4大原因揭秘商業(yè)地產(chǎn)“王者歸來”，一招掌握未來房產(chǎn)投資

近日，李嘉誠長江實業(yè)旗下的亞騰資產(chǎn)管理公司收購上海浦東的三林印象城引起廣泛關(guān)注。據(jù)消息稱，亞騰將與Straits Real Estate及工銀國際組成合資聯(lián)合體，完成此次收購，總價為24.2億人民幣（3.47億美元），預計在2020年第一季度完成交易。三林印象城臨近浦東前灘板塊與張江板塊，總建面16萬平方米，由辦公樓、假日酒店和購物中心組成，前身是上海三林城市商業(yè)廣場，周圍3公里范圍內(nèi)常住人口超40萬，于2009年對外營業(yè)。

其實早在2019年5月份，亞騰資產(chǎn)就已悄然入股成都核心商業(yè)區(qū)的"晶融匯"項目，據(jù)悉，該項目是美國SOM、美國ETI等十多個國際頂尖團隊在成都CBD中心打造的多功能城市地標。項目周邊聚集了眾多五星級酒店、甲級辦公樓和商業(yè)購物中心，屬于春熙路、紅星路、大慈寺商圈，地理位置十分優(yōu)越。

李嘉誠自2013年以32.68億港元賣掉廣州荔灣區(qū)的西城都薈廣場以來，在內(nèi)地開啟了賣賣賣模式，直到2018年，累計出售資產(chǎn)達1600億元以上。當人們認為"李嘉誠跑了"的時候，李嘉誠卻又突然殺了個回馬槍，重返內(nèi)地大舉購買商業(yè)資產(chǎn)，這背后到底有什么樣的邏輯呢？對此我們來揭一下謎底。

4大原因揭秘商業(yè)地產(chǎn)從"沉睡中蘇醒"，外資悄然抄底國內(nèi)市場

2019年的住宅房地產(chǎn)，盡管在高達620次的密集調(diào)控中，新建商品房面積與銷售額都再創(chuàng)出新高，但是，從行業(yè)發(fā)展的行情看，無論是政策面、供給側(cè)還是消費端，多種信號預示住宅房地產(chǎn)的發(fā)展行將見頂。在國家強調(diào)建立房地產(chǎn)長效機制，"長期"堅持房住不炒、三穩(wěn)政策、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的大背景下，住宅市場已經(jīng)越來越"可預期"，可以說，住宅房地產(chǎn)的高紅利時代已經(jīng)過去，最佳投資窗口期也已經(jīng)閉合。

正是在這樣的背景下，近年來大型房地產(chǎn)開發(fā)商集中進入商業(yè)綜合體、文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)等領域，找尋新的發(fā)展空間，多年遇冷的商業(yè)地產(chǎn)正在"王者歸來"，悄然成為新的投資增長新路徑。這是近年來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向的一股"潛流"，一個嶄新的時代正在悄悄開啟。商業(yè)地產(chǎn)之所以成為開發(fā)商的新目標，除了住宅市場發(fā)展空間日益飽和外，深層原因則是新時期國內(nèi)經(jīng)濟空間環(huán)境發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)開始逐步顯現(xiàn)。這主要體現(xiàn)在以下4個方面。

1、商業(yè)地產(chǎn)逐步從"開發(fā)商時代"進入"運營商時代"

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的最大區(qū)別在于，住宅是拿來居住的，歸根到底是消費品；而商業(yè)地產(chǎn)是用來經(jīng)營的，其核心在于產(chǎn)生新的商業(yè)價值。我國房地產(chǎn)商品化的20多年，無論是住宅和商業(yè)，全民都在"炒樓盤"，商業(yè)地產(chǎn)的"經(jīng)營屬性"長期被忽視。造成這種現(xiàn)象，一是由于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間短，二是開發(fā)商運營經(jīng)驗不足、高端管理團隊與人才嚴重匱乏。但是隨著時間遷移，這種情況正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

借鑒西方發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程大都經(jīng)歷3個階段，即：1、以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主導的開發(fā)商時代；2、以商業(yè)地產(chǎn)運營商為主導的運營商時代；3、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（REITs）時代。目前，發(fā)達國家成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場基本都已進入房地產(chǎn)證券化階段。

我國的商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)過野蠻成長后，近年來商業(yè)存量大量增加，開始進入行業(yè)競爭與淘汰階段，商業(yè)地產(chǎn)領域中的弱者逐漸被強者所蠶食、所取代，不專業(yè)的管理團隊逐步被專業(yè)的管理團隊所替代，商業(yè)地產(chǎn)開始挖掘后期運營的"商業(yè)"核心價值，整個行業(yè)正從過去的開發(fā)銷售模式悄然轉(zhuǎn)換為運營商管理模式。這也意味著我國的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷野蠻成長后，開始逐步走向成熟，開始進入深度挖掘商業(yè)價值的換擋期。

