在商業地產領域，購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片，但真正令市民經常產生消費的，還是家門口的社區型商業。這幾年，社區商業作為城市活力的毛細血管網，正快速遍布在城市的各個角落。
互聯網時代的來臨和新生代消費群體的出現，讓人們的消費理念和方式已經發生了較大的變化，而懶宅社群社交、時間碎片化、網絡購物等一系列消費變化，也促使了社區商業、電商等“新興消費方式”成為年輕消費群體首選。這，也讓一直存在身邊，卻沒被廣泛重視的社區商業迎來了發展的大好時機。
新時代推動新發展，傳統的社區商業也被賦予了新的生命。那“新社區商業”到底有著怎樣的屬性與魅力？下面，小編就帶大家從最基本的幾個要素，重新審視社區商業這片“藍海”。
一、社區商業的特征：體量緊湊適宜 服務日常所需
從傳統意義上說，社區商業是以地域內和周邊居民為主要服務對象的零售商業形態，具有較強的地域性，且以提供日常生活需要的商品和服務為主的屬地型商業。城市商業服務人口一般在10-15萬人左右，服務半徑一般在1.5公里以內。由于這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在3-5萬m²左右，商業業態的設置也有較強的針對性。
與其他商業項目相比，社區商業由于自身屬性和服務人群的原因，生來便具有十分獨特的商業特征，大致可列為以下五個：
1.產業配套性
作為小區的基礎配套之一，為住宅產品提供支撐和服務是社區商業的基本功能之一。目前，城市化過程中產生的大量社區僅僅只能稱為“城”，而由此完善的社區商業及其它產業造就的“市”才使得城市以一個完整的形式繁殖或擴展，因此社區商業對于城市化進程和住宅社區化的發展而言，具有一定的產業配套性，這也是商業最早成為住宅配套的原因。
2.日常便利性
由于居民生活的“便利性趨近”與“日常性重復”的特點，導致社區商業主要以滿足社區居民的日常性與便利性需求為主。這也解釋了為什么具備上述特點的標準超市和生鮮超市熱衷于進社區的原因。
3.服務親和性
與社區的就近性及商業交易的頻繁性，使得社區商業更容易成為社區居民愿意親近的一員，從而體現出其服務的親和性。
4.贏利穩定性
社區存在與發展的穩定性，使得社區商業比較不容易受到市政等各方面的因素影響，因而在發展上，其盈利期更為持久。同時，這一特點也使得社區商業在社區逐步成熟與穩定后，盈利相應的也具有一定的穩定性。
5.表現多樣性
這是由于社區商業本身的屬性決定。社區商業是相對于一個地域內的居民而形成的商業，而居民本身對商業表現形式的可接納性決定了其表現形式的多樣性。社區商業既有底商的形態、也有市場的作法，即可以是商業街、也可以是購物中心甚至是SHOPPING MALL。當然社區的規模、消費力、消費習慣、商業輻射性等等都會對社區商業的表現形式的產生影響，但毫無疑問的是，上述幾種形式都能在其中展現。
二、社區商業的功能：完善社區職能 加深情感溝通
目前在國內的大部分研究與文獻中，對于社區商業的定義更多的是緊貼商品化消費的本質，對其在其他多個層面能夠發揮的作用涉及較少。但其實社區商業不僅具備經濟意義，也承載著其他相關功能，形成不同利益群體之間的紐帶，并促進著社區的發展。所以，可以把社區商業的角色與作用總結為以下兩點：
1.完善社區職能，推動社區發展
社區商業作為承載居民的商業化消費的載體，承擔了社區的經濟功能，體現了屬地居民的消費力、消費文化、消費習慣等消費特征。其次，很多成熟社區中，屬地居民之間已經形成了穩固的社會關系。社區商業作為屬地居民的活動中心，可以承擔社區的教育、情感和社會化功能。最后，社區商業作為一個公眾反映自我意愿的政治單元，是推動社會自主發展的關鍵。
