有危機就有進化機會？一篇看清商業(yè)地產(chǎn)的自我救贖之路

每一次危機都是進化的一次機會，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，也是如此嗎？

年初的疫情恰逢春節(jié)，原本應(yīng)是商業(yè)最火的一段時間，卻造成商業(yè)停擺，迎來了艱難時期。

但疫情持續(xù)一段時間后，對于需求端來講，人們宅在家里總是有各種需要，這些需求反過來對供求端是很好的觸動；而作為產(chǎn)品和服務(wù)提供者，通過各種創(chuàng)新來滿足需求端。所以，盡管疫情還未完全結(jié)束，它對商業(yè)地產(chǎn)的改變可能只是剛剛開始，值得我們思考并及早做出安排。

體驗還是線下和線上的分水嶺嗎？

我相信從2012年阿里和萬達打賭開始到現(xiàn)在，我們作為線下的商業(yè)地產(chǎn)人，對于阿里等電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊多少有些不以為然。其中隱含的邏輯就是，線下的商業(yè)地產(chǎn)認為，無論線上手段再快捷，人們總有社交、體驗的需要，而且由于線下是物理空間，他們都是不同的，所以線下很難被替代。這些年，盡管商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入充裕時代，卻仍有很多開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)總體上還是不錯。

但大多數(shù)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)都低估了移動互聯(lián)網(wǎng)給這個行業(yè)帶來的改變。我在2012年的一次分享闡述了我的看法：商業(yè)地產(chǎn)為什么要感到壓力？是要認真理解淘寶內(nèi)在的邏輯？那么淘寶的背后是什么？是數(shù)據(jù)，而數(shù)據(jù)的背后精準的需求。由于支付工具以及阿里的商業(yè)模式，決定了他能夠精準知道其平臺買、賣方的畫像，而那時商場不可能做到這一點。我當時就提醒，這才是我們最應(yīng)該感到壓力的，即無法準確知道需求，無法準確給客戶畫像。

這些年來，商業(yè)地產(chǎn)仍然面臨很大的競爭壓力，很多人說是因為供應(yīng)量過大，這是事實，但我認為是因為電商、移動互聯(lián)網(wǎng)的深入正在改變傳統(tǒng)商業(yè)。移動電商借助其先進的商業(yè)模式、大數(shù)據(jù)、支付手段等，正在加大對商業(yè)的改變力度，比如京東、拼多多、美團點評、餓了么、抖音等不斷涌現(xiàn)和升級，其下屬的新業(yè)態(tài)或說新零售已經(jīng)在改變?nèi)藗兊南�費習(xí)慣和消費行為，它們都給傳統(tǒng)商業(yè)帶來了巨大影響。

所以，你可以看到傳統(tǒng)商業(yè)中的業(yè)態(tài)發(fā)生了變化，餐飲的比重越占越大，一個8萬平米的購物中心，餐飲可能要占40%以上，還有就是影院、親子教育等，而其它業(yè)態(tài)并沒有太多流量。當年，我們在做福州融僑中心的商業(yè)時，就碰到了這樣的問題，業(yè)態(tài)要重新調(diào)整，由此帶來了設(shè)計和動線、荷載等的重新調(diào)整。

這樣的沖擊和變化，造成了大家認為體驗是線下競爭力的來源。也確實，各個商業(yè)設(shè)施，想辦法增加體驗內(nèi)容，商旅文結(jié)合、文化藝術(shù)創(chuàng)意結(jié)合，將商業(yè)設(shè)施變成場所，注重事件和情緒的鏈接等等，這些背后的邏輯都是沿著體驗，給消費者更多的體驗內(nèi)容和品質(zhì)，這就造成了商業(yè)越來越難做。

但今年疫情證明了一個事實：體驗在物理隔離情況下無能為力。過去，我們一直說商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)，而這次，傳統(tǒng)商業(yè)沒有了體驗，而變成了線上對于線下商業(yè)設(shè)施的全面迭代，我相信，這才是開始。盡管，人們還是需要社交的，還是需要體驗的，但線上已經(jīng)無可阻擋。

