2020年已近尾聲，經歷中美角力、疫情侵襲、社會沖突事件及三輪新冠肺炎疫情沖擊，香港經濟頗為低迷。2020年前三季度, 香港本地生產總值GDP同比分別下降9.1%、9.0%﹑3.4%，8月至10月經季節性調整失業率升至6.4%，接近16年來高位，失業大軍增至近26萬人。1-9月零售同比下降28.7%, 9月單月奢侈品消費額下降25.7%, 上半年整體出口額同比下降6.9%。
然而這一切負面因素, 都未能動搖香港作為“全球房價最貴”的住宅市場。10月17日，新世界發展（0017）與港鐵（0066）旗下位于大圍站的柏傲莊I推案391個單位(占項目總單位數13%)，項目均價在16.7萬-18.6萬人民幣/平方米, 高于周邊房價25.6%。該項目一周認籌數逾2.27萬票, 票數打破2017年10月華懋荃灣西全．城匯收逾2.25萬票的紀錄，成為1997年后新盤收票王。若以首輪推售391伙計，項目超額認購逾57倍, 為公司貢獻銷售額約37億人民幣。類似的情況亦在過去數月中屢屢發生, 9月香港濕地公園附近的樓盤Wetland Seasons Park 3期, 超額認購22倍, 7月屯門的新盤帝御·金灣和御海灣, 亦分別獲得超額認購45倍及23倍, 這些項目都為房企帶來可觀的銷售回款。
香港住宅市場在經濟低迷之下購房需求旺盛, 有沒有哪些方面的經驗, 值得房企在一線城市以及大灣區銷售策略上, 值得借鑒之處? 過去數年, 碧桂園, 恒大, 龍湖, 保利置業, 合景泰富,龍光等國內龍頭房企都在香港參與拿地。在目前香港住宅待批預售項目13,880套中, 內房企占比達到44.8%。未來香港的住宅市場, 能否成為內房銷售規模增長, 或者利潤增長的新方向?
本文從香港樓市現狀出發，結合市場整體環境以及未來趨勢，分析疫情動蕩之下香港樓市持續火熱的原因，并給出房企布局的建議。
政策
配合“十四五”規劃, 找準定位融入國家發展
2020年10月正值中共第十九屆五中全會，“十四五”規劃標志著國家發展進入一個全新的階段，對于香港而言要及時抓緊這一重大機遇，找準定位積極融入國家發展。由見及此, 香港行政長官林鄭月娥于10月25日后赴京與各部委商討，并在11月25日正式向立法會發表《施政報告》。2020年施政報告房地產相關的內容, 主要有以下兩大關注重點: 1) 有效利用香港已有的土地資源，加大土地供應; 2) 維持私人住宅市場的健康發展, 優先照顧本地置業需要。
1.有效利用香港已有的土地資源，加大土地供應
今年土地房屋政策的關注重點之一是, 政府是否有進一步措施去簡政放權，提升土地流轉效率，加大土地利用率。根據施政報告, 政府將成立「項目促進辦事處」，加快處理大型私人住宅用地發展審批, 并擴大發展局「精簡發展管制督導小組」的職權，涵蓋發展局以外的部門。最后, 行政長官親自督導房屋土地供應，確保各政策局和部門步伐一致。
具體來說, 政府將會在未來十年供應330萬平方米的土地，可興建31.6萬個公營房屋。按照目前公私營房屋七比三的規劃, 可以推測出十年內供應的私人住宅數目不超過13.5萬, 年均1.35萬套。這些供應將主要集中在東涌新市鎮擴展、啟德、安達臣道石礦場、洪水橋／廈村、古洞北／粉嶺北、粉嶺高爾夫球場部分用地、具發展潛力棕地群、改劃用途的土地和房屋署預留作公屋發展的土地。
短期方案 : 收回農地及契約用地已有進展
