數字經濟作為當前經濟升級、產業結構優化的新引擎被廣泛使用，存量壓力倒逼下的商業地產也不例外，面臨數字化轉型升級。
商業資產：存量時代的壓力與挑戰
過去幾十年，中國房地產市場以開發賣房的增量市場為主，投資投機也都源于增量市場，但最近兩年，在中國經濟大勢背景下，二手房交易逐漸超過新房，呈繼續擴大趨勢，房地產建筑開支占GDP比重有持續下降趨勢，新增建筑用地面積逐年下降，都預示著中國房地產行業進入下半場，存量時代來臨！
相關數據統計，2010年后，中國大陸一線城市的核心商業地產逐漸從“銷售型物業”轉為“持有型物業”，當年各省市人民政府或金融辦紛紛批設金交所/金交中心。2017年開始，全國購物中心和百貨增量占存量比率降到20%以下，其中一線城市已連續三年保持在15%，大宗交易顯著增多，存量市場特征明顯。
從大開發向開發和自持經營混合的轉變，無論是采取專業化的美國模式、還是重資產的香港模式，亦或是輕資產的新加坡模式，精細開發、穩財務、重利潤都是必然。
挖掘并提高已持有資產的價值，成為商業地產需要面對的問題。此外，經濟下行，城市升級改造，中國城市化的不斷發展和消費結構年輕化等趨勢，推動商業地產資產管理升級和布局更新。
資產管理數字化緊急加速
資產管理的發展階段
中國的商業地產資產管理領域經過多年發展，大概經歷了三個階段：
在2014年之前，資產管理處于“招商即資管”時期，把樓里面的房間租掉，即完成資管業務。
2014年之后，資產管理進入“經驗化資管”時期，這個時期的資產管理好壞主要取決于是否擁有一支專業的管理團隊，而非一套科學的管理工具，系統的管理方法。
2019年，中國的地產市場進入了一個新的周期，中國的經濟下行給存量地產運營管理帶來前所未有的挑戰，加之競爭環境變化，城市升級改造需要，商業地產對資產管理提出更高要求，中國資產管理正式進入“數字化資管”時代。
什么是數字化資產管理？
傳統資產管理模式中，收入、成本、風險和效率都是在人的層面上進行協作，對人的管理遠遠高于對資產的管理。運營軟件更多聚焦在工具型賦能，導致數字化應用上更多為“偽數字化”，實為“信息化流程”。
而真正的數字化管理是通過新的技術應用有效降低對人本身的依賴，將關注重點客觀且有效的傳遞給所有人。管理人員可以隨時隨地通過軟硬件獲取和歸集數據，通過適當的模型，更好的制定相應目標和任務，并實時地分配給運營和物業管理人。
因此，數字化管理不僅僅體現在數字化運營的維度，更是通過數字化手段有效歸集內部數據、外部數據，通過算法模型，對未來收益的預測和風險的評估及預警。
數字化是大資管時代致勝的關鍵
運營數字化
所謂的運營數字化即關注資產本體數據，將數據變“活”。將原有的“死數據”通過大數據算法模型和標準化商業資產運營指標體系，讓資產管理、運營、招商和物業等管理層通過數據更清晰地把握轄下資產狀態和如租金、物業費、停車費等業務數據，對收入、成本、利潤、投資回報率等關鍵指標與市場數據、市場平均水準做對標分析。同時對于歷年數月的收入、成本、利潤經營數據進行管理追溯， 管理者可以隨時隨地在手機上查看報告，及時發現異常情況和潛在問題，進而調整經營策略。
而所謂的“關鍵性指標”，目前沒有一個統一的標準，許多企業根據相關人員經驗選取關鍵指標，人員不同，關鍵指標可能也不同，這就造成了資產管理數據梳理和分析上的困難。克而瑞CAIC根據行業經驗及標桿企業的管理范式，建立標準化商業資產運營指標體系，幫助商業資產持有者梳理清楚資產運營自身狀況，商業資產的業態不同，關鍵性指標也不同。
決策數據化
決策數據化即關鍵經營決策人不再憑借經驗而是通過對政策、市場、交易、金融、土地、建筑、城市、交通、業態、商圈、地緣、競品、產權、運營、財務等多種外部數據監測，對比同類資產運營水平，以行業參考區間作為標準，分析經營水準與市場競爭能力，了解整體的市場環境及競爭格局，最終制定經營決策。
克而瑞CAIC通過SAAS互聯網平臺的方式提供資產管理大數據服務，基于互聯網比對市場數據，可及時更新資產的運營數據，平臺商業資產數據每月更新，看數據看變化看趨勢。我們始終相信在市場快速變化的環境中，動態數據對決策才更有價值。
可以預見，未來五到十年中國一二線城市的商業資產的發展將向香港、新加坡這樣的成熟市場看齊。這種趨勢必將帶來新一波城市改造升級的熱潮和商業地產的極大發展，競爭必將更加慘烈，商業地產資產管理也將面臨不變革就會死的局面，利潤越來越薄，甚至虧損會成為常態。因此，在經濟波動和商業資產競爭加劇的雙重壓力下，資產管理數字化已成為必然趨勢，這其中最關鍵的是需要將外部政策和市場數據有效地加入到商業資產運營決策中，推動決策數據化。商業資產的運營管理者唯有盡快建立數字化資管模式，才能在未來競爭中立于不敗之地。