商業(yè)設(shè)施的“免疫力”有哪些新特征？

疫情突至，商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都在想辦法自救，從中衍生出一些新的特征。具體來說，我覺得以下特征值得關(guān)注：

1、商業(yè)中心變成“外賣中心”。

餐飲首當其中，也是最先行動去適應(yīng)這種變化。餐飲無法堂食，就開始全面做線上，做外賣。有的餐飲因為賣紙火鍋而收益頗豐，還有一些餐飲原來并不是特別好，因為外賣，在社區(qū)形成良好的口碑。因此，商業(yè)設(shè)施變成“外賣中心”并不是一個表面的現(xiàn)象，我們設(shè)想一下，當商業(yè)中心變成“外賣中心”，其實質(zhì)也變成了一個非接觸生活方式的中心，通過外賣實現(xiàn)了線下到線下的觸達。商家一旦在線上將生意做大，這樣的生意方式會一發(fā)不可收拾，從而在租賃面積、店家內(nèi)動線、設(shè)計以及品種研發(fā)等方面進行創(chuàng)新，這都會給商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇和新的挑戰(zhàn)。

2、商業(yè)中心變成“便利中心”。

疫情中，其它消費基本停擺，但人們宅在家中還是有吃、喝等相關(guān)需求，步行可達的商業(yè)設(shè)施成為居民消費最安全、最方便的場所。而且，和吃喝有關(guān)的食品、生鮮、食材，甚至是零食都是和便利有關(guān)的商品配置，原來需要堂食的很多食品都大力研發(fā)推出便利性的產(chǎn)品，這些都給商業(yè)中心的便利性提出了新的課題。原來我們說商圈一般分成三類，市級商圈、區(qū)域型商圈和社區(qū)商圈，我一直認為，隨著線上商業(yè)對傳統(tǒng)商業(yè)的影響，所謂區(qū)域型商圈的消費者粘性是很弱的，因為她很難成為目的地，也很難體現(xiàn)便利性，這次疫情其實是在一個極端情況下給我們帶來更多的思考，尤其是便利性方面。這也會極大影響未來商業(yè)的布局、選址，甚至也會影響到存量商業(yè)資產(chǎn)的改造。

3、商業(yè)中心變成“社區(qū)中心”。

未來的商業(yè)設(shè)施將不再是傳統(tǒng)的商業(yè)場所，即使是過去傳統(tǒng)意義上的社區(qū)商業(yè)。它應(yīng)該變成生活的中心，從而給商業(yè)設(shè)施賦予更大更多的含義。比如，我一個同學(xué)所做的菜場，就已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義的菜場，菜場把社區(qū)食堂、助老中心、社區(qū)學(xué)堂、親子樂園、社區(qū)健康中心、社區(qū)綜合管理中心、社區(qū)黨建中心等功能全部都融合進來，使這個菜場已經(jīng)不是傳統(tǒng)的菜場，而是社區(qū)的中心，從商業(yè)的術(shù)語來看，社區(qū)功能將吸引社區(qū)的人到菜場來，從而起到很好的引流作用，就跟傳統(tǒng)商業(yè)中的影院等設(shè)施一樣。其他商業(yè)設(shè)施完全可以照搬這樣的菜場案例，使未來的商業(yè)設(shè)施不再以商業(yè)去定義。

