無論是直接或是間接，新冠疫情對商業地產的發展都帶來了深遠的影響，生活方式與工作方式的改變、企業前景的不明朗，正帶來商辦空置率的逐漸上升與租金價格的趨勢性下降。
以一個未曾從事過地產行業的經濟學家身份，中國首席經濟學家論壇研究院副院長林采宜在2020IF·商業地產年會上，通過客觀的數據分析及政策導向，與眾多商業地產大咖一同探討未來商業地產發展的潛能與生機。
以下為林采宜部分演講實錄：
實際上我沒有做過地產，觀察地產就是以外行的眼光來看待這樣一種現象，商業地產跟什么有關？跟人的生活方式有關，而商辦寫字樓，跟人的工作方式有關，人類的生活方式和工作方式的改變，會對商業地產的需求產生一個非常重大的影響。
雖然說改變是日積月累的，但是有時候會突然來一個很巨大的變故，使這種改變在瞬間呈現，在2019年底到2020年初，我們有一個很小很小的生物，叫“新冠病毒”，這個病毒用它小小的身軀改變了人類的生活方式和工作方式。
比較顯著的是什么？居家隔離，這件事讓大家發現，很多時候我們的聚集是不必要的，很多會議是可以在線上開的，線下商務會議減少了很多，線上各種的會議室增加了很多，這種情況下大家發現，原來會議是這樣開的，又省時又省力。
同時很多機構裁員，大量中小企業，從輪流上班居家辦公，到最小配置辦公人員、大部分人居家辦公，終于發現很多的人不需要上班，甚至很多人是不需要的。我們的工作方式改變了，更多線上工作其實在效率上并沒有太大的區別，線上會議效果跟線下差別也不大。
其實商業地產的供求關系的改變并不是起始于這場疫情，從2017年開始，隨著國內房地產調控的政策的推出，我們就可以看到北京、上海、深圳、廣州空置率都在上升，這個空置率的上升意味著什么？用經濟學的話說就是供過于求。
為什么？跟政府的政策有關系，商業地產帶來的稅收遠遠大于住宅，所以說無論是哪個城市，所有的政府都鼓勵你去來建設商業地產，在2020年上半年的時候，北京、上海、深圳、廣州的空置率分別達到了14、17、16、7，也就是說除了廣州以外其他的都是2位數。這樣的空置率意味著供大于求，其結果必然是價格的壓力。
沈陽，蘇州，重慶，西安，武漢，天津，長沙，珠海等10個城市空置率達到30%以上，在這樣的環境下，我取了18個城市，幾乎沒有任何一個城市的租金趨勢不是往下走的，只有兩個城市空置率是下降的，一個是天津，一個是重慶。
你要管理商辦物業，你要面對的就是18個一線二線城市租金收益率一律下行，無一例外，所以接下來商業地產要調整一下思路。
現在有個很熱的話題，就是REITs，這個月央行剛剛推出一個公募基金的REITs，大家知道REITs是不動產信托，這會不會對商業地產帶來一股春風，給這個行業帶來新的轉機呢？
我們先看看海外，作為房地產市場組合的主要工具，海外REITs投資收益率始終比無風險資產高出2%左右。
REITs的基金收入成分里面有一部分是權益收入，有一部分是管理收入，還有一部分是租金收入，所以REITs的收益率比房屋純粹的租金高一點。
在最近5年，從房地產租金收益的特點來看，中國的租金收益率比海外要低很多很多，海外一線城市的租金收益率平均水平是3.5%-5%，國內一線城市租金收益率我做過一些估算，基本上是2%以下，在更大一些的范圍內，中國一二線明星城市的租金收益率是1.5%-2.5%，比無風險收益率還低。
這個是住宅這一塊，那么商業地產這一塊，各地的差距非常大，但目前有一個共同的趨勢，就是下跌。
在這樣的環境下面，我們怎么看這個商業地產的投資呢？中國的商業REITs，未來前景怎么樣？
最近推出了一個基礎設施類的REITs，為什么是基礎設施？因為中國政府在改革開放40年最大的成就就體現在基礎設施的改進，修路架橋，現在修互聯網高速公路、互聯網數據中心，這都是新型的基礎建設，新基建，但是商業地產是不是也能受益？我覺得這個里面就有兩個因素。
一個就是稅收，海外REITs能夠在市場上與其他的投資品相比較有競爭力，很重要的因素就是免稅，在稅收上面是有優惠的，這種稅收優惠使投資收益率相對來說會高一些，美國過去3年基礎建設的REITs收益率非常高，達到2位數，為什么？底層資產全投了互聯網，這就是IT產業的蓬勃發展給他帶來的迅速增長的收益。
但是在國內目前我們做的固定資產投資、產品這一塊還沒有公司型的，因為沒有公司型的，這個基金就沒有后續不斷融資的便利，在運作上受到很多的制衡，公司型的半股半債，權益類收益相當于股票收益，還有一塊就是租金或者是其他的投資收益，而我們現在是完全契約型的，很難帶來高收益和可持續的增長。
所以目前來說，我們中國的商業地產能不能在REITs這個春風下迎來新的生機？一個是稅收政策有沒有可能出臺優惠的稅收政策；第二是公司型REITs在法律地位上能不能建立；第三個有沒有養老金、保險基金等長期基金進來，長期基金會不會進入這些投資領域？又要取決于他在稅收遞延方面的各種政策。
因此，中國商業地產REITs能不能落地，主要取決于后續的政策環境和法律環境。
文章來源：經觀商橙
