商業(yè)地產(chǎn)不做輕資產(chǎn)不行了！萬(wàn)達(dá)、凱德、大悅城創(chuàng)出了這3種模式

開(kāi)發(fā)領(lǐng)域有個(gè)詞叫“收費(fèi)開(kāi)發(fā)商”，類似于“導(dǎo)演+制片”，房企不出或者出一部分錢，一般是5%-10%，其余用別人的錢投標(biāo)做項(xiàng)目，自己主要“靠手藝”，一路收費(fèi)，回報(bào)率超高。這可叫做輕資產(chǎn)模式，就是自己少出錢甚至不出錢就能掙錢。

同理，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域和開(kāi)發(fā)領(lǐng)域一樣，前期屬于重資產(chǎn)模式，雖說(shuō)運(yùn)營(yíng)成熟之后有穩(wěn)定現(xiàn)金流，但是早期資金投入大，需要長(zhǎng)錢、便宜的錢、大錢，回報(bào)周期慢。

目前地產(chǎn)行業(yè)位于橫盤期，融資又困難。持有資產(chǎn)的回報(bào)率很難彌補(bǔ)其資金成本，從ROE（凈資產(chǎn)收益率）整體回報(bào)考慮，商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化成為一種必然選擇。

而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化早在2016年就掀起高潮，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、大悅城、凱德、愛(ài)琴海、星河商置等一批商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛視輕資產(chǎn)化為擴(kuò)規(guī)模利器，玩法紛雜，令人眼花繚亂，發(fā)展至今，總結(jié)起來(lái)主要有以下三種玩法：

探索者玩法

自信如萬(wàn)達(dá)：以運(yùn)營(yíng)為核心

王健林一直相信，商業(yè)項(xiàng)目雖然建起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，但是一旦建成，經(jīng)過(guò)三年時(shí)間的培育，能成為穩(wěn)定的印鈔機(jī)且現(xiàn)金流穩(wěn)定。所以2017年，萬(wàn)達(dá)堅(jiān)定輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其方式主要分為兩類：

一、萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)化有兩條路

投資類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：跟“有錢沒(méi)地”的機(jī)構(gòu)合作

具體來(lái)說(shuō)，即別人拿錢下訂單，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。

如2016年第4季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、共1050億元投資。

又如2017年6月，萬(wàn)達(dá)受香港中信泰富（中國(guó)）投資有限公司委托，委托其達(dá)運(yùn)營(yíng)管理位于上海嘉定的商業(yè)項(xiàng)目，并使用萬(wàn)達(dá)品牌。

合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：與“有錢有地”的企業(yè)合作開(kāi)發(fā)

投資者出錢出地，萬(wàn)達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，但租金七三分成——投資者占7成，萬(wàn)達(dá)占3成。這種分成比例在世界商業(yè)領(lǐng)域都很罕見(jiàn)，因?yàn)橐话阕銎放乒芾恚�分成最�?5%~20%。其好處在于，不占用太多資金，便于擴(kuò)張和滲透。

截止 2018年5月，萬(wàn)達(dá)已落子青島城陽(yáng)區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、臨沂中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、日照萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三個(gè)合作類輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

不過(guò)，對(duì)于合作的項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)要先進(jìn)行篩選，對(duì)設(shè)計(jì)、建造進(jìn)行指導(dǎo)，再招商、運(yùn)營(yíng)。這種合作模式不但能分租金，省去資本化，還解決集體用地問(wèn)題，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的重大創(chuàng)新，也是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式的最高級(jí)形式。

二、自有品牌是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化的殺手锏，也是萬(wàn)達(dá)的底氣

很多機(jī)構(gòu)表示看不懂萬(wàn)達(dá)的玩法，認(rèn)為這種搞法，項(xiàng)目成熟后，合作方很大可能把萬(wàn)達(dá)一腳蹬，但是明源君認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)絕不傻，在別人踢開(kāi)萬(wàn)達(dá)之前，萬(wàn)達(dá)影院、萬(wàn)達(dá)寶貝王樂(lè)園和寶貝王早教俱樂(lè)部已經(jīng)遍布每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而這兩個(gè)品牌毫無(wú)疑問(wèn)是商業(yè)項(xiàng)目的人流虹吸機(jī)，萬(wàn)達(dá)最終因?yàn)橄纫?jiàn)之明的品牌打造而形成自己的護(hù)城河。

如王建林所說(shuō)“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)”。

譬如萬(wàn)達(dá)影院，截止2018年底，公司擁有已開(kāi)業(yè)直營(yíng)影院595家，5279塊銀幕，其中境內(nèi)直營(yíng)影院541家，銀幕4807塊，市場(chǎng)占有率13.5%；境外影院54家，銀幕472塊，市場(chǎng)占有率22%。萬(wàn)達(dá)電影的票房、觀影人次、市場(chǎng)份額已經(jīng)連續(xù)四年位居國(guó)內(nèi)首位。

而萬(wàn)達(dá)寶貝王集兒童游樂(lè)、教育培訓(xùn)、美食、零售于一體，形成了以IP為核心的兒童娛樂(lè)消費(fèi)全產(chǎn)業(yè)鏈，是國(guó)內(nèi)第一個(gè)綜合性的兒童娛樂(lè)項(xiàng)目。截止目前，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)351家寶貝王樂(lè)園和早教。

三、2019年上半年發(fā)展不如預(yù)期，但仍可期待

經(jīng)過(guò)這一連串的操作，在萬(wàn)達(dá)2018年的工作匯報(bào)中：

項(xiàng)目拓展上，2018年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)已達(dá)19個(gè)，新發(fā)展的58個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)達(dá)50個(gè)；從業(yè)績(jī)來(lái)看，2018年萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)租金收入328.8億元，占總收入的15.3%，累積持有物業(yè)3586萬(wàn)平方米。

截止2019年9月4日，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在全國(guó)布局294座，但萬(wàn)達(dá)商管2019年上半年的業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收330.48億元，較去年同期的517.88億元下降了36.19%。其中核心業(yè)務(wù)方面，投資物業(yè)租賃收入同比收入增長(zhǎng)至171.82億元，但是毛利率卻較去年同期下降4.99個(gè)百分點(diǎn)。

“降有息負(fù)債”方面，萬(wàn)達(dá)商管取得的成效也較遙遠(yuǎn)，截止6月30日，其有息負(fù)債規(guī)模為1922.67億元，較上年僅僅下降了0.33億元。

目前來(lái)看，萬(wàn)達(dá)在“降有息負(fù)債”與“增營(yíng)收”并舉的目標(biāo)下，萬(wàn)達(dá)商管均沒(méi)有取得相對(duì)滿意的成績(jī)。

不過(guò)這半年萬(wàn)達(dá)商管雖在表內(nèi)成績(jī)不盡如人意，但其和母公司萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的布局和落地上卻十分積極。總體而言，萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)之路并不如預(yù)期，但明源君認(rèn)為萬(wàn)達(dá)依托16年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，形成的輕資產(chǎn)模式仍值得拭目以待。