產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的好賽道嗎？

在住宅房地產(chǎn)受到越來越多的政策調(diào)控之際，很多房企都進(jìn)行很多思考和嘗試，去尋找另外的賽道進(jìn)行發(fā)展，既是為了尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，也是在分散投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，都是大家關(guān)注的領(lǐng)域。

顯然，在過去的幾年里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顯然是一種備受大家關(guān)注的領(lǐng)域。很多住宅房企都去嘗試去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但到目前為止，似乎沒有做的特別成功的，有些甚至是鎩羽而歸。那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底是不是房地產(chǎn)行業(yè)好的賽道？

在這個(gè)領(lǐng)域做過的人，幾乎明白一個(gè)道理，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是那么好做，全國(guó)還有出現(xiàn)一種十分成功的模式，也并沒有被市場(chǎng)一直認(rèn)可的領(lǐng)導(dǎo)者。雖然在不同的區(qū)域有一些做的比較出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是他們的優(yōu)勢(shì)往往只是體現(xiàn)在某一領(lǐng)域，比如說招商運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域、或是產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域，系統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并沒有形成。

這個(gè)究竟是為什么？據(jù)筆者的分析，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之所以沒有形成一家或是幾家“巨無霸”的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)，主要原因在于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直有一個(gè)“梗”——退出的難點(diǎn)遲遲未能解決。對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有了解的人知道，國(guó)內(nèi)工業(yè)用地上建起的建筑物一般都是不允許散售的。對(duì)于用來使用的客戶影響不大，但是對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，那就是一個(gè)問題，開發(fā)企業(yè)在工業(yè)用地上建立的廠房、辦公樓、配套等只能通過租金來回籠。這樣靠“收租”來回籠現(xiàn)金，即便是能夠賺到錢，也很難持續(xù)把規(guī)模最大，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)在前期開發(fā)物業(yè)的時(shí)候沉淀了大量的資金，誰也不能擁有足夠的資金沉淀來開發(fā)這個(gè)物業(yè)。

目前國(guó)內(nèi)少數(shù)城市在嘗試工業(yè)用地上建設(shè)的物業(yè)可以散售，但是似乎并沒有解決根本問題，為什么？因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客戶群與住宅地產(chǎn)完全不一樣，前者是企業(yè)客戶為主，后者是個(gè)人客戶。企業(yè)客戶的決策相對(duì)于來說都比較理性，而個(gè)人客戶很容易出現(xiàn)沖動(dòng)性購(gòu)買。另外，購(gòu)買廠房物業(yè)對(duì)于大多數(shù)客戶來說并不是剛需，他們寧愿去租。所以即使在一些城市允許工業(yè)用地上建設(shè)的物業(yè)允許散售，銷售的情況也并不理想。

其實(shí)，根據(jù)筆者的觀察，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶特征，其實(shí)也不太適合把物業(yè)散售。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)需要形成一定的產(chǎn)業(yè)聚集，搭建一些公共服務(wù)平臺(tái)，這樣才能把項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好。如果把物業(yè)散售出去，開發(fā)企業(yè)是很難把這些事情做好。

目前國(guó)內(nèi)很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在努力在快速回籠現(xiàn)金（散售）和把園區(qū)經(jīng)營(yíng)好這兩個(gè)方面進(jìn)行平衡。那么在回到開始那個(gè)問題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)究竟是不是好的賽道？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)，政府的態(tài)度完全不一樣，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，絕大多數(shù)政府是歡迎的，希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過園區(qū)的運(yùn)營(yíng)把產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到該區(qū)域，帶動(dòng)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)聚集，帶來產(chǎn)值和稅收，拉動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這樣看來，似乎產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的賽道，畢竟在國(guó)內(nèi)做房地產(chǎn)相關(guān)的生意，政府的態(tài)度還是很重要的。

但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要作為一個(gè)真的好賽道，必須解決那個(gè)“梗”，就是退出的問題，如果這個(gè)問題解決了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或許真是一個(gè)不錯(cuò)的賽道。目前來看，國(guó)內(nèi)在未來也許真的有機(jī)會(huì)解決這個(gè)問題，公募REITs的開放為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了曙光。

文章來源：地產(chǎn)觀點(diǎn)