商業地產行業，是一個資金和人力密集型行業。無論是前期建筑規劃、招商與定價，還是后期的運營管理、資產管理，都離不開對投資、融資、成本、租金、收入、利潤等的嚴密計算。
甚至包括對招商及運營團隊的考核，也離不開眾多涉及到招商、開業、客流等的具體量化指標。因此，對數據指標的定義、計算方法及其所表達的專業內涵的準確把握與分析，可以說是從事商業地產行業的一項基本功。
不過，由于中國傳統文化中，一直都有“重定性，輕定量”毛病，所以我們也發現，不少商業地產行業專業人員，即使工作很多年，對一些關鍵數據指標，都還不太清楚，甚至鬧笑話。本文將集中列舉和講解一些重要的數據指標，以供參考。
01
在商業規劃階段的重要的數據指標
計租面積
通常情況下，商鋪的面積有三種，一種叫建筑面積，建筑面積包含有公共的分攤面積，一般就是我們房地產產權登記面積；第二種叫套內建筑面積（實用面積），是商鋪間隔墻到墻的中線圍合成的面積，也就是俗稱的使用面積再加上一半隔墻的面積；第三種叫套內面積，實際就是套內建筑面積扣除1/2墻的面積之后的凈面積，也就是老百姓經常說的地磚面積，這個是可以自己測量的。那所謂的計租面積，到底是什么面積呢？
計租面積，是指租賃合同中約定的計算店鋪租金、管理費等時所用的面積，也叫租賃面積。這個面積可以是建筑面積（包含公攤的），也可以是實用面積（即套內建筑面積），或者是雙方在圖紙上劃定的某個界限范圍內的總面積（既不是建筑面積，也不是實用面積）。
所以計租面積，不是一個建筑規范概念，而是一個雙方在租賃合同約定的東西，是一個合同術語概念。正常情況下，一個商場或者店鋪計租面積一般都應該小于其建筑面積，大于實用面積。
在購物中心招商實踐當中，一般采取建筑面積或者套內建筑面積簽約，從租戶的角度，優先考慮套內建筑面積，因為這個比較實在，可以丈量。當進場收鋪時，發現簽約面積與實際面積存在誤差的，以3%作為標準。在3%以內，屬于正常誤差范圍，超出3%租戶可選擇退鋪。
營業面積
營業面積，也是在商業地產當中經常用的一個數據指標，主要用來描述一個商場實際用于商業經營活動的空間規模。通常是等于商場的建筑面積減去電梯井道、消防樓梯、衛生間、設備用房、倉儲用房等之后的面積。但是又包含了商場通道、自動扶梯、中庭等面積在內。所以營業面積一般是小于建筑面積，但是又大于實用面積。
當我們比較兩個商業項目的經營規模時，用營業面積會更加準確，更有意義。因為有些項目建筑面積雖大，但是扣除一些非營業面積后，其實際營業規模并不大。
購物中心（商場）的得房率
購物中心（商場）的得房率，也叫使用率，是指商場實用面積占建筑面積的比例，這個是購物中心平面規劃中，非常重要的指標，在做鋪位及動線規劃時，既要保證鋪位大小好用，以及店鋪可視性、可達性，還要注意中庭、通道的數量及寬度，否則就可能造成得房率過低。
一般購物中心的得房率在45~55%之間。如果低于45%，則說明購物中心規劃的公攤面積過大，可能是通道過多、過寬，也可能是建筑平面布局問題，導致了很多非營業面積，商家如果按照建筑面積來租賃，會覺得吃虧。
有些不良的開發企業，甚至可能通過將計租面積規定為建筑面積，然后通過人為降低得房率，來偷面積。而得房率也不是越高越好，如果超出60%以上，則可能商場空間會比較擁擠，通道比較狹窄，消費者覺得不舒服，影響營業業績，當然超過不多的情況下，也可能是平面布局非常合理，非營業面積浪費少。
人均商業面積
人均商業面積，是我們用來判斷一個區域內商業是否飽和的重要依據之一。一般以項目所在區域3公里半徑范圍內的商業總面積與常住人口總數的比值來計算。若人均商業面積大于2㎡，則一般認為商業趨于飽和。
這個指標，在很多商業報告中出現，但其實這個指標的爭議非常大。一是區域內的商業總面積如何測量估算，爭議大。前面我們說過商業營業面積并不等于建筑面積，在沒有內部數據的情況下，如何準確的估算單個商業的營業面積？
另外，區域內商業的營業面積的統計口徑，除了規模化的商場、購物中心，是否應包括所有的臨街店鋪，也非常模糊。二是常住人口總數，因這個數據經常是滯后的，而且并不精確。三是，人均商業面積飽和的標準，是2平方米，還是1平方米，這個也是一個與當地消費習慣、消費水平高度相關聯的東西，而不應該是全國整齊劃一的。
當然，雖然有很多爭議，但是在實踐當中，依然還是會采用這個數據來作為商業飽和度的參考。
02
在招商階段的重要數據指標
租 金
目前購物中心一般采取兩種租金方式，一種是固定租金，也就是按照一個固定的租金單價來收取租金，固定租金的標準，一般是通過與周邊項目的橫向比較或者通過設定的租金回報率（6%或者8%等）來進行反推；另一種是提成租金，也叫營業額扣點，是根據商戶的營業收入，提取一個比例，作為租金，百貨商場的扣點率比較高，一般在20~30%，而購物中心則比較低，扣點率一般在10%以內，7~8%的居多。
