招商局商業(yè)房地產(chǎn)REITs上市首日跌幅8%

今日在港交所掛牌交易的招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金，被定義為央企首單REITs，發(fā)行價(jià)為3.42港元，但在截止首日收盤，按盤價(jià)最終定格在3.15港元，跌幅近8%。

不過(guò)，招商局置地資管有限公司主席兼非執(zhí)行董事黃均隆認(rèn)為：“股市價(jià)格波動(dòng)屬于市場(chǎng)行為，短期的波動(dòng)不能反映資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，對(duì)招商局商業(yè)房托基金內(nèi)在價(jià)值充滿信心。”

黃均隆還表示：“在未來(lái)?xiàng)l件成熟的情況下，將陸續(xù)注入深圳太子灣三項(xiàng)物業(yè)，還需要辦理一些手續(xù)。”這三項(xiàng)物業(yè)指的是深圳匯港二期購(gòu)物中心、太子廣場(chǎng)以及新時(shí)代廣場(chǎng)二期。

1

政府補(bǔ)貼之下

不爭(zhēng)氣的凈利潤(rùn)

與招商局商業(yè)房托基金事先在公告中所述的內(nèi)容相同，招商局商業(yè)房托基金在全球發(fā)售基金單位數(shù)目7.5億個(gè)，其中香港公開(kāi)發(fā)售基金單位數(shù)目7500萬(wàn)個(gè)，國(guó)際發(fā)售基金單位數(shù)目6.75億個(gè)。

因擁有央企背景，招商局商業(yè)房托基金的發(fā)行備受矚目，而本次掛牌交易，也使得招商局商業(yè)房托基金的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公之于眾。

從收入來(lái)看，2016年至2018年，招商局商業(yè)房托基金的前身集團(tuán)收入分別為3.7億元，3.6億元，3.8億元，2019年上半年為1.9億元。

收入來(lái)自哪里？

發(fā)售信息顯示，目前，招商局商業(yè)房托基金的前身集團(tuán)收益主要來(lái)源于寫字樓及購(gòu)物中心的租金收入、管理費(fèi)收入、停車場(chǎng)收入及其他。總體來(lái)看，寫字樓和購(gòu)物中心的租金收入最高，歷年來(lái)均占到總收入的80%以上；其次為管理費(fèi)收入、停車場(chǎng)收入，其他收入最少。

而除自營(yíng)業(yè)務(wù)的收益之外，從2016年到2018年，招商局商業(yè)房托基金的前身集團(tuán)還一直獲有政府的補(bǔ)貼，其金額分別為0.7百萬(wàn)元、1.7百萬(wàn)元、2.2百萬(wàn)元。

既有業(yè)務(wù)收入，又有政府補(bǔ)貼，那招商局商業(yè)房托基金的凈利潤(rùn)如何？

根據(jù)招商局商業(yè)房托基金的發(fā)售信息顯示，雖然，近兩年，招商局商業(yè)房托基金的利潤(rùn)均連年呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但在2019年上半年，其業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀。

從2016年到2018年，招商局商業(yè)房托基金的凈利潤(rùn)分別為3.5億元、7.2億元、10.9億元；2018年上半年，招商局商業(yè)房托基金的利潤(rùn)更是達(dá)到7.9億元，超過(guò)2017年全年利潤(rùn)，但2019年上半年，其期內(nèi)利潤(rùn)僅為3.9億元。

2

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)

下滑的租用率

物業(yè)收入與樓宇的業(yè)態(tài)與出租率息息相關(guān)，那么招商局商業(yè)房托基金打包的物業(yè)又有哪些呢？

招商局商業(yè)房托基金由五棟物業(yè)組成，分別為新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期及花園城，周邊交通設(shè)施較為便利，還有購(gòu)物、美食街等可滿足日常生活所需。

物業(yè)的具體情況如何？

據(jù)了解，新時(shí)代廣場(chǎng)為1997年建成的一棟甲級(jí)寫字樓，合計(jì)可租賃面積為67600.0平方米，租戶數(shù)目為63戶，停車位212個(gè)。