社區(qū)化中有一個有趣的空間值得去思考，那就是外擺，天山路上的繽谷休閑廣場是一個典型的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)設(shè)施社區(qū)化一個簡單的設(shè)計空間就是外擺，整個一樓，繽谷全部設(shè)立了外擺區(qū)域，疫情期間人們對于室內(nèi)密閉空間還是有畏懼，但是外擺空間很好解決了這個問題。外擺不僅拓展了商業(yè)的空間，更重要的是強化了和社區(qū)的聯(lián)系，應(yīng)該值得社區(qū)商業(yè)的重視。我們假設(shè)一下，如果天山路兩側(cè)都重視外擺的設(shè)計，那么政府所大力推廣的“夜經(jīng)濟”都會有新亮點，再推而廣之，南京東路、淮海路如果增加外擺面積，也許會讓人們留下來，會更多體現(xiàn)商業(yè)街的社區(qū)屬性。

商業(yè)數(shù)字綜合體會是商業(yè)地產(chǎn)的重要趨勢嗎？

對于商業(yè)地產(chǎn)來說，我們通常把有多元功能的商業(yè)稱之為商業(yè)綜合體，這樣稱呼完全對應(yīng)的是線下的叫法。未來，可能會出現(xiàn)真正的數(shù)字化綜合體嗎？用這樣的綜合體去融合線上和線下，這樣的綜合體既是線下商家的集合，也是線上的延展。

這樣的暢想并非遙不可及。我們的傳統(tǒng)商業(yè)一直在進行數(shù)字化的經(jīng)營探索，比如天虹等都在進行這樣的嘗試和創(chuàng)新，我們需要的，就是將數(shù)字化再進一步。而從線上角度上看，盒馬鮮生在深圳打造的第一個網(wǎng)紅“盒馬里”就已經(jīng)開始這樣的探索。我和這個項目的操盤手聊過，依托阿里以及盒馬的技術(shù)和商業(yè)生態(tài)，未來還會有更多的線上線下融合的項目出現(xiàn)。

這些趨勢，我用一個新名詞來概括——商業(yè)數(shù)字綜合體。我認為未來會成為商業(yè)地產(chǎn)的重要趨勢，要做到真正的迭代還需要商業(yè)地產(chǎn)付出很多努力：

一是用數(shù)字化重構(gòu)人、貨和場的關(guān)系。我們不要想當然認為線上就是一個延伸，僅僅是延伸是不夠的，而應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的平行世界，是商業(yè)地產(chǎn)的B計劃，我們應(yīng)該構(gòu)建線下和線上兩個完全融合的空間和世界。

二是重視商業(yè)設(shè)施和社區(qū)的鏈接。商業(yè)設(shè)施完全可以和3公里之內(nèi)的社區(qū)、小區(qū)通過互聯(lián)網(wǎng)等手段實現(xiàn)無縫連接，尤其是打通小區(qū)的線上鏈接，應(yīng)該主動和每一個小區(qū)，物業(yè)進行線上線下的融合，使商業(yè)設(shè)施真正在社區(qū)層面實現(xiàn)融合。

三是以數(shù)據(jù)驅(qū)動需求。數(shù)據(jù)背后是需求，精準掌握數(shù)據(jù)，就是精準了解需求，盡管商業(yè)設(shè)施的數(shù)據(jù)量可能不那么大，但隨著技術(shù)的不斷普及，不斷升級，今天利用技術(shù)手段來獲得數(shù)據(jù)的成本并不高，尤其是當你深耕社區(qū)的時候，我們有很多途徑、方法可以觸達到社區(qū)的每一個消費者。

四是以數(shù)字化調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式。商業(yè)地產(chǎn)真正變成商業(yè)數(shù)字綜合體，在招商、營運管理、物業(yè)管理、線上管理、客戶管理、服務(wù)、資產(chǎn)管理等方面都需要全面數(shù)字化，需要用數(shù)字化迭代現(xiàn)有的流程、規(guī)范、設(shè)計、標準和機制。

無論如何，商業(yè)地產(chǎn)因為疫情而跌到谷底，谷底就意味著未來全是機會，我們要好好利用這次機會，讓商業(yè)地產(chǎn)“刷新”，這是商業(yè)地產(chǎn)的進化，也是這個行業(yè)的迭代和發(fā)展。

文章來源：明源云上海