棕地發展方面, 規劃署在2019年底發表《新界棕地使用及作業現況研究》, 指出全港有7,373幅有作業營運的棕地，所涉面積約為1,414萬平方米。政府初步敲定8組適合興建公營房屋的用地，當中5塊位于元朗、2幅于屯門及1幅在大埔，涉及約共63萬平方米土地，當中約36萬平方米為棕地。土木工程拓展署至今已就其中7組棕地羣開展工程可行性研究，余下1組亦正處于招標階段。待相關研究于2021年第4季度后相繼完成并確定擬議公營房屋發展項目的可行性后，政府會按既定程序啟動改劃用途地帶、工程刊憲及收地的相關工作。在改劃用途的同時，土拓署會開展工地平整及基礎設施的設計，將「生地」變「熟地」（即可交付建屋）的時間由一般8年減至6年左右，并爭取將部分單位落成的時間壓縮至由工程可行性研究起計大約10年內，以增加短中期供應。
新界農地儲備方面, 根據發展局最新響應媒體的查詢, 政府目前已于2019年底收回私人土地權的古洞北／粉嶺北新發展區68萬平方米, 2020年10月收回洪水橋／廈村新發展區12萬平方米。3個位于市區約7萬平方米的寮屋區私人土地，政府的目標是在2021年完成有關研究，并爭取有關發展工程在大約2025年左右陸續開展。
游樂場地契約用地方面, 政府訂立一個為期3年的特別過渡安排, 預計2023年9月正式9月粉錦公路以東, 約32萬平方米的粉嶺高爾夫球場土地，翌年開始動工建屋，最快2028或2029年才可入住。
長期方案 : 填海、明日大嶼仍在前期研究階段
根據發展局與規劃署最新的研究報告, 香港于2030年需要至少4800萬平方米土地以滿足房屋、經濟發展及城市規劃的需要，目前仍有至少1200萬平方米土地未有確切可行的方案去填補缺口, 其中居住用房屋缺口為200萬平方米。政府目前選定了4個填海選址研究項目，包括屯門龍鼓灘、欣澳、小蠔灣的近岸填海，以及中部水域人工島（即明日大嶼計劃）。
目前被寄予厚望的東大嶼填海計劃, 即以東大嶼作為香港第三個中心商業區（CBD）的規劃, 將分兩階段進行——先在交椅洲東面填海1000公頃，預計居民可于2032年入伙；再于喜靈洲填海，預計至2034年才開始動工。政府于今年向立法會提交相關計劃的前期研究撥款，由于受到疫情影響, 目前仍未有具體進展。而其他方案, 在時間和開發難度上, 將比填海計劃耗時更多, 滿足的需求更少。
圖: 香港2030年前的空間發展方案
資料來源：規劃署，CRIC整理
2.維持私人住宅市場的健康發展，優先照顧本地置業需要
首付款造成了香港置業的高門檻。去年施政報告把剛需盤的定義，從400萬改至800萬; 把首改盤的定義, 從600萬改至1000萬。今年的施政報告, 則未有進一步放寬1000萬-1500的按揭情況, 足以證明目前政策已惠及了大部份有負擔能力但沒有充足首付款的剛需買家。香港特區政府在2019年10月宣布放寬按揭證券公司提供的按揭保險計劃樓價上限，首次置業人士申請最高90%按揭貸款的樓價上限，由400萬元提升至800萬元，而可申請最高80%按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。
參考按揭證券公司數字，2020年1-9個月，整體按揭保險申請的新取用按揭貸款達13,760宗，同比上升116%。同期新取用按揭貸款數字50,878宗, 同比下降23%。對比兩組數字可以發現, 按揭保險(即80%-90%房貸)的申請宗數占比達到27%, 同比上升17個百分點。根據2019年12月11日<<立法會第十二議題：港人的置業需求>>的文件透露, 超過99%的獲批申請人均為香港居民。也就是說, 一群高收入低儲蓄的本地買家, 很有可能受惠于按揭杠桿的放寬, 在去年底開始大量進入住宅市場。
展望未來, 政府進一步放開按揭上限的可能性不大。從目前香港成交的套均總價來看, 2020年1-9月一手套均總價1,137萬/套, 二手套均總價816萬/套。由于一手房大多數有開發商提供的貸款優惠政策, 目前按揭保險計劃已可覆蓋大部份有負擔能力但沒有充足首付款的剛需買家。除非二手房價在短期內有爆發式的上漲, 不然以目前的成交情況, 政府不應該過多的去刺激住宅融資方案。
市場
