2020南京商業(yè)地產(chǎn)最新趨勢，今天大咖現(xiàn)場透露...

今天（1月14日），仲量聯(lián)行南京房地產(chǎn)市場2019年回顧及2020年展望媒體發(fā)布會上都透露了哪些最新消息？

2019年第四季度，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場凈吸納量創(chuàng)年內(nèi)以來最高，同時市場租金跌幅放緩。零售物業(yè)租賃需求保持活躍，空置率創(chuàng)近五年新低，租金增長小幅加速。

活動現(xiàn)場，仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經(jīng)理辛毅表示：“盡管2019年經(jīng)濟(jì)增長放緩，南京整體辦公樓租賃市場的需求增勢有所減弱，但隨著南京‘招商突破年’的持續(xù)發(fā)力，以及高品質(zhì)項目入市的帶動，甲級辦公樓凈吸納量不降反升。

在長三角一體化背景下，通過強(qiáng)化南京都市圈與杭州都市圈協(xié)調(diào)聯(lián)動，南京有望憑借江蘇省會、東部地區(qū)重要中心城市和長三角特大城市的城市定位，吸引更多重量級企業(yè)總部落點。”

一、南京辦公樓市場需求回暖

金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)仍領(lǐng)跑市場租賃需求。

2019 年第四季度，較為活躍的租賃需求推動了凈吸納量上升，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的凈吸納量錄得 8.1 萬平方米。內(nèi)資金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)繼續(xù)保持?jǐn)U張意愿及良好的承租能力。

自 2018 年第四季度以來，南京甲級辦公樓市場平均租金的持續(xù)下降及可租賃面積的增加在一定程度上帶動了企業(yè)升級需求的加速釋放，如友邦保險、錦天城律師事務(wù)所均在四季度從乙級辦公樓升級入駐了新的甲級辦公項目。

▼活躍的市場需求推動南京甲級辦公樓市場凈吸納量環(huán)比上升 48.6%。

數(shù)據(jù)來源：2019仲量聯(lián)行

兩個甲級辦公樓項目入市，但整體空置率未受顯著影響。

2019 年四季度共有兩棟甲級辦公項目竣工入市——位于河西板塊的金鷹世界 A 塔，提供了約為 83,000 平米的新增供應(yīng)；而位于新街口板塊的金鷹 A 座，為原僑鴻皇冠假日酒店升級改造的甲級辦公樓，全部位于樓層高區(qū)，體量約為 3.2 萬平方米。

金鷹世界

新街口金鷹

▼兩個甲級項目的入市推動了甲級辦公樓市場空置率小幅上升，環(huán)比上升 1.2 個百分點至 26.0%。

數(shù)據(jù)來源：2019仲量聯(lián)行

需求回暖未帶動租金回升，2019 年第四季度南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場租金環(huán)比微跌0.6%，至人民幣 3.8 元每平方米每天。

在租戶主導(dǎo)的市場現(xiàn)狀下，核心中央商務(wù)區(qū)和新興區(qū)域的業(yè)主均采取靈活的租金策略，這成為租金微幅下跌的主要原因。

同時，科技新媒體行業(yè)雖然在年底展現(xiàn)了較強(qiáng)的活躍度，但受限于租賃面積和租金承受能力，其并未對整體市場租金產(chǎn)生積極影響。

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場總結(jié)：

2019 年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定因素使企業(yè)趨于保守，而充足的新增供應(yīng)使得整體租金同比下降 2.3%，空置率同比上升 5.3 個百分點。

在經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨挑戰(zhàn)、新增需求羸弱的背景下，金融行業(yè)及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)需求延續(xù)了相對穩(wěn)定的趨勢。但隨著消費結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，對健康和子女教育的愈加重視助推了大健康和教育行業(yè)企業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢，其搬遷和擴(kuò)張需求在科研辦公市場中依舊活躍。

南京通過借力軟件產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢基礎(chǔ)，推動數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實體經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展，科技新媒體行業(yè)勢頭持續(xù)快速擴(kuò)張，以南京軟件谷為代表的成熟產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，租金維持穩(wěn)定增長，與辦公樓市場共同形成多元產(chǎn)業(yè)載體格局。

展望 2020 年：

南京辦公樓市場將持續(xù)放量，預(yù)計將有 84 萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公體量入市，其中 85%的甲級辦公新增供應(yīng)位于河西板塊。其中新鴻基的南京國金中心一期也于 2019 年交付，并取得了良好的預(yù)租率。