數(shù)碼大廈是2009年建成的一棟乙級(jí)寫字樓綜合體，可租賃面積40441.3平方米，租戶數(shù)目38，停車位255個(gè)。

科技大廈于2002年竣工，為乙級(jí)寫字樓綜合體，可租用面積為41534.3平方面，包含一棟7層高的主樓，一棟6層高的附樓，以及110個(gè)停車位。

科技大廈二期是2010年建成的乙級(jí)寫字樓綜合體，可租用面積為42531.4平方米，包含兩棟6層高的工業(yè)廠房以及220個(gè)停車位。

花園城是一個(gè)大型綜合體，可租賃面積為57321.8平方面，由一棟五層高的購(gòu)物中心，664個(gè)停車位，以及兩層地下室購(gòu)物中心等組成。

五棟物業(yè)的可租賃面積不小，那裝在里面的企業(yè)都是干什么的，其出租率又如何？

據(jù)了解，新時(shí)代廣場(chǎng)的63名租戶中，前五大租戶均為招商局商業(yè)房托基金的關(guān)聯(lián)公司，如深圳招商房地產(chǎn)有限公司，中外物流有限公司以及招商局能源運(yùn)輸股份有限公司等，他們?cè)诮刂?019年9月30日，每月分別為新時(shí)代廣場(chǎng)貢獻(xiàn)了占約58.5%的租金，租賃面積占39.9%，其余用戶則大多來(lái)源于地產(chǎn)、物流、石油、金融、貿(mào)易等行業(yè)。

數(shù)碼大廈的用戶中，信息技術(shù)公司則占主流，其租賃面積占比47.8%，租賃收益占總額的56.3%；其次便是商業(yè)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，以及餐飲。

科技大廈雖以科技命名，但在出租面積中，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)公司的租賃面積反而相對(duì)較少，僅占可租賃面積的29.4%，其租賃收益也只貢獻(xiàn)了33.5%；而租賃及商業(yè)服務(wù)則占到了該物業(yè)可租賃面積的48.8%。

相比之下，科技大廈二期中，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)的企業(yè)則相對(duì)較多，其相關(guān)企業(yè)的租賃面積占到總面積的71.2%，貢獻(xiàn)租賃收益81.6%；其次，銀行及金融投資租賃面積占余額10%，貢獻(xiàn)收益率11.1%。

花園城因是購(gòu)物中心，因此百貨商店和餐飲的租賃面積占比最多，均為23%，但從收益率來(lái)看，百貨商店貢獻(xiàn)的租金略高于餐飲。

從業(yè)態(tài)搭配和收益來(lái)看，五棟物業(yè)各有千秋，但若論及出租率，除了科技大廈的租用率有所小有增幅之外，其余物業(yè)的租用率都在明顯降低。

其中，五棟物業(yè)當(dāng)中，租金水平最高的花園城的表現(xiàn)最為明顯，在2016年年底，該物業(yè)的租用率為100%，但到2019年9月30日，其租用率僅為79.1%。

對(duì)于物業(yè)租用率下滑，招商局商業(yè)房托基金的解釋是，數(shù)碼大廈租用率從2016年低的93.3下滑至2017年的75.0%，主要是由于租賃面積減少以及若干租戶因內(nèi)部運(yùn)營(yíng)調(diào)整而提前終止租約所致；科技大廈與科技大廈而其租用率下滑則是受地鐵12線的修建所影響。

