商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式分析：圍繞“商業(yè) 、地產(chǎn)、金融”三元屬性

廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括一切持有運營的物業(yè)，如零售類商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、酒店、長租公寓。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性體現(xiàn)在集商業(yè)、地產(chǎn)和金融于一身。其開發(fā)運營歷經(jīng)資本運營、地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)運營。資本運營對應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)周期“融投管退”中的“融資”以及“退出”環(huán)節(jié)，包括商業(yè)地產(chǎn)商向投資方融資、以及通過基金等金融模式退出，均涉及資本運營；地產(chǎn)開發(fā)即“投資”環(huán)節(jié)，也存在于通過散售周轉(zhuǎn)的“退出”環(huán)節(jié)，即投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

與住宅不同的是，商業(yè)地產(chǎn)投資在投資選址、項目策劃上更為嚴格，且以持有而非銷售為主；商業(yè)運營即“管理環(huán)節(jié)”，這一環(huán)節(jié)最能體現(xiàn)品牌運營商的核心競爭力。整個商業(yè)地產(chǎn)運作所能帶來的盈利，底層收益取決于商業(yè)運營階段所產(chǎn)生的商戶零售額，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主獲得租金收益，一般而言，租金是以固定租金加零售額提成的模式計量，而對于投資方而言，則獲得分紅或者利息等投資回報，投資回報往往取決于租金收益的規(guī)模以及穩(wěn)定性。

正因商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜屬性，這也注定其變現(xiàn)模式具備多元性。商業(yè)屬性對應(yīng)的變現(xiàn)模式包括自持經(jīng)營的現(xiàn)金流入、基于自持現(xiàn)金流入的銀行經(jīng)營性貸款，以及CMBS等產(chǎn)品；地產(chǎn)屬性對應(yīng)的變現(xiàn)模式包括散售，及基于周邊房地價上升等地產(chǎn)積極因素帶來的物業(yè)升值；金融屬性對應(yīng)成熟項目整售，以及潛在的證券化機遇。