供應短缺, 需求堅挺, 融資寬松
經歷了社會沖擊事件以及疫情拖延復工的影響, 香港的住宅供應進入相對緊張的階段。供應方面, 2020年1-10月香港批出預售證共12,145套, 同比下降16.9%。其中推案的有7,085套, 占比58.3%。成交方面, 1-10月為11,005套, 同比下降39.9%。庫存方面, 2020年 9月底已拿預售證的新房庫存為13,513套, 去化周期為10.5月。相較于疫情爆發初期, 香港住宅的供求情況已回復至正常水平。然而值得留意的是, 住宅的實際落成量已連續兩年不達預期。如果不及時解決一手供應短缺的問題, 二手市場的房價可能會被進一步推高。
1.供應端：房屋﹑土地供應均告短缺
預售證方面, 2020年1-10月香港批出預售證共12,145套, 同比下降16.9%。計入滾存未售供應及4季度可能批出的預售證, 全年推盤套數約為1.85萬。從項目來看, 供應最多的位于將軍澳的日出康城和及大圍的柏傲莊。從地區來看, 將軍澳, 屯門及大圍的供應套數最多, 分別為3,022套, 2,368套及2,198套, 占比分別是34.8%, 27.3%及25.3%。
待批預售證方面, 2020年10月底共有10,153套住宅仍未獲得預售證, 其中內房所占的比例為61.2%。內地開發商占比高的主要原因是, 2016-18年有大量企業出海尋找規模增長點, 加上香港的土地融資條件寬松, 利息成本較內地開發物業要低, 這也造成了內房企首次代替香港本土五大開發商在未來供應上占據話語權。
落成量方面，去年受到社會事件的沖擊, 2019年私人住宅實際落成量與預期落成量相差33.2%。這其中包含了屯門御半山, 「63 Pokfulam」, 逸璟• 龍灣等大中小型項目, 涉及單位數超過5000個。然而即使包含了延遲項目的單位數字, 今年1-8月的私人住宅落成量仍僅僅達到全年目標的62.7%。根據過往十年的數字, 私人住宅落成量僅在2015, 16, 18年輕微超出落成目標, 其余7年皆有6.1%-39.1%的落差。每年不達預期的落成量, 將購房需求趕至單價較低﹑配套較舊的附近二手市場, 一方面推高了如期落成項目的產品價格, 另一方面也造成了社會大眾對居住環境不滿的現狀。這都將為未來改善需求和房價預期埋下了伏筆。
公營房屋方面，自政府公布《長遠房屋策略》并提出公營房屋供應目標以來，公營房屋實際落成量七年來從未達標。根據最新數據，2020/21-2023/24的年均預測落成量為20,400個單位，相比2019年《長遠房屋策略》定下每年供應30,100個單位, 落差高達32%。在2020年6月底，香港共有155 800宗一般公屋申請，以及約103 900宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請者的平均輪候時間為5.5年，當中長者一人申請者的平均輪候時間為3.0年。一直未能達目標公營房屋安置需求, 將迫使排隊輪侯的市民, 去私人住宅市場尋找租賃機會, 甚至透過2-3個家庭合租一個單位以求符合自身的租金承受能力。這些供需錯配的情況, 都將倒迫剛需私人住宅市場的租金在經濟下滑的情況下仍然堅挺, 從而最終推動房價上漲。
供地方面, 根據香港政府公布的賣地計劃，于 2020 年度可推出的住宅用地只有 15 幅， 其中 5 幅為滾存土地，住宅總供應量只有 7,530 伙, 同比下降14.9%。賣地計劃涉及3年以后的房屋供應，短期內對住宅市場影響不大，但長遠需要政府盡快研究出新的土地供應方案，例如透過發展棕地及農地，增加土地供應。
2.需求端：剛性需求堅挺的同時, 低息環境刺激投資需求