具體采取什么租金方式，主要根據商場地段位置、定位及談判雙方的強勢情況。有的是收取固定租金，有的是收取提成租金，還有的是采取兩者取其高的方式。這幾種方式，各有利弊。固定租金，商場收入基本有保障，但缺乏靈活性，商場無法分享到商戶業績增長的附加價值，對持續改善商場運營，缺乏動力；提成租金，商場與商戶共生共榮，利益高度相關，但是在開業初期或經營狀況不佳時，商場的收益非常低，日子難過。
所以，現在越來越多的購物中心，采取的是保底租金+扣點兩種取高的模式，既能保障自己的基本租金利益，又可以分享營業額增長的好處。但是也有很多強勢品牌，不與商場談固定租金，而是只談純扣點方式，這時就需要商場決策者自己決策把握了。
不過，一般奧特萊斯是以純提成扣點方式來計租的，所以其一般位于城郊，保持低成本才能生存。
租金坪效
租金坪效，是指一個商場或者店鋪其單位面積貢獻的租金額，一般以日、月或者年度為周期，可以用相應日期內的租金總額除以其總營業面積來計算。國內典型購物中心的日租金坪效一般在1.0~3.0元/平方米，比如萬達的日租金坪效為1.38元，萬科廣場的日租金坪效1.37元，中糧大悅城2.48元，華潤可以達到4.4元。
租約周期
租約周期，也叫租賃合同期，是指一個租賃合同中雙方談判確定的租賃期限。在過去，新建商場一般以3年為周期（主力店除外，大型的超市、百貨等主力店，可能租約長達10年、15年，甚至20年）。
現在越來越多的商場，在設定租約周期時，會采取大小年的方式，將商家的租期錯開，比如簽一批2年的，一批3年的，避免出現商家同時到期的情況，以免面對大面積商家要談判續簽或撤場問題，工作壓力和風險都很大。
租約周期，還與業態有關系，比如零售店一般1~3年都可以談，而餐飲業態，則可能需要3~5年。
03
在開業運營階段的重要數據指標
開業率
開業率是指商場里面，開業的店鋪面積（或數量）占總計租面積（或計租店鋪數量）的比例。一般情況，通常指以面積計算的開業率，但部分項目，也會用數量計算的開業率。對于一個新開的購物中心或商場，在目前招商環境下，究竟什么時候可以開業，是一個令人糾結的問題，通常我們認為一個項目至少也要達到70%的開業率，才能開，但是現在也有部分項目，只有50%開業率，然后后面再慢慢提升。
其實，從根本上來說，商場需要計算一個最小開業率，也就是按照這個開業率開業，商場的租金收益與運營成本正好持平，這個是可以計算出來的。
銷售坪效
銷售坪效，是指一個商場或者店鋪其單位面積下實現的營業額，一般計算周、月或年度為周期，可以用相應日期內的營業總收入除以其總營業面積來計算。在我們衡量一個商業自身經營狀況的變化，或者對比兩個不同商業項目經營狀況時，銷售坪效及其增長率是最重要的指標。它最能反應出一段時間內，商家或者購物中心某項運營活動的實際效果，所以也是商業營銷活動事后評估的重要指標之一。
銷售坪效，其實也是我們做商場業態布局背后的根本價值規律所在。為什么把這個品牌或業態放在一樓，另外一個業態或品牌放在二樓、甚至三樓，其背后的本質邏輯不是歷史經驗或者說別人家就是這么布局的，而是因為這兩個品牌或業態其銷售貢獻力不一樣，也就是銷售坪效不一樣。
如果你將一個月銷售坪效只有300、500元的品牌放到了一樓最好的位置，那就是對商業價值規律的違背。所以做商業地產，尤其是百貨、購物中心項目的專業人員，必須對各類品牌、業態的銷售坪效，心里有譜，否則根本沒辦法做好商業的業態和品牌落位。
根據2017年的有關統計數據，我國一些典型的商業坪效數據如下：
購物中心平均坪效：1500~2500元/月/平方米
電影院坪效：300~500元/月/平方米
餐飲坪效：1000~2000元/月/平方米
快時尚ZARA、Uniqlo、H&M等：1000~5000元/月/平方米
奢侈品品牌LV、Gucci等：20000~30000元/月/平方米
蘋果專賣店：一般可以到30000元/月/平方米以上
租售比
租售比，是指某個商場或者店鋪，其租金與物業管理費占其銷售額的比例。即租售比=（租金+物業費）/營業額。當租售比位于20%以下時，表明該商家的經營基本正常，而當租售比上升到50%甚至更高的時候，這說明商場或租戶的經營出現了問題，需要高度重視，立即開始采取行動，否則馬上就會出現退租掉鋪的情況。
租售比，是作為購物中心管理者，必須每月、每季度都要關注的重要指標之一。通過分析某個商家或者購物中心整體租售比的數值及其變化，才能真正了解項目是否在良性的軌道上運行。如果只關注了租金收益，但是對租售比越來越高的事實，視而不見，那就可能非常危險。
