單一，已滿足不了商業地產長遠的發展。像國外成熟商業地產市場一樣，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金)為主角持有成熟的商業物業成為市場發展的重要趨勢。REITs作為商業地產發展未來的方向，不僅能分散投資風險，還能深入挖掘資產的價值，通過估值來盤活資產，同時還能有助于維持項目現金流的穩定。REITs是給有財力培育投資物業開發商的一個退出及資本循環的機制。對于開發商持有商業地產項目而缺乏資本情況下，還可考慮以下融資方案：
股本融資
簡單來說，即出讓項目部份股權，引進機構性財務投資者。開發商仍保持操盤者，但在項目治理上，包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關安排。
夾層貸款融資
除開發商自有資金、股本融資及商業銀行開發貸款外，在債務與項目資產價值比例允許的條件下，一般信托公司、機構性投資及財富管理公司能為項目開發商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資。現在一般年利息在百分之十二至十五，取決于項目的回報可靠性。夾層貸款融資也可加入換股成份，給予資金提供者在項目投資回報，這樣會使利息降低。
文章來源：雄澤地產