受到疫情影響, 今年一手成交量有明顯的下降; 然而從新開盤的項目熱度來看, 需求遠比市場預計要堅挺。10月17日，新世界發展（0017）與港鐵（0066）旗下位于大圍站的柏傲莊I推案391個單位(占項目總單位數13%)，項目均價在16.7萬-18.6萬人民幣/平方米, 高于周邊房價25.6%。該項目一周認籌數逾2.27萬票, 票數打破2017年10月華懋荃灣西全．城匯收逾2.25萬票的紀錄，成為1997年后新盤收票王。若以首輪推售391伙計，項目超額認購逾57倍, 為公司貢獻銷售額約37億人民幣。類似的情況亦在過去數月中屢屢發生, 9月香港濕地公園附近的樓盤Wetland Seasons Park 3期, 超額認購22倍, 7月屯門的新盤帝御·金灣和御海灣, 亦分別獲得超額認購45倍及23倍, 這些項目都為房企帶來可觀的銷售回款。
成交金額: 一手同比下降, 二手同比上升。從2020年1-10月來看, 香港住宅一二手成交金額達到3,651億, 同比下降22.3%, 其中一手成交金額為1,232億, 同比下降37..3%, 二手成交金額為2,731億, 同比上升6.9%。一手市場金額的下降, 主要反映了預售證受到年內連續三波疫情拖延, 開發商在申請樓花同意書上遇到了障礙。一旦供應恢復正常, 未來的成交金額仍會是上升趨勢。
成交套數: 一手同比下降, 二手同比上升。從2020年1-10月來看, 香港住宅一二手成交套數達到47,743套, 同比下降6.1%, 其中一手成交套數為11,005套, 同比下降39.9%, 二手成交金額為36,738套, 同比上升12.9%。多個一手樓盤的認購倍數創下歷史新高, 反映了一手市場的供應不足, 部份買家在新盤認購中未能獲得心儀樓盤和樓層, 轉而投向二手市場。
成交價格: 剛需樓盤再創新高, 豪宅市場略有回落。從成交活躍的樓盤售價指數來看, 100平以下的住宅達到322.4, 同比上升1.35%。100平以上的住宅為323.5, 同比下降3.52%。將住宅進一步根據漲幅排序, 九龍及新界40-69.9平方面積段均價達到162,951港幣/平方及133,081港幣/平方, 同比分別上升9.67%, 8.22%。港島100-159平方及九龍70-99.9平方的住宅均價達到211,478港幣/平方及183,369港幣/平方, 同比分別下降12.25%及10.18%。
從1-10月的住宅成交量可以看到, 香港私人住宅市場經歷了短暫的下降后, 在5月份又重回上升的趨勢, 目前全年月均成交量已追上過去數年的水平, 甚至從目前的上升趨勢來看, 更有可能在年底超越去年一二手總成交量的機會。
根據《長遠房屋策略》的推算, 香港房屋十年內的總需求約為40.0萬-44.7萬套, 其中十年住戶數目增長約占19.2-22.3萬左右, 改善需求約11.9萬左右, 重建及其他因素占7萬左右。按照官方數字估算, 香港一直處于供不應求的狀態。香港至2020年6月底共有265.7萬戶家庭, 同比上升1.47%。私人住宅的家庭占51%, 同比新增4.85萬戶, 上升3.71%; 公營房屋的家庭占49%, 同比下降9,891戶, 下降0.75%。與目前年均供應量約2萬多套作對比, 無論是公營房屋或是私人住宅市場, 都未能滿足新增家庭所帶來的購房需求。
社會對香港購房需求的擔憂, 主要來自于移民查詢數字的上升, 而實際上成功辦理移民的數目可忽略不計。香港計算移居海外人數，其中一項估算基礎為簽發俗稱「良民證」的「無犯罪記錄證明書」申請數字。這個數字包含了申請部份國家的留學生, 領了「良民證」不一定會被批準, 但可作為意愿移民的上限數字作參考。據立法會文件，由2012年至2016年，共有逾10.5萬宗「良民證」申請，即平均每年有2.1萬宗申請。2019年年中社會沖突發生后, 由6月至10月底有逾1.5萬人申請「良民證」, 今年上半年累計13642宗，同比上升10%, 然而簽發量卻下跌至1000多個, 所以即使移民查詢數量增加, 對于整體供不應求的現狀影響微乎其微。
