產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商為何這么難，如何破解招商難？

　　對于園區(qū)來說，招商是個永恒的課題。對于招商人員來說，招商更是橫亙在他們心頭的一根魚刺。成也招商，敗也招商。業(yè)績顯赫時，鮮衣怒馬，談笑間揮斥方遒；招商不利時，所有矛頭直指招商部門，連“無法兌現(xiàn)的高額提成”都能作為攻擊招商不力的最后一根稻草。
　　當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的供求失衡主要是結(jié)構(gòu)性的失衡：一邊是大量廠房面積找不到商家只能閑置，另一邊卻是大量商家無法找到適合的店址；一邊是企業(yè)獨棟的遍地開花，一邊卻在物態(tài)的檔次和結(jié)構(gòu)上與企業(yè)群體格格不入，致使企業(yè)依然感覺“不方便、不合適”。
　　在園區(qū)項目規(guī)劃、設(shè)計、招商、建設(shè)之前先要進(jìn)行詳盡的調(diào)研來明確園區(qū)的定位，這是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的基本原則之一。
　　同樣，在資金鏈的壓力和“即時贏利”的思維主導(dǎo)下，即使是出租型物業(yè)，園區(qū)開發(fā)商往往也會追求高的租金回報。許多園區(qū)開發(fā)商的租金水準(zhǔn)，不是按照市場同比條件來確定，而是根據(jù)自己的投資，加上確定的投資回報率，來倒推租金應(yīng)該是多少。
　　然而，很多園區(qū)運營者往往身不由己地陷入“想當(dāng)然”的誤區(qū)：市場定位過程中一味追求高檔次；業(yè)態(tài)組合盲目求全；頑固追求高租金；重招商輕運營……在沒有定位明確的情況下“拔苗助長”，一味追求招商的短、快、利，有這樣的認(rèn)知，要想讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)不空置也難。
　　事實上，這些招數(shù)和套路在招商之初也確實帶來了很好的效果，然而這往往是一把雙刃劍，當(dāng)雙方合作愉快時，會給企業(yè)帶來極大便利，一旦雙方發(fā)生糾紛，解決起來將會極為困難。
　　對于考察的企業(yè)來說，看不到落地的政策與服務(wù)，轉(zhuǎn)身走人；對于已經(jīng)入住的企業(yè)而言，所謂的政策和補(bǔ)貼，基本上輪不到自己；而園區(qū)承諾的6大綜合服務(wù)、十大服務(wù)平臺一直都在籌建中，根本看不到落實的希望，又或者正在落實，但距離自己所亟需服務(wù)仍相差甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)生極大的心理落差而遷址。
　　然而，專業(yè)人才和團(tuán)隊的培養(yǎng)絕非一朝一夕之事，所以，園區(qū)開發(fā)商必須要有人才培養(yǎng)和挽留人才的整套成熟機(jī)制，如若不然，順勢時一切都很美好，掩蓋了所有矛盾與分歧；而逆勢時，人才難留，湊齊一個招商團(tuán)隊都成問題，還談什么園區(qū)招商呢！
產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商10大創(chuàng)新模式
一、改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；
三、方興未艾的 “產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)成為投資者首先關(guān)心的因素。
101　　園區(qū)PPP，就是政府與社會資本基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個公共服務(wù)產(chǎn)品的開發(fā)運營進(jìn)行高度合作，以更具活力的完全市場化的手段提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營效率，以平臺整合的思維與路徑去進(jìn)行軟硬件的搭建，以及產(chǎn)業(yè)的集聚與服務(wù)，并從園區(qū)的長期運營之中獲取合理收益的模式。
2　　想要在當(dāng)前國內(nèi)激烈的招商引資競爭中分得一杯羹，無異于“虎口里奪食，狼嘴里搶肉”，光有勇氣和魄力，光是腿腳勤優(yōu)惠大，已經(jīng)不是什么了不得的優(yōu)勢了，傳統(tǒng)粗糙、低效的坐地招商行將就木，新時期的園區(qū)招商，還真得需要一些技術(shù)含量和資本含量。
3　　某種程度上，投資營商與基金招商本質(zhì)相同，都是以資本手段促進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地進(jìn)入園區(qū)，但在技術(shù)層面的具體操作、進(jìn)入退出以及投資順序方面有所區(qū)別。投資營商更強(qiáng)調(diào)的是戰(zhàn)略上的協(xié)同，以產(chǎn)業(yè)落地促園區(qū)形成。
