商業地產是一個相當專業的領域。目前國內不管是開發商、設計師、運營商等都或多或少的對商業地產的特點存在一些認識上的誤區，進而導致設計操作上的失誤。
近期與遠期利益的平衡
很多商業地產開發商都對持有、出租還是分割銷售物業產生困惑。這一困惑有其客觀原因在，資金實力、專業水平及發展戰略等因素決定了中國的開發商在面對商業地產開發時經常陷入近期與遠期利益兩難平衡的困擾。
美國大型購物中心的規劃、投資、開發和出租經營，均由行業強勢專業機構操作。開發商在建設完成后通過出租商鋪并收取租金的方式獲得投資回報，并且由開發商自己的購物中心管理公司來管理或委托其他專業管理公司來統一管理。購物中心的資金來源主要包括購物中心投資商、開發商，如西盟地產集團、GGP地產公司等，而且它們都是美國紐約證券交易所的上市公司；房地產投資信托（REITS）和產業基金、購物中心專業管理公司、其他金融機構的股權投資和貸款、商業投資者等。由于美國商業房地產金融市場比較健全，以出售商鋪的形式來融資的情況很少。
相比之下，我國大型商業項目和購物中心開發商綜合實力普遍較弱，資金缺陷和融資模式的有限直接限制了其采用美國式以出租為主、銷售商鋪再返租為輔（一般也僅在一些小型購物中心中出現）的開發模式，而采用了有中國特色的兩種普遍的投資模式：“統一開發、分割銷售、返租經營”和“租售結合”。這種權宜之計盡管解決了大部分開發商初期現金流的問題，但隱藏著未來購物中心管理運作的風險，項目的整體形象可能受到損害，長期的投資回報也可能會大打折扣。
在現今的開發模式下，購物中心設計者就必須為開發商考慮如何便于分割銷售以及結合租售兩種方式的商業布局，使同一個項目中租售兩方互惠互利，同時又盡量減少其負面影響。
商業地產規劃設計的系統性與專業性
商業地產從規劃設計到建成運營是一個系統工程。僅設計一項就涉及多個部門之間的合作，包括建筑、室內、景觀、燈光、標識等。前期規劃也需多個顧問單位參與，如商業策劃公司、交通、消防、機電等顧問公司。這對于開發商和設計單位的專業性要求都很高。必須認識到商業地產開發與別的地產開發有許多不同之處，在投資、策劃、設計、招商、運營方面都有不同的模式、流程和步驟，需要對市場、商業運作規律乖有一定的專業知識儲備。國外的購物中心投資開發商者是非常專業的，有購物中心投資商、開發商、經營商的綜合背景。
在項目建設前，基本上就要確定70%左右的入駐商家。而我國許多開發商對商業地產認識還相當粗淺，投資盲目，往往是到項目建成一定程度后才開始招商和銷售，導致項目銷售、經營風險增大。
商業地產開發要因地制宜和因時而異
商業地產開發前期應做好市場調查和預測工作，商圈分析和周邊競爭性商業分析必不可少。在此基礎上確定商業項目的定位、開發規模、業態布局等重要方面。有些開發商直接把國外或別處成熟的模式生搬硬套過來，而不顧當地的規劃條件、市場基礎，這是無法確保項目成功的。隨著購物中心開發從一二線城市逐漸轉向三四線城市，一些中小規模的購物中心與社區生活結合緊密的生活時尚型購物中心、奧特萊斯購物中心等形式將越來越多的出現，與早先的封閉式購物中心一起呈現出豐富多樣的格局。開發商、商業顧問公司和設計單位在做商業規劃時不可墨守成規，而應因地制宜、因時而異。
文章來源：慧力策商業