2、國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，內(nèi)需拉動成為新引擎，刺激商業(yè)地產(chǎn)進一步發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ�還與我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級有很大關(guān)系。我國經(jīng)濟發(fā)展長期靠投資、出口與消費這"三駕馬車"拉動，一直以來投資、出口作為經(jīng)濟發(fā)展的主力引擎，貢獻率很高，但內(nèi)需一直難以拉動。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入一個新時期，出口與投資的增長空間日益收窄，以此同時，由于國力提升、居民可支配收入增加，近年來消費市場呈現(xiàn)出較大的增長態(tài)勢。我國是世界人口最多的國家，一個14億人口規(guī)模的消費市場一旦激發(fā)，將有力推動國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。有專家就此曾預測，中國前40年靠投資、出口拉動，后40年將由內(nèi)需拉動形成新的增長極。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2007年至2017年，我國內(nèi)需消費從8.9萬億元增長到36.6萬億元，翻了4倍多。據(jù)2019年2月國家統(tǒng)計局公布的《2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2018年消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻率高達76.2%，資本形成總額的貢獻率為32.4%，凈出口的貢獻率為-8.6%。預計2019年這一比例還將進一步提高，國內(nèi)以內(nèi)需拉動為主力引擎的格局初步形成。

目前，我國的國民經(jīng)濟總量已經(jīng)位居世界第二，人均GDP即將破1萬美元，根據(jù)世界銀行最新劃分標準，我國已經(jīng)進入中高等收入國家水平。隨著人均可支配收入不斷提高，居民的消費能力也不斷增強，這為我們的內(nèi)需拉動提供了強勁動力。消費能力增強，必然引來整個商業(yè)的繁榮局面，而商業(yè)繁榮的基礎設施就是商業(yè)地產(chǎn)，因此內(nèi)需旺盛必然傳導到商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。正是這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展將成為未來趨勢。

3、互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)發(fā)展進入新時期，"新零售"呈現(xiàn)線上線下高度融合趨勢

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，還與互聯(lián)網(wǎng)電商有著密切關(guān)系。在過去的10多年間，隨著互聯(lián)網(wǎng)電商的強勢崛起，很多人養(yǎng)成了網(wǎng)購習慣，使得傳統(tǒng)商業(yè)受到強烈沖擊，這也導致了商業(yè)地產(chǎn)一度凋零。然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)不斷發(fā)展及新應用不斷普及，以及電商產(chǎn)業(yè)逐步成熟，傳統(tǒng)商業(yè)開始適應這種競爭環(huán)境，開始了線上線下的互動融合，慢慢形成新商業(yè)競爭格局。近年來，傳統(tǒng)商業(yè)一反過去被電商強烈打壓的不利競爭局面，開始煥發(fā)出新的活力。

另一方面，互聯(lián)網(wǎng)電商在經(jīng)過多年的經(jīng)營以后，也開始往線下走，開始落地，建設線下實體店，為客戶用戶增加消費體驗，拓展新的傳統(tǒng)渠道。電商企業(yè)落地成為一個新的趨勢和方向，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來一股新力量。在未來，無論是線上的企業(yè)往線下走，還是傳統(tǒng)的企業(yè)往線上發(fā)展，都將成為一種趨勢，線上線下高度融合，孕育出商業(yè)新物種，標志著"新商業(yè)"、"新零售"時代來臨，作為基礎設施的商業(yè)地產(chǎn)，也將迎來新的發(fā)展周期。馬云曾經(jīng)提出未來一二十年新零售、新制造、新金融、新技術(shù)，新能源等"五新"時代正在逐步成為現(xiàn)實。

4、商業(yè)地產(chǎn)的"商業(yè)價值"被長期忽視，導致行業(yè)內(nèi)"價格低洼"現(xiàn)象凸顯，成為抄底的最好機會

最近10年來，住宅房地產(chǎn)高速發(fā)展帶來巨大紅利，住宅需求空間大，增值潛力大，開發(fā)銷售及投資炒房等局面都非常火爆，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成"一枝獨秀"的局面，各路資金紛紛涌入住宅市場，"炒房"的熱潮此起彼伏，這種現(xiàn)象導致了商業(yè)地產(chǎn)進入"冷凍期"。城市商業(yè)隨著住宅一起開發(fā)，大都出現(xiàn)去化困難、存量增大，因而增值空間受限，導致大多數(shù)"商業(yè)"的價值被嚴重低估。同時，互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊也使得傳統(tǒng)商業(yè)受到擠壓，讓商業(yè)地產(chǎn)的投資收益大幅降低，商業(yè)地產(chǎn)由此進入發(fā)展的"低潮期"。這種情況使很多人堅信，商業(yè)地產(chǎn)遠沒有住宅的投資價值，無論是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還是商業(yè)地產(chǎn)的投資者，都表現(xiàn)為信心不足。加上商業(yè)地產(chǎn)"大資金、長周期、低收益"的壓力，許多商業(yè)地產(chǎn)商迫于環(huán)境和資金壓力，紛紛低價拋售商業(yè)物業(yè)，清盤退出甚至被破產(chǎn)清算。