　　第一步是收購相關(guān)的有潛力的企業(yè)，形成一個貫穿上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，可以互相提供市場訂單，形成緊密的價值鏈條，第二步，與地方政府洽談，開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將這些企業(yè)投進(jìn)去，并以其為核心，吸引更多的企業(yè)進(jìn)來，形成聚變效應(yīng)。而與此相并行的，則是產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)立，一般情況下，需要政府投入引導(dǎo)資金，通過政府信用背書實現(xiàn)利益捆綁。最后，則是資產(chǎn)海外證券化，通過園區(qū)開發(fā)和運營，將骨干企業(yè)包裝上市，套現(xiàn)獲利然后退出。
4　　這是一種完善園區(qū)閉環(huán)生態(tài)的做法，目前很多政府園區(qū)平臺都在這樣操作，僅僅依靠外部招商，逐漸空間逼仄，而很多眾創(chuàng)孵化空間出來的企業(yè)又會大量流失到外部去，以“眾創(chuàng)孵化+園區(qū)招商”，就是成為一種生態(tài)閉環(huán)式的對接模式——很多早期的初創(chuàng)團(tuán)隊在眾創(chuàng)空間和孵化器中成長起來，水到渠成地落戶在園區(qū)當(dāng)中，從而解決了園區(qū)這個生態(tài)森林良性循環(huán)的問題。而這種模式，又可以和前面的基金招商模式與投資營商模式結(jié)合起來，效果更佳，更持久。
、雙向?qū)α髂Ｊ?/span>
6　　這是園區(qū)中國的調(diào)研當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的一種專門針對于商貿(mào)物流這個領(lǐng)域的創(chuàng)新式招商玩法。我們知道，一直以來所謂的商貿(mào)物流城，都是一種變相的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，打著產(chǎn)業(yè)集群的名義在賣商鋪，但是賣完了商鋪以后就成為了鬼城，物流、生活、生產(chǎn)配套都是嚴(yán)重不足，商貿(mào)和物流之間是嚴(yán)重脫節(jié)的。這也是很多城市的一個招商餡餅變陷阱的尷尬局面。
7　　所謂的聯(lián)合招商模式，在商業(yè)地產(chǎn)里叫做“主力店”、“旗艦店”，不同的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力店和旗艦店聚集的并非人氣、人流，而是實實在在的產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，這就讓這個主力店、旗艦店本身就成為一個最強(qiáng)有力的招商工具。
8　　一般來講這種從城市中心向城市周邊整體遷移的模式可遇而不可求，真的需要在政策口和市場口都有相當(dāng)?shù)陌盐詹趴赡茏龅剑�而一旦成功，這其中的紅利可非同小可，尤其在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域的華夏幸福、宏泰發(fā)展和商貿(mào)物流領(lǐng)域的華南城、卓爾集團(tuán)，都曾經(jīng)在這股潮流中獲益匪淺，它們能夠走向資本市場很大程度上是受益于這種整體遷移模式的紅利。
、 “互聯(lián)網(wǎng)+”模式
　　長期以來，企業(yè)選址受到產(chǎn)業(yè)氛圍、優(yōu)惠政策、人才資源、配套服務(wù)等多重因素影響和制約，互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，讓企業(yè)能快速、全面、準(zhǔn)確地掌握相關(guān)信息，在一定程度上有效降低風(fēng)險，提高選址效率。
10　　這是目前正在研究和探索中的一種新型招商模式，通過各個社會資本方（以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商為主）結(jié)成一個優(yōu)勢互補(bǔ)、同氣連枝的聯(lián)盟形式與地方政府進(jìn)行對接，由此能夠有更好的議價能力，從而以更優(yōu)惠的政策、更低廉的地價來鎖定更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或特色小鎮(zhèn)資源，然后根據(jù)需求和各自優(yōu)勢在內(nèi)部進(jìn)行分配，并以一種“眾籌、眾包、眾建、眾享”的模式，讓每一個資方能夠?qū)ψ约核��?fù)責(zé)的單元進(jìn)行最有效的資源導(dǎo)入和開發(fā)運營。
<span "="" style="margin: 0px; padding: 0px;">　　這種類似于“阿米巴”式的招商承包責(zé)任制，不僅將以往難度重重的總體招商化整為零，降低難度，還能夠最大化激活每一個資方的積極性，相當(dāng)于將整體資方的全國或全球產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行整合嫁接，促進(jìn)整個園區(qū)或小鎮(zhèn)的招商運營效率提升。