2.調節各方利益 形成交流平臺
社區商業的產業鏈相對較長，涉及到政府、開發建設方、運營方、品牌商、資本方及終端消費客群等不同的利益主體。在物業開業后的長期運營中，各利益相關方依然會持續性地介入進來。社區商業是各利益相關方實現資源整合的平臺。同時，通過一個成功的社區商業的建設與運營，也可以有效兼顧社區發展各關聯方的訴求。
三、社區商業的分類：社區市場缺乏管理，難免野蠻生長
由于社區商業建設規模、商業功能配置、所處地域等級等條件的不同，會直接影響項目的輻射范圍和輻射客群差異。所以不同規模的社區商業項目可以根據操作模式和經營強度來劃分類型。
1.按操作模式分類
根據操作模式來講，現有的社區商業項目大概可以分為鄰里中心型社區商業、街區型社區商業和住宅項目配套型社區商業等三個類別。
鄰里型社區商業
鄰里中心型社區商業是一種廣義上的社區商業，常運用于工業園區中。項目通常由商業地產開發商根據市政規劃進行打造，以服務周邊單個或多個工業園區的住宅項目為主。鄰里中心型社區商業在服務業態上具有鏈接式、業態全等特點，可以滿足區域內的商業需求，市場化程度高。
街區型社區商業
街區型社區商業是在街區內的住宅中形成的服務型商業街區。項目通常由住宅開發商打造，并交由經營部門或經營商管理，最終為街區內的多個住宅項目提供服務。街區型社區商業業態相比其他類型更為精準，市場化程度更高，有利于促進區域商業的成型。
配套型社區商業
配套型社區商業是隸屬于住宅項目的商業部分，通常由住宅開發商打造，交由第三方經營商管理，主要服務于所屬的住宅項目。配套型社區商業通常以精選式業態為主，與住宅可以形成良好的互補關系，市場化程度較高。
2.按經營強度分類
根據社區商業項目對外的經營強度，可將其分為外向型、中間型及內向型三種類型。
外向型社區商業
外向型社區商業是指在滿足周邊屬地居民需求的前提下，具備較強的對外輻射力的社區商業，業態更加復合，品牌影響力也更大。能吸引大量的外部消費群以支撐經營的社區商業類型，是三種類型當中對外經營性質最強的社區商業類型。通常來講，商業體量在4-6萬平方米左右，輻射半徑1.5-2公里或更遠。
中間型社區商業
中間型社區商業是立足于本社區居民，兼顧外部消費群的社區商業類型，除了具備常規的生活服務功能外，還兼容了生活品質提升的業態。中間型社區商業立足于本社區消費群，兼顧周邊消費群，外部條件對于其影響程度相比外向型社區商業較低。一般體量在2-3萬平方米左右，輻射半徑一般在1-1.5公里。
內向型社區商業
內向型社區商業則是在規劃時基本只考慮本社區消費群的社區商業，通常商業規模以本社區居民消化程度為限。一般情況下，定位為內向型社區商業有可能是核心商圈內同類型商業競爭較激烈，或與項目定位相符的消費群數量較少，不足以形成對項目商業的有效消費支撐；或者由于地塊形狀或其他原因導致未能臨主要道路有良好的展示面，也有可能是開發商對于商業開發的風險規避。通常這種類型的社區商業的體量較小，在2萬平方米以下，輻射半徑一般在500-800米，主力店為社區標超或品牌便利超市。
結語
我國的社區商業已度過起步階段，隨著房地產業的持續發展，城市化的不斷推進，傳統集中性商圈格局將逐漸打破，社區商業將成為下一個亟待開拓的新風口。
投身社區商業地產的我們，在了解社區商業特點、理清社區商業關系之后，下一步，該如何走，將是我們需要思考的問題……
本文轉載自贏商網綜合整理，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系刪除，謝謝！
