有人說，房地產行業是個沒太多技巧的行業。不管你是否認同這句話，房地產近幾年野蠻粗暴的經營確實讓人覺得技巧無用，但現在，改變正在水面下醞釀。
之前我們以為靠加班、靠死磕就能跨過難關，但那終究只是潮水推著你前進。當潮水退盡，你會發現，加班無用，死磕無用，關鍵你得明白你做錯了什么。在房價橫盤時代，所有藏在潮水中的裸泳者都將被公之于眾。
房價橫盤時代，營銷工作要求快、準、狠。盡量少走彎路，不要浪費時間。浪費時間錯過最佳銷售時期，將會非常被動。
1、產品定位和策劃階段草率。
營銷、營銷，營在前銷在后。所有的產品的營銷的基本準則是產品設計、產品打造，有了好的產品然后是推廣、銷售，產品好了銷售就容易了，產品有問題再推廣、再推銷也不好賣。
房地產產品也是一樣的，好產品客戶認同，不要推銷，好產品自己會說話。
房地產產品設計策劃至少遵循以下4個方面：
（1）尊重市場和目標客戶需求，產品設計面積、總價客戶要能承受，控制總價是戶型設計的第一要素；
（2）在利潤最大化和滿足市場需求之間尋找平衡點，產品設計要有多套方案供評價和選擇；
（3）配套和服務是產品競爭力絕對的核心之一，戶型設計再好、價格再便宜，沒有應有配套和服務，項目也難以有持續競爭力；
（4）產品戶型設計要豐富，一方面可以滿足市場不同經濟能力客戶的需求，另一方面在市場競爭壓力大的時候，低總價的產品更具競爭力，可以保住項目的售價。
2、只有銷售，沒有策劃。
近年來房地產營銷渠道發力，賣得好項目非常多。
但是在家家都在搞渠道，人人在做全民營銷和全方位拓客的情況下，客戶對于派單、電話銷售已經不勝厭煩了。
這是誰在搞小清新的有創意的推廣、活動，反而更能贏得客戶關注。
有創意、有新意，能讓客戶與項目親密接觸的推廣宣傳和活動策劃，是在房地產營銷工作中必不可少的，千萬別丟了。
有訴求、差異和有賣點的推廣宣布，能讓項目在客戶心目中的價值感樹立起來，從競爭中能夠非常好的區分你和別人項目的差異化。
3、只想提價不考慮價值提升。
多數項目賣得好的時候就想提價銷售，賣不好的時候就知道打折。
價格永遠是價值的體現，產品沒有溢價的空間，市場好的時候可以隨行就市提高價格，但市場不好的時候只能打折。
配套、環境、景觀、產品創新、科技智能、空間舒適度、客戶的層級等都是可以提升項目價值方面，總體來說就是你有什么賣點，值得客戶愿意掏錢或掏更多的錢來買。
4、沒有從一而終的營銷策略。
多數項目沒有一套從項目開始到結束有策略、有計劃的營銷模式，都是根據市場政策、周邊競品和客戶需求來制定自己的營銷計劃，而且變動性非常大。
房地產橫盤時代地產營銷核心是抓客戶、抓市場，在市場中要有主動權，推盤速度要快、營銷要精準能抓住客戶痛點和癢點，懂得突破市場中競爭格局。
不論市場好與壞，我都能按我的計劃完成銷售目標，引領市場，形成風向標。
真正好的營銷應該是激發市場的需求，挖掘市場中購買力，讓同行都又愛又怕。
5、營銷制度和管理落后。
現在各項目都在做大規模拓客、網絡營銷、全民營銷，但效果好壞只有自己知道。
為何別人家在操作都有效果，自己操作效果不佳呢？
任何的營銷策略不僅僅是怎么做的問題，還有如何確保有效性，所以一個營銷策略確定怎么做，后面是一套完善確保有效性的營銷制度和管理體系。
房地產營銷越來越難做，因為你能想到的策略人人都在做，未來能確保房地產營銷能做好的核心是營銷管理制度和管理體系的建設和完善。
6、只重結果不重過程。
可以說90%以上的項目營銷管理和考核是針對營銷團隊的銷售結果，這么做是沒有錯。但是往往得不到一個好的結果，因為90%以上的項目和公司從來不問營銷工作的過程。
一個好的結果，必須要有一個好的過程保證。
管理管理者在管理項目的營銷工作時，每天都在考核和監督營銷團隊的工作，細化到每天有效到訪量，有效拓客量等。
根據有效客戶量轉到訪量轉成交量之間的關系，每天把拓客和到訪量先保證了，成交量自然到時間就能保證。而且堅持做3個月到半年團隊就形成習慣，后面的營銷管理工作就輕松了。
7、團隊管理只考核不激勵。
現在營銷團隊和銷售團隊越來越難管，多數人把它歸結為90后太多了，90后不會得吃苦。
一支營銷團隊應該是充滿激情和活力的，有內在文化和精神所在。
不論是70后、80后或90后，甚至是00后，都有核心訴求和價值觀。
目前多數優秀的地產營銷團隊中就有大量的90后，我們用90后去向前沖，用80后去管理，70后做為團隊保障。
90后在銷售和營銷方面也許并不成熟，但有大量的想法和創意，我們讓他們發揮、讓他們去想像，然后幫助他們落地和實現。所以在我們團隊中90后做銷售管理的，也大有人在。
團隊管理應該是內在有文化和精神，外在有激勵和考核。用文化、精神和愿景去吸引優秀營銷人才，用激勵和制度讓人人去發揮其作用和價值，用考核機制確保團隊的業績。
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