3.貸款：息差鼓勵投資
全球低利率環境與香港私人住宅回報率所造成的息差, 將繼續支持投資需求的旺盛。
供款方式方面, 主流開發商都會為買家提供建筑期付款計劃。建筑期付款計劃, 即買家在開發商交房前不用供款，只須先繳付部份首期，并待單位正式入伙時才開始供款。
利息方面, 香港住房按揭貸款利率有P按和H按兩種利息計劃，P按即以最優惠利率(Prime Rate)為基準的按揭計劃，實際利率為最優惠利率減去銀行自行定立的一個固定數值；H按即以銀行同業拆息利率(Hibor)作為參考，實際利率為一個月銀行同業拆息利率加上一個固定的數值。據金管局數據，自2020年起，拆息不斷走低，經計算所得的實際按揭利率亦隨之走低，9月Hibor為0.44%，多家商業銀行H+1.4%所對應實際利率約為1.9%，相比統計局公布的私人住宅回報率2.4%，存在穩定的套利空間。加上投資住宅的杠桿率, 都會促使滿足首付條件的香港居民, 將住宅視為財富增長的一部份, 繼續將資金投入住宅市場。
香港購買住宅的金融屬性偏強。對于非專業投資者(現金、銀行存款及證券總值少于800萬)來說, 購買住宅可透過銀行貸款/開發商貸款增強個人收入與經濟增長之間的捆綁關系。在傳統的一手住宅市場, 開發商一般會提供貸款優惠, 從而在高房價下促成交易。
自2019年政府放寬最高按揭比例后，二手住宅估值在1000萬以下, 同樣可以享受最高800萬的銀行貸款。
這也導致了按揭貸款購房的宗數相較其他地區/國家為高。根據香港金管局2020年7月的數字顯示, 7月單月貸款新批出數目為9,019宗, 其中一手市場占18%, 二手市場占66%, 轉按(升值后重新按揭套現)占16%。值的注意的是, 一手住宅的買家一般選擇在交房前一個月才申請按揭, 所以一手市場的貸款主要反映的是二至三年前的一手市場按揭需求。
企業
內房企布局香港的原因
既然香港擁有年均5000億的一二手住宅成交市場, 在供需和融資端又有較大的市場支持, 房企是否可以把香港作為發展的新增長點呢?
優勢1: 土地款及建筑款可融資
相較于國內「四證俱全」下才能獲得銀行貸款融資的要求, 香港在土地融資上更寬松。根據香港金管局2017年6月1日的政策，地產商提供最高土地融資上限是地價成本的40%（若土地成交價較地價低則以土地成交價為準），建筑款的融資上限是建筑成本的80%, 整體貸款上限是項目完成后預期價值的50%。以2018年11月的啟德跑道區住宅用地為例, 開發商以83.3億獲得第4B區3號地皮, 翌年7月便與中銀(香港)簽訂擔保及抵押貸款協議, 獲得57億元的貸款融資, 其中33.3億為地價貸款, 23.7億為建筑成本的貸款, 相當于地價的68%。以總投資額約140億至150億元計算，融資金額相當于總投資額的38%-41%水平。毗鄰的第4B區4號住宅地, 更是在土地獲取后一個月便已經向工商銀行（亞洲）簽訂貸款協議，融資35.67億元，相當于地價89億元的40%。
優勢2: 稅收制度簡約
香港一直實行簡單稅制，征收稅種較少及主要為直接稅。根據香港法例112章稅務條例, 香港開發商僅需要繳交利得稅16.5%, 其中首200萬元的利得稅僅為8.25%。相較于國內遞進式的土地增值稅, 開發商有更大動力去發展高端產品線，通過精細化、個性化開發及物業管理服務, 從而提升產品的溢價。另一方面, 簡化的報稅程序亦可以節省人力資源, 從而讓開發商更專注于產品策劃和營銷推廣上。
