9月19日，備受業界矚目的2019’萬達商業年會在北京雁棲湖國際會展中心盛大開幕。本屆商業年會以“洞察消費趨勢 科技賦能商業”為主題，經濟學家、行業領袖、科技大咖與千余名商業領域精英亮相本次盛會，共同探討新消費趨勢下商業進階之路，謀劃商業地產存量時代科技賦能之道。
贏商網華北區域中心總經理衛芃在會上發布《2019購物中心規模、業態創新趨勢》主題演講。此次報告分為兩個主要部分，從“國內零售商業消費趨勢洞察”和“全國購物中心業態趨勢分析”不同角度進行分析。
01
國內零售商業消費趨勢洞察
1、中國將在2020年成為全球最大消費市場
對比2019年上半年中美零售銷售總額，雙方僅相差2388億美元。基于對近五年兩國零售額增長比率的分析，明年將會是一個分水嶺，預測2020年中國零售消費品總額有望超越美國。
國內消費市場對GDP的貢獻十分明顯。根據近十年來我國GDP相關數據的趨勢可以看出，近十年最終消費支出對GDP的貢獻呈波狀上升趨勢，在2018年該數值高達76.2%，這足以說明消費已經成為支撐我國經濟發展的重要支柱。
2、線上銷售增速放緩，線下仍是消費主場
通過線上和線下消費市場的比較，毋庸置疑過去10年是線上消費增長的10年，但最近5年增長波線開始下滑，2018年線上消費增速明顯放緩，2019年7月網上零售額占社會零售總額達19.4%。但目前來講，雖然速度放緩，未來會繼續平穩增長，線下仍是消費主場。
3、購物中心是線下消費最核心渠道
線下消費的主戰場——購物中心的發展趨勢表明，近十年一二三四線城市購物中心總存量年均增長率高達26.2%；截至2018年底，全國購物中心總存量共計6.8億㎡，未來購物中心不一定是購物需求，而是社交中心，還是生活中心。目前購物中心是目前消費者在消費選擇的時候線下最合適的購物渠道。
高速的發展速度也給帶來了很多新的行業問題，這個行業迅速從增量市場變成了存量市場，一、二線城市的商業地產市場的飽和度正在不斷提高，而三四線城市，商業地產“招商難、運營難、退出難”的問題一直存在，在下沉市場還沒有頭部品牌和企業出現，商業亟待“提檔升級”。
據贏商大數據中心監測，2014-2018年一二三四線城市購物中心新增量占總存量的比例呈逐年下降趨勢，預計今年會降到10%以下，截止到目前，國內具有一定規模的購物中心已經到了8000多座，每年也在以500-800座的開業速度增長，中國商業地產已進入“存量時代”。
華北購物中心存量市場現狀整體樂觀，購物中心總存量每年遞增，但2011年后增速放緩，華北地區商業地產開發已逐漸趨于平穩，整體個行業進入了“運營時代”，可見行業的下半場是運營能力的比拼。
受地方土地政策、城市開發程度的影響，華北地區購物中心新增量波動不明顯。但據贏商大數據監測，2019年華北地區擬開業購物中心面積或將達到近十年的最高值。
02
購物中心業態趨勢分析
基于以上對全國以及華北購物中心市場的分析，對購物中心以及業態未來趨勢做個判斷。整體業態趨勢為：增量進入存量，行業集中度提高；業態創新趨勢為：休閑娛樂、兒童親子、零售業態的革新力度在增強。
1、購物中心已由增量市場進入存量市場
2019上半年購物中心新開業規模衰退近4成。2019上半年購物中心擬開業402家，實際新開業154家，開業率為38%；新開業家數、面積累計同比分別減少39.1%和39.4%，為近5年來最低。
由于購物中心有集中在大型節慶假期開業的特性（上半年和下半年新開業家數比約為4:6），預計下半年開業率將高于上半年，回升至45-50%左右，全年開業率則大概率降至5成以下。
2、行業集中度提高，“馬太效應”越發明顯
商業地產前期還是開發企業，受到土地政策、融資成本、退出渠道多方面的條件影響，但從這樣來分析，行業的一些頭部企業就從資金和資源方面的優勢顯現出來了。
從數據來看，2016-2018年10家主流房企新開業購物中心數量和體量占比呈上升趨勢，且增速加快，行業聚合度也在加劇。像萬達、華潤、凱德、龍湖、大悅城這些資源豐富、實力雄厚的項目，在運營方面有很大的資金、資源的優勢，在招商調整、退出方面會得心應手。
預計未來國內商業地產市場的集中度會進一步提高，不論是住宅還是商業地產仍是“千億玩家”的競技場，未來購物中心的商業地產的市場是寡頭時代。
3、創新業態占比繼續擴張，休閑娛樂、兒童親子、零售革新力度增強
從業態來看，由于行業集中度高、競爭愈加激烈，也倒逼著購物中心進行業態創新。
從數據來看，截止到2019年的二季度，創新業態在典型購物中心的面積占比為25%，較一季度上升2%。隨著體驗式消費擴增、服飾新國潮崛起、二胎經濟擴容，使得休閑娛樂、零售、兒童親子業態的革新力度增強，預計下半年創新業態占比將進一步增加。
以下是各個業態的一些發展趨勢：
休閑娛樂業態：購物中心內業態占比不斷提高，呈現更加細分的趨勢。休閑娛樂是增加消費者滯留時間最好的業態，近2年很多藝術、運動、游藝、探險、電玩以及一些文創集合店不斷涌入購物中心，總體來說是娛樂漸趨運動化，運動漸趨娛樂化。
兒童親子業態：近年來除了親子餐廳這樣的品牌之外，還有諸如兒童莊園、科技飛行體驗、兒童醫療等復合經營模式出現，融合了多元業態，所以呈現全產業鏈多維度發展特性的“一站式兒童生活館”成為購物中心新寵。
零售業態：隨著消費主權時代的到來，近2年最大的趨勢是零售開始潮牌化、消費細分化，為滿足更精準的目標消費客群，發現很多潮牌、設計師原創品牌還有一些以前只做粉絲經濟的明星品牌逐漸成熟并開始走紅。
同時追求精致生活的新中產人群增加，對高品質的家居產品更為青睞，也推動了家居業進入發展快車道，購物中心內的家居集合店、生活方式集合店、美妝集合店逐漸嶄露頭角并且迅速發展。
餐飲業態：創意餐飲和網紅餐飲受到整個行業的追捧，但這類商家的瓶頸是如何將網紅變長紅，持續化的經營比較重要。另外，一些聚焦細分客群的小品類發展勢能強勁，在“單品/爆品為王”的領域獲得更廣泛的傳播，另外由于單品餐飲的更新力度、轉換策略力更強，能夠快速推出適合消費客群的產品，受到了年輕客群的追捧。
-小 結-
基于以上數據分析，未來購物中心業態將呈現以下幾點發展趨勢：
1）新物種
與新零售融合產生的消費新物種正成為未來商業業態的新基石。
2）垂直細分領域“X+”
深耕垂直細分領域的新興業態不斷疊加新元素，延伸消費場景并留住消費者，形成“X+”的產業鏈化學效應。
3）獨特的高識別性
獨特的新概念和高識別性IP嫁接，讓新奇內容成為新“流量入口”，滿足消費者日益豐富的體驗需求。
4）有溫度的生活方式
重構有溫度的個性化生活方式概念，融合文化創新，達到與消費者建立情感連接的功能。