提袋率
提袋率是指在一定時間內，實際購買商品的客戶數量占進店顧客數量的比例。提袋率是零售行業非常重要的一個指標，可以清楚的反映出該商家自身的商品和服務實現銷售的能力。從而能了解這個品牌其經營狀況以及未來調整業態和租戶品牌時，作為一個重要的參考指標。一般30%~40%的提袋率是比較正常區間，低于這個水平，則說明商品或服務需要進行調整，高于這個水平，說明品牌運營能力不錯。據說有些快時尚品牌的提袋率可以做到50～60%以上。
掉鋪率
是指某個時間段內，商戶退出經營的面積占總出租面積的的比例。一般人們把20%作為一個警戒線，當商場的掉鋪率超過20%時，說明這個商業的經營出現了較嚴重問題，需要進行整改，否則將加速掉鋪。購物中心最危險的時期就是開業后6~9個月的時間內，這個時候就會開始出現掉鋪。
04
在資產管理階段重要的數據指標
月度累積現金流MTD
是指某個月份從當月第一天到計算日，累積的現金流量。正常情況下，新開業的商場，其MTD應該在6~8個月的時候，開始回正。MTD回正，就說明商場的收入開始可以彌補支出了，商場進入的一個投資回收的過程中。MTD回正的周期越短，說明商場在前期定位、開業籌備、開業后運營管理上，做得越好。
年度累積現金流YTD
是指某個年度從第一個月到計算月，累積的現金流量。正常情況下，新開業的商場，其YTD應該在12~15個月的時候，開始回正。其效果與MTD回正類似。
資產公允值
購物中心或商場的資產公允值是指包含了該商業資產的品牌溢價、地段溢價的評估價值。在一個公司對自身商業項目進行財務分析時，一般都是按照其原始投資成本來計算其價值，但是當涉及到資產轉讓、抵押、融資、證券化等事項的時候，比如基金公司、大型房企要收購某個購物中心或綜合體項目，就需要對該項目資產進行資產公允值計算，也就是其市場評估價，這個時候就必須包含這個購物中心或綜合體的品牌價值、這個購物中心資產所在區域地段的同類資產當前市場價格。這個資產公允值，將遠超過當初投資建設的成本價格。
運營凈收入NOI（Net Operating Income）
運營凈收入，是當前商業地產估值最重要的一個指標，人們經常用NOI/資本化率來進行項目估值計算。運營凈收入是指與運營相關的收入與成本之差。與運營相關的收入包括租金、物業管理費、推廣費、停車費等收入，運營相關成本包括人工、維護保養、水電費、運營活動等支出。營業外收入，不計入運營收入，非運營成本，如財務費用、折舊攤銷、招商傭金（委托管理費支出）等，不計算在成本支出范圍。運營凈收入最真實的反映了該商業地產項目的經營業績。
物業凈收NPI（Net Property Income）
物業凈收入，就是運營凈收入再扣除非運營相關的成本后的收入，即：物業凈收入=運營凈收入—財務費用—折舊攤銷—資產增值或減值—招商傭金（委托管理費支出），因為排除了很多財務及物業客觀導致的成本差異，物業凈收入作為衡量不同商業地產項目管理水平的重要依據。
內部收益率IRR
內部收益率，也叫內部報酬率，是指在一個固定期限內（項目壽命期），資金流入現值總額與資金流出現值總額相等，也即財務凈現值等于零時的折現率。它是開發商在投資建設購物中心等商業綜合體項目時，渴望達到的報酬率，該指標越大越好。一般情況下，在前期做項目可行性分析時，一項重要的內容就是做財務可行性分析，財務可行性分析的重要指標就是內部收益率，只有當這個項目的內部收益率大于等于基準收益率時，該項目才是可行的。
在商業地產項目中，基準收益率其實是一個變化的概念，并沒有一個固定標準，但是一般來說，基準收益率必須要大于借貸利息率以及管理報酬率之和，另外就是風險越大，要求的基準收益率也越高。在投資測算實務中，很多會參考2006年國家發改委和建設部發布的《建設項目經濟評價方法和參數》第三版中的有關對內部收益率的建議指標。通常來說，商業地產行業基準收益率在8%~10%。
投資回報率ROI
商業地產的投資回報率，是指商業地產的租金、管理費等收入扣減運營成本、財務成本等支出后的凈利潤占項目總投資的比例。這個是一個簡化分析項目投資是否可行的參考指標。尤其是在商鋪投資領域，很多購買商鋪的投資者會將投資回報率簡單計算為租金回報率，即用一年12個月租金總額÷商鋪投資總額來簡略計算其投資回報率。其實是不準確，其沒有考慮財務成本、租賃成本、空置成本等支出項目。
在過去人們一般認為投資回報率應該大于8%以上，才是一個可以接受的商業地產項目投資。但是目前很多項目實際投資回報率在5%左右，也被基金和保險公司認為是可以接受的。