香港對各行業、專業或商業于香港產生或得自香港的利潤征收利得稅。法團首200萬港元的利得稅稅率為8.25%，其后的應評稅利潤則為16.5%。至于獨資或合伙業務的法團以外人士，兩級的利得稅稅率相應為7.5%及15%。企業支付的股息無需繳交預扣稅。企業收取的股息也可獲豁免利得稅，本港亦不征收資本增值稅。企業和個人（金融機構除外）存放在認可銀行的存款利息收入，可獲豁免所得稅。虧損可無限期結轉以扣減稅款。其他可扣稅項目包括借入資金的利息、樓宇和占用土地的租金、雇員工資、壞帳、商標和專利注冊費、科學研究支出，以及雇員退休計劃供款等。
優勢3: 在項目定價和推盤時間上有更大的彈性
房企在推售香港住宅項目的時候，對推盤節奏和項目定價有極大的彈性。在推盤節奏方面, 香港每幅地皮均具有不同的「發展期限」，一般4年至8年，發展商只需要在限期內規劃及興建整個項目, 就不需要繳交額外的費用。如果因故而不能如期完成項目, 亦可以向政府申請延期。在價單方面, 開發商只需要在項目開售前三天擬備價單, 并在銷售期間提供價單讓公眾免費索取, 在價格上并沒有任何的限制。以新鴻基地產在將軍澳區拿下的熱門項目天晉2期為例, 該項目在2010年2月以33.7億港元投得, 平均樓面價為3200元, 2013年1月開始預售, 價格從10,688元起步, 一直到2014年9月入伙最后一個單位售出, 價格約為13,570元左右。
投資
目前房企熱門拿地的區塊
啟德 - 九龍東的新一代商業區
拿地房企：龍湖、合景泰富、保利置業, 中海, 海航
近年來，啟德區是多家內房企進軍香港樓市的熱門區域。啟德發展區總共提供約200萬平方米住宅樓面，共30,000個住宅單位（包括13368個公共房屋及居屋）。自2013年政府開始批出“啟德一號”地皮后，3年里平均樓面尺價成交記錄呈現節節攀升狀態，“地王”頻現。從2013年至今，啟德住宅地皮成交的平均樓面尺價上漲了1.8倍。飛速增長的地價顯示了發展商對于啟德發展區前景的充足信心。
啟德發展區最早的設想來自于《東南九龍發展規劃》，將啟德機場搬遷后，原址連同鄰近九龍灣填海地面重新發展。后幾經修改，以“不填海”為原則重新規劃，最終于2007年11月6日通過新修訂的《啟德分區計劃大綱圖》，啟德發展計劃正式啟動。
啟德發展區總規劃面積超過320公頃，圍繞啟德城中心，共建設6大規劃分區。其中啟德城中心位于北停機坪東部，以啟德車站為中心。啟德車站連通沙田至中環線以及圍繞九龍區的環保連接系統，車站上蓋發展為總面積7公頃的車站廣場。廣場東面為啟晴村、德朗村兩片公屋區域及工業貿易大廈，配套有兩所小學和一所中學。北面將發展為樓面面積約70000平方米的辦公室區，連同鄰近的新蒲崗及九龍城，提供的辦公區域相當于中環的兩倍。南面延伸至機電工程署總部大樓及九龍灣國際會展中心一帶的土地將作為住宅用地，以及各種政府、機構、社區設施用地。除了啟德城中心區，啟德發展區還包括體育場館區——坐落有沙中線土瓜灣站，三個大型體育館；混合用途區——坐落有都會公園和兒童醫院；跑道休閑區；旅游及休閑中心區——坐落有啟德郵輪碼頭、啟德跑道公園以及臨海酒店。
2017年5月16日，龍湖與合景泰富聯合以總價72.3億港元競得啟德第1K區1號地盤的新九龍內地段第6567號住宅用地。該項目位于香港啟德新區，占地約9721平米，規劃建筑面積約5.3萬平米，平均樓面地價為每呎1.26萬港元。此舉也是龍湖地產正式進入香港市場的標志，粵港澳大灣區城市群布局得到進一步深化。2019年6月26日，華潤置地(01109)及保利置業(00119)聯合以129.2億港元投得啟德第4C區1號住宅地皮的新九龍內地段第6553號的用地，每呎樓面地價1.8萬港元。同年12月27日，中國海外發展以80.34億港元中標香港啟德豪宅地塊第4B區2號地盤的新九龍內地段第6575號。該地塊占地面積約9048平方米，計容建筑面積55192平方米，平均樓面地價為每呎1.32萬港元，預計總投資額約為120億港元。