3

從物業(yè)到資管

每一枚銅板都要賺

為促成這筆REITs上市，招商蛇口(18.980, -0.05, -0.26%)進(jìn)行了一系列的底層資產(chǎn)騰挪。

如何將底層5棟物業(yè)的資產(chǎn)導(dǎo)入到房托基金旗下公司？攏共分4步：

(a) 成立房托管理人（招商局置地資管有限公司）；

(b) 成立招商局商業(yè)房托基金及控股公司；

(c) 結(jié)算關(guān)聯(lián)方結(jié)余；

(d) 賣方有條件將前身集團(tuán)轉(zhuǎn)讓予招商局商業(yè)房托基金。

招股書(shū)將以上步驟統(tǒng)稱為“重組”。

經(jīng)歷一系列繁復(fù)的操作后，招商蛇口透過(guò)瑞嘉間接持有基金全部已發(fā)行基金單位33.5%。

自招商蛇口重組上市后，旗下的間接控股74.35%的港股上市公司招商局置地，被寄希望打造成一個(gè)資管平臺(tái)。

今年9月，招商局置地發(fā)布公告稱，公司建議擴(kuò)展其業(yè)務(wù)至房地產(chǎn)投資信托管理，全資子公司榮騰企業(yè)公司（現(xiàn)已更名為招商局置地資管有限公司）向香港證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房托基金授權(quán)。

榮騰企業(yè)公司今年6月22日在香港注冊(cè)成立。根據(jù)招股書(shū)顯示，作為REITs的房托管理人，招商局置地資管有限公司將向招商局商業(yè)房托基金提供管理服務(wù)，并收取一定的管理服務(wù)費(fèi)，費(fèi)率為基金每年可供分派收入的10%。

細(xì)心的讀者可能發(fā)現(xiàn)了，招商蛇口的子公司還在為底層5棟物業(yè)提供運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理服務(wù)。

也就說(shuō)是，招商蛇口通過(guò)一個(gè)REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將底層資產(chǎn)、資管平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)打包形成完整閉環(huán)，環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有盈利點(diǎn)，招商蛇口不僅通過(guò)金融工具回籠大筆資金，也通過(guò)房托管理服務(wù)賺取長(zhǎng)期服務(wù)費(fèi)，也不忘記彎腰賺一點(diǎn)苦哈哈的辛苦錢。

4

想上港股發(fā)REITs

首先要舍得分紅

如果你打開(kāi)港交所官網(wǎng)的REITs產(chǎn)品頁(yè)面，你會(huì)看見(jiàn)這一句話：

根據(jù)現(xiàn)時(shí)香港證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信讬基金的股息分派比率最少須為90%。

這一硬性條款保證了港股REITs的收益率。

據(jù)PropTech研習(xí)社統(tǒng)計(jì)，截止12月10日港股收盤，12只港股REITs平均收益率為5.69%。

根據(jù)招股書(shū)，房托管理人與相關(guān)方訂立了分紅承諾，2019年、2020年、2021年、2022年末，每基金單位分配分比為0.236港元、0.236港元、0.2541港元、0.2614港元，收益率約為7%。此外，招商蛇口將為上市后三年內(nèi)的收益兜底。

根據(jù)港交所信息顯示，加上招商局商業(yè)房托，在港股發(fā)行的REITs產(chǎn)品已有12支，其中1支已退市。

在剩余的10支REITs產(chǎn)品中若是按物業(yè)類型分類，綜合類物業(yè)6支、酒店2支、寫字樓1支以及零售商場(chǎng)1支。

截止12月10日收盤，11支REITs產(chǎn)品中，有5支規(guī)模超過(guò)100億港元。規(guī)模最大的是領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金，市值達(dá)到1671.1億港元，規(guī)模最小的是開(kāi)元產(chǎn)業(yè)投資信托基金，規(guī)模僅為15.3億港元，市值相差100余倍。

從市值上來(lái)說(shuō)，招商局商業(yè)房托基金與前輩們相比只能算小規(guī)模，甚至比過(guò)底層資產(chǎn)同樣在廣東的越秀房產(chǎn)信托基金。

但從成交金額來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)向招商局商業(yè)房托基金展現(xiàn)了足夠多的熱情，IPO首日成交金額達(dá)到了3.05億港元，僅次于千億市值的領(lǐng)展房產(chǎn)基金。

對(duì)于央企首單REITs的上市，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，信托基金作為一種融資渠道，可以對(duì)企業(yè)資源進(jìn)行盤活，為企業(yè)打造輕資產(chǎn)模式，對(duì)于招商蛇口而言，不僅僅是當(dāng)前項(xiàng)目的運(yùn)作，后期還有機(jī)會(huì)可以對(duì)別的項(xiàng)目進(jìn)行投資。