以此相反，基于對我國經(jīng)濟基本面的長期看好，近年來一些外來資本與財團，被國內(nèi)龐大的消費市場和未來巨大的發(fā)展空間所吸引，開始瞄準了這一領域。在整體國力上升，居民消費力不斷提高，內(nèi)需引擎啟動的最佳節(jié)點，國外資本偷偷來襲，大規(guī)模低價吃進國內(nèi)一線城市、以及中心城市、強二線城市等繁華地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目，悄然抄底中國的商業(yè)地產(chǎn)。最近2年在商業(yè)地產(chǎn)領域外資動作頻頻，2018年上海商業(yè)房地產(chǎn)收購中，外資就占去了一半，2019年國外財團更加活躍，在北京、上海、西安、鄭州、杭州、南京等城市，許多地標建筑被收割，其中，諸如國際私募巨頭黑石集團、新加坡嘉德置地等表現(xiàn)都十分搶眼。

商業(yè)地產(chǎn)所具有的商業(yè)經(jīng)營屬性，決定了其本身能夠創(chuàng)造出新的價值。當住宅房地產(chǎn)逐步飽和，發(fā)展行將見頂，失去了"炒"的空間，也就失去它的投資價值，最終將回歸到居住屬性，這時，屬于商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代就會來臨。14億人口的龐大消費市場一旦被激發(fā)，內(nèi)需成為經(jīng)濟發(fā)展的主力引擎，商業(yè)地產(chǎn)就將創(chuàng)造出更高的商業(yè)價值。這才是房地產(chǎn)行業(yè)得以實現(xiàn)長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，真正具有長期投資價值的終極目標。

商業(yè)地產(chǎn)的全新時代已經(jīng)悄悄開啟，我們的投資理念也到了該轉(zhuǎn)變的時候了。那么，面對未來這種可能發(fā)生的新變局，老百姓手頭的資金應該做如何投資，手頭有固定資產(chǎn)的人，又將如何進行資產(chǎn)配置呢？

如果住房問題還沒有解決的人，手上有資金，自然先解決住房問題。如果已經(jīng)解決好了住房問題，且手頭上有多套房子的人，就可以考慮在適當?shù)臅r機出售多余的房子，同時尋找合適的機會，適當進行一些商業(yè)資產(chǎn)的配置。今天的商業(yè)地產(chǎn)領域，或許是未來10年最好的入市時機，就像是20年前~10年前配置住宅房產(chǎn)那樣，它的價值會在未來逐步釋放，成為最有價值的投資方向。那么，如何進行商業(yè)地產(chǎn)的投資呢？

簡單易行的方法，就是跟著那些大財團大投資商的步伐走。目前，在商業(yè)地產(chǎn)領域有三波人馬能夠做到精準投資：一是國際大財團、大基金所投資的大型商業(yè)設施項目；二是國際頂尖運營團隊，以及國內(nèi)著名的商業(yè)管理團隊運作的商業(yè)物業(yè)項目；三是著名開發(fā)商、國內(nèi)外大品牌開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項目。他們資本雄厚、目光敏銳、經(jīng)驗豐富，對商業(yè)地產(chǎn)往往有化腐朽為神奇的能力，跟緊他們走，成功的概率會大大提高。

尤其要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)不能盲目投資，看看那些大資本，收購的無一例外都是最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的投資比住宅房產(chǎn)要難的多，要求投資人具有更高的專業(yè)知識能力和更多投資經(jīng)驗。當前的情況，大部分城市中有很多商業(yè)爛資產(chǎn)，也有很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如何去識別，這將考驗著投資人的眼力。如果不具備這方面的豐富經(jīng)驗，不建議投資者去做這方面的冒險嘗試。

李嘉誠投資邏輯大揭底，商業(yè)地產(chǎn)"王者歸來"

從發(fā)達國家房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，商業(yè)地產(chǎn)終將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流，也是其最終的價值所在。也許等到有一天幡然醒悟的時候，國內(nèi)很多最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)成為別人的囊中之物，這或許就是"成長的代價"。基于上面的4點論述，可以確定的是，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的未來已來，呈現(xiàn)出新的潛力蟄伏狀態(tài)、蓄勢待發(fā)，這正是李嘉誠家族重返內(nèi)地，投資抄底商業(yè)地產(chǎn)的深層邏輯。

是時候重新審視商業(yè)地產(chǎn)了。說到這里，又想起馬云的一句話：許多人面對商機，看不見、看不起、看不懂、來不及。商機大都如此，當別人看不見、看不起的時候，你看到了才是機會，而當所有人都知道這是機會的時候，這個機會也許早就過了紅利期。在房地產(chǎn)的發(fā)展史上，最終能夠持續(xù)創(chuàng)造價值的只有商業(yè)地產(chǎn)，住宅的居住屬性決定了它只是消費品。當國內(nèi)住宅市場的"炒房時代"過去之后，如果還想在房地產(chǎn)行業(yè)再掘金，商業(yè)地產(chǎn)將會成為不二之選。