我們分析認為，啟德區的有以下幾點核心優勢：
1. 便捷的交通：鐵路方面，紅磡至金鐘段于2022年通車后，從啟德站到金鐘站只有六站的路程，到達大圍站轉乘東鐵線到達羅湖只需33分鐘。一方面，在港島區新盤資源枯竭以及價格高居不下的情況下，沙中線通車后啟德預計會成為中環金融從業人士熱門的置業區域；另一方面，來自大陸的投資性購房已經成為香港樓價上升的重要因素，啟德發展區距離羅湖更近也將成為一個吸引大陸客人的一個優勢。環保連接系統方面，擬于2023年建成的高架環保連接系統共有十二個車站，連接啟德、九龍、觀塘，屆時將進一步完善啟德發展區內部交通。
2. 文教體配套優勢凸顯：政府在《啟德發展計劃》中提到對啟德的定位是“嶄新的海濱，匯聚歷史文化，綠茵，體育及旅游特色”。香港政府對新興區域規劃越來越注重文化休閑元素的當下，啟德在文教體配套方面尤其完善。
3. 教育資源豐富：啟德發展區內部配套有兩所小學和一所中學，同時，啟德發展區屬于34小學校網及九龍城中學校網。
4. 醫療資源豐富：啟德區內規劃建設多家醫院，例如于2017年竣工的香港兒童醫院，于2021首期竣工的啟德醫院，還有神經科學專科卓越醫療中心和新急癥醫院。區內配套的醫療資源不僅滿足區內居民醫療需求，多家專科醫院將吸引更多特殊需求的醫療人群前來就醫。
5. 啟德未來發展引擎CBD2：啟德發展區連同觀塘及九龍灣商貿區可提供540萬平方米寫字樓面積，被香港政府定位為香港第二核心商業區（CBD2）。啟德發展區內14幅商業用地和4幅綜合發展區用地，可成為啟德未來發展的重要引擎。
屯門 – 連接香港及深圳機場
拿地房企：佳兆業、恒大﹑萬科香港
去年7月，廣東省政府公布的《粵港澳大灣區建設三年行動計劃（2018-2020年）》當中披露「與香港合作推動深港西部快速軌道的論證和規劃建設」。當中披露深圳與香港合作推動連接本港赤鱲角機場至深圳寶安國際機場的港深西部快速軌道的論證和規劃建設。雖然目前在鐵路建設上尚未有具體可行的方案, 但是連接屯門至港珠澳大橋香港口岸人工島的屯門赤鱲角隧道公路，即將于2021年通車。屆時來往新界西北、新界北與北大嶼山之間的車輛，毋須再經青嶼干線及北大嶼山公路，將會更快更便捷。
觀察2019年至2020年第三季度的土地注冊記錄，除港島區豪宅地段香港大坑道、九龍市區旺角豉油街一如既往地火熱投標外，新界屯門區則是不可小覷的后起之秀。一方面，從近三年標書數目來看，近兩年屯門區地塊招標情況相比過往更受重視，19年新界屯門景秀里與景峰徑交界標書數創5年屯門區新高，而2020年的青山灣地塊次之；另一方面，近年中標地每平方尺樓面地價較區內鄰近樓面地價均有所上調。2017年至2019年政府推出的三幅屯門區地塊每平方尺樓面地價均高于市場估值上限，高出部分范圍為8%-21%；2020年1月13日佳兆業集團（1638）以35億港元購得屯門第48區青山公路-青山灣段的屯門市地段第518號用地，每方尺樓面地價6,005港元，較2016年貼鄰批給香港小輪集團的土地升價約47%。據政府賣地計劃，2020年下半年度至2021年上半年計劃推出的15幅宅地中有3幅位于港島，2幅位于九龍，10幅位于新界。
回顧2019年私人住宅落成情況，2019年共有12,302個單位落成，其中58%位于新界，25%位于九龍，17%位于港島。據差估署上半年發表的2020年物業報告，預計2020年落成量中，新界占68%，主要位于屯門、大埔和西貢。而2021年的落成量將再次集中在新界，占約69%，主要位于西貢、元朗與沙田。
可見，在當前政府土地供應越來越少、新界土地供應比重越來越大的情況下，屯門區更是當下中資、港資房地產商的關注重點。
我們分析認為，多項利好因素給予新界屯門區未來增值空間。
