近日,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,其中支持租賃住房建設的內容備受關注:允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
之后，已經有16省發布商改住細則。這些細則規定以后做差了的商場可改建公寓。有分析認為，這項政策將對中國的商業地產將產生巨大的沖擊與影響，也意味著中國商業地產的重大轉型，并形成一大新趨勢。以往商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調整為居住用地。目前，繳納補齊完土地出讓金，就可辦理商改住。其政策的動作非常大。
有分析認為，把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。這讓商業地產水電費用下降到三分之一，讓整個商業地產的投資價值大升，投資地產的市場價值及回報率也隨之大升。因此，這次商業地產的大轉型將是中國住房投資者一次難得的機會。
不過，住房投資者可得注意，這次政府的商業地產政策重大的改變是有限定的。就是說，改變后的商業地產只能是進入租賃市場，讓這些住房進行出租，以此來繁榮中國的住房租賃市場。而不是讓這些轉型了的商業地產轉變為一般的住宅可交易，成為可交易的二手房。中國政府之所以要這樣改變商業地產的政策，一是當前中國商業地產出現了嚴重過剩，無論是一線城市，還是二三線城市及小城市都是如此。
因為這十幾年來中國的商業地產出現前所未有的快速膨脹發展。僅是今年一年中開業的商場就有500多個，商業地產早就出現了嚴重過剩，再加上電商經濟繁榮，居民購買方式的轉變，許多商業地產或商場早就成了昔日黃花。這不僅表現為新開業的商場沒有人氣，更表現為許多以往十分繁榮的商場在與電商的競爭中國敗下陣來。中國是這樣，發達國家也是如此。在今年暑假時，我就看到多倫多一家過去十分繁華的商場，許多門面都以關門大吉。所以，隨著數字經濟快速發展，傳統商業實體店逐漸退出市場是必然。除非有特別或新穎的經營方式，這些傳統商業實體店肯定會逐漸消亡。
但是，在中國，由于城市化時間晚、時間短，許多大型的商場及寫字樓都是在十年之前就已經規劃好，并著手建造，而且在近幾年里，國內各城市商業地產的擴張也是前所未有。但是中國這一輪的商業地產擴張正好碰上的數字經濟快速發展，傳統的商業地產經營模式肯定會碰得頭破血流。所以，中國的商業地產轉型也是必然，否則死路一條。
但是，中國商業地產轉型并改造為住房租賃市場能否成功目前應該是不確定的。因為，就目前中國的住房市場來說，住房租賃市場在三四線城市肯定無法發展起來。因為，就目前住房持有的情況來看，這些城市的住房基本上處于過剩的狀態，幾乎是每人一套住房。有許多經濟不發達的三四線城市，居民手上持有的住房，以極低價格都租賃不出去。如果居民手上持有的住房都是無法租賃出去，那么再把商業地產改造為租賃性住房，住房持有人想獲得相應的回報并非易事。
所以，目前大家發展中國住房租賃市場重點放在一線城市及二線熱點城市，即房價極高的城市。對于這些城市來說，由于房價過高，對于絕大多數中低收入的居民來說，莫說是購買住房，估計連想都不想去購買住房，因為他們根本就沒有購買住房的支付能力。所以，他們在這些城市工作，租賃住房是唯一可選擇之路。
但是，對于這些城市來說，是存在一個巨大的住房租賃市場，以及幾年為一些房地產開發商及房地產經紀炒的公寓把這些城市住房租賃價格快速上漲（如2016年隨房價全面上漲，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %），但是無論是住房租金的價格上漲多快，房價租金比仍然處于極低的水平。比如，在北京，一套價格500萬元的住房，其年租金不會高于10萬元，其收益率在2%以下。這些住房的業主所關注的不是所持有住房的租金多少，而是關注住房價格上漲。所以，住房投資者想持有商業地產以租賃的方式來贏利估計會遠低于目前國內各種理財工具。再加上商業地產未來的政策如何變化、持有成本高，這些都影響住房投資者持有商業地產的收益。所以，盡管有人分析目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上，整個市場容量已經突破1萬億元。但是，這個住房租賃市場未來發展如何，投資者購買商業地產的成本多高，政府的政策會如何變化，這些都其投資決策的重要考量。