河西中央商務(wù)區(qū)建設(shè)進(jìn)程正在加速，與其一江之隔的南京自貿(mào)區(qū)正式落地，有望集聚高端產(chǎn)業(yè)及優(yōu)質(zhì)人才，為河西中央商務(wù)區(qū)提供新興產(chǎn)業(yè)支撐。

而核心商務(wù)區(qū)通過產(chǎn)品更新迭代，輔以政策支持，或?qū)�獲得外資金融、科技新媒體等行業(yè)的青睞，成為新的需求驅(qū)動。

仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)楊帆表示：“隨著新增項目的不斷入市，業(yè)主為保證項目入駐率，或?qū)⒊掷m(xù)調(diào)整租賃價格以吸引優(yōu)質(zhì)租戶，使得市場平均租金持續(xù)面臨下行壓力。2020 年租戶將持續(xù)在供大于求的市場環(huán)境下受益。”

二、零售物業(yè)市場空置率創(chuàng)五年新低

零售業(yè)態(tài)與場景不斷升級與創(chuàng)新。

線上線下融合與電商平臺的發(fā)展之間正在形成一種良性互動，京東、一條、口碑、唯品會等線上平臺紛紛在南京正式開設(shè)線下實體店。

11 月南京城市智慧商圈的上線，通過智慧收銀系統(tǒng)及大數(shù)據(jù)應(yīng)用等技術(shù)升級促進(jìn)線下商圈和線上平臺實現(xiàn)資源互補、深度融合。

在空間場景營造方面，部分優(yōu)質(zhì)零售項目已不滿足于普通的美陳展示，逐步與休閑生活與旅游度假相結(jié)合，引入海底世界、室內(nèi)動物園、文創(chuàng)市集，使零售場景的打造從靜態(tài)向深度互動體驗升級。

一條江蘇首店

政策加持，首店經(jīng)濟(jì)促消費。

南京市政府于 2019 年 10 月出臺《打造“夜之金陵”品牌的實施方案》及《進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)品牌首店、連鎖便利店發(fā)展的若干措施》，通過政策支持促進(jìn)消費升級。

2019年全年南京共有 34家城市或以上級別首店入駐南京，其中下半年新開首店占全年新開店數(shù)量的 62%。近四分之三品牌布局南京時，仍首選新街口商圈。

新街口商圈實拍，圖片來源：熊偉

新增供應(yīng)及空置率均創(chuàng)近五年新低。

2019 年第四季度有 3 個商業(yè)項目開業(yè)，分別為位于六合的慕斯薈和龍湖天街，以及旺角廣場。

2019 年全年新增供應(yīng)面積合計達(dá)68.8 萬平方米，其中市區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)較去年減少近 35%。

在供應(yīng)放緩以及新項目大多實現(xiàn)較高的開業(yè)率的影響下，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率同比下降 1.7 個百分點至 6.0%，為 2014 年以來最低水平。

六合天街12月21日開業(yè)實拍

租賃需求保持活躍，租金增長小幅加速。

國潮品牌和國內(nèi)外運動服飾零售商保持活躍，波司登、Fila、中國李寧時尚店、Adidas、Puma 等品牌在全市核心地段擴(kuò)張。

受益于資本注入，茶飲料擴(kuò)張迅速；喜茶、奈雪の茶、樂樂茶三大茶飲品牌 2019 年在南京合計新開 13 家門店，接近 2018 年新開門店數(shù)的一倍。

得益于活躍的租賃需求，及業(yè)主方積極的品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整策略，2019 年全市零售物業(yè)首層租金同比上漲2.9％至人民幣 17.3 元每平方米每天。

樂樂茶景楓店9月28日開業(yè)實拍

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：經(jīng)濟(jì)預(yù)期下調(diào)推動租金增長放緩。

2020年至2021年，全市零售物業(yè)市場將引來新一輪供應(yīng)高峰，合計22個項目將在未來兩年相繼入市，70%以上為中大型綜合型購物中心，填補各個商圈配套空白。

盡管多數(shù)項目開發(fā)運營商富有經(jīng)驗及商業(yè)資源，新增供應(yīng)仍會為市場帶來壓力，預(yù)計未來兩年空置率將略微上升。

社會消費品零售總額同比增長呈小幅放緩趨勢，在經(jīng)濟(jì)面臨不確定性和供應(yīng)壓力下，預(yù)計零售商將對擴(kuò)張持相對謹(jǐn)慎態(tài)度，而業(yè)主方在對于租金增長方面可能轉(zhuǎn)為保守，從而推動2020年租金漲幅放緩。