1. 連接深圳南山﹑香港機場和香港市區。預計于2020年底建成的屯門至赤鱲角連接路是屬于港珠澳大橋香港段相關工程的一條興建中的高速公路，竣工后將會連接新界屯門區第40區及離島區大嶼山。它將提供一條新的策略性道路連接新界西北、港珠澳大橋香港口岸、北大嶼山和香港國際機場，使得乘客可以更直接地從新界西北前往港珠澳大橋、香港口岸人工島和赤鱲角香港國際機場。同時，屯門至赤鱲角連接路將會大大縮短往來新界西北與大嶼山的行車時間，從屯門南往返香港國際機場，行車路程預計可縮短約22公里，現時約30分鐘的行車時間亦將會縮短至約10分鐘。新道路提供交通分流作用，可減輕北大嶼山公路、青嶼干線及屯門公路的交通負荷。它也提供了另一條連接香港國際機場及市區的替代通道，鞏固香港國際機場作為國際及區域航空樞紐的地位，預計吸引大量商務人士前來投資、置業，將使屯門成為最鄰近港珠澳大橋、香港國際機場、西部通道和前海的關鍵區域。
2. 便捷的交通。屯門區基礎配套設施較為完善：西鐵線在屯門區設有2個地鐵站，將屯門與九龍直接連接，車程約30分鐘；輕便鐵路是區內重要的公共交通工具，為往返屯門及元朗的乘客提供快捷的交通服務；區內巴士總站密集，方便市民生活需要。但在當下，屯門區存在較嚴重公路阻塞問題。根據2016年中期的人口普查，屯門區與元朗區合共約有一百一十萬居民，往來新界西北與市區的主要干道卻僅有屯門公路及三號干線，輕微的交通意外常常造成嚴重的交通阻塞。但在未來，屯門新市鎮的對外及區內運輸系統發展將更加完善。建設中的屯門至赤鱲角連接路，連接屯門西及港珠澳大橋香港口岸、香港國際機場及大嶼山北部，最終會接駁至擬議的屯門西繞道，并伸延至深圳灣，大大提升交通暢達程度；同時，政府在2014年建議興建、計劃2030年竣工的屯門南延線，將西鐵線從屯門站向南延伸，新設兩個地鐵站，疏導屯門南的居民使用鐵路，減輕路面的擠塞情況。
3 設施齊全、環境優越的低密度住宅生活區。相較于高度密集的港島九龍區，屯門區涵蓋的住宅區為生活居住提供了更多空間、更豐富的設施。區內設有多個沙灘、海濱公園、散步廣場，有通道直達大欖郊野公園，自然景致佳。其中，黃金海岸、咖啡灣、蝴蝶灣均為著名景點。市中心的商場、食肆和超級市場，滿足日常生活所需。同時，社區設施齊全，包括仁愛堂賽馬會社區及體育中心、屯門醫院、中小學校、職業訓練學校、兒童院及安老院。嶺南大學及珠海學院兩所專上學院也位于此區。
圖片來源：港珠澳大橋香港相關工程
展望
未來可關注的土地供應
按照未來一年的賣地計劃來看, 香港未來的土地供應仍集中于新界北(屯門﹑元朗﹑大埔)以及啟德。由于啟德的土地供應已接近尾聲, 房企應該花更多精力去研究新界地未來的基建及交通計劃。
目前除政府官方公布的賣地及行政規劃外, 房企亦可以留意團結香港基金 (基金會)最新的建議書。團結香港基金是由香港第一任特首, 全國政協副主席董建華先生于2014年11月創立的非牟利機構。其中多項評估及建議都獲得政府的采納。最著名的例子為「強化東大嶼都會」計劃, 基金會在2018年8月發表報告提出, 建議增大「東大嶼都會」填海規模，在交椅洲、喜靈洲及坪洲之間的水域構筑面積約2,200公頃的人工島，10月份該計劃被正式納入《香港行政長官施政報告》, 并正式命名為「明日大嶼」項目, 可見其報告對于政府政策的影響力。該基金今年在8月分別發布「新界棕地發展策略」及「明日大嶼愿景成本效益和發展選項分析」, 建議房企在土地可行性階段前提前閱讀參考。
圖: 香港現有土地供應措施一覽
圖片來源：團結香港基金, CRIC
圖: 香港現有主要干道計劃一覽
圖片來源：團結香港基金, CRIC
圖: 香港現有主要鐵路計劃一覽
圖片來源：團結香港基金, CRIC
❂ 核心數據
文章來源： 克而瑞地產研究
