文旅地產(chǎn)活下來(lái)的關(guān)鍵點(diǎn)在哪？

我始終在思考一個(gè)問(wèn)題：一個(gè)真正能活下來(lái)的文旅地產(chǎn)最為關(guān)鍵的因素是什么？有人說(shuō)是文旅資源，有人說(shuō)是文化，有人說(shuō)是產(chǎn)業(yè)，有人說(shuō)是交通，有人說(shuō)是創(chuàng)意，這些無(wú)疑都是文旅地產(chǎn)活下來(lái)的關(guān)鍵因素，但最關(guān)鍵的因素，也就是決定文旅地產(chǎn)是生是死的因素是什么？

 

其實(shí)說(shuō)白了，大家都知道——人氣！

 

沒(méi)有人氣就什么都不是！

沒(méi)有人氣就什么都沒(méi)有！

 

人氣是決定文旅地產(chǎn)是生是死的最關(guān)鍵問(wèn)題。我們做文旅地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)首先考慮的就應(yīng)該是怎樣吸引人氣。

 

 

一、文旅地產(chǎn)吸引人氣的前提條件是什么？

 

一是資源。包括自然資源、文化資源、社會(huì)資源。不能僅僅看有沒(méi)有這些資源，而是看這些資源有無(wú)獨(dú)特之處。要么秀美，要么稀缺，要么經(jīng)典，要么驚奇，平淡的山水林湖沒(méi)有個(gè)性。

 

二是交通。大交通有沒(méi)有機(jī)場(chǎng)高鐵，小交通是否通達(dá)順暢。無(wú)論是瞄準(zhǔn)全國(guó)市場(chǎng)還是局部、區(qū)域市場(chǎng)，交通時(shí)間最好不要超過(guò)45分鐘，也就是說(shuō)從機(jī)場(chǎng)高鐵站到達(dá)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的最佳時(shí)距為45分鐘，從最近的中心城市到文旅地產(chǎn)目的地的最佳時(shí)距45分鐘。

三是表達(dá)。再好的資源如果不能充分表達(dá)，不過(guò)就是僅供人們觀賞的一片風(fēng)光，很難留住隨意的腳步，到此一游、到此一“照”而已。表達(dá)需要重新規(guī)劃和創(chuàng)造，或是修改，或是整合，或是提升，或是完全創(chuàng)造。表達(dá)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是與人的情感發(fā)生關(guān)聯(lián)，讓人會(huì)心一笑？回眸一笑？哈哈大笑？或者讓人觸景生情、觸景淚奔……

 

四是推廣的渠道和密度。人間美女何其多?但成為貴妃的有幾人?養(yǎng)在深山無(wú)人識(shí)，嬌美如花也無(wú)顏。

 

 

二、文旅地產(chǎn)吸引人氣的核心是什么？

 

品牌是唯一的因素。麗江也好，桂林也好，如果沒(méi)有品牌又會(huì)怎樣?喀斯特地貌的秀山麗水不僅僅只有桂林、陽(yáng)朔，離桂林僅70公里的柳州鹿寨其秀美絲毫不差，就因?yàn)闆](méi)有品牌而只能是一片野山。

 

品牌建立的基礎(chǔ)又是什么呢？定位決定品牌。因此，追根溯源，定位才是真正的核心！

 

 

三、休閑旅游的消費(fèi)特征

 

我們應(yīng)該了解休閑旅游的消費(fèi)特征。文旅地產(chǎn)的消費(fèi)特征包括兩種：一種是觀光型的消費(fèi)特征，以玩、吃、看、樂(lè)、購(gòu)為主；另外一種是度假型的消費(fèi)特征。

 

 

（一）觀光型游客

 

 

觀光消費(fèi)一般是就近消費(fèi)。主要有以下幾個(gè)特征：

 

一是時(shí)間短。一般以最近的中心城市為主，大約10點(diǎn)左右出門(mén)，下午4點(diǎn)多返回。

 

二是自駕為主。方便、隨意、自己控制時(shí)間是自駕游的最大理由。

 

三是以家庭為單位居多。呼吸新鮮空氣，讓眼睛裝點(diǎn)綠色是主要目的。

 

四是游玩內(nèi)容以看為主。所謂走馬觀花就是對(duì)觀光游的最好形容。走走看看，拍個(gè)照，向藍(lán)天揮揮手，對(duì)稻田和麥穗問(wèn)個(gè)好，僅此而已。如果有一點(diǎn)古跡、古建筑那就是驚喜。再有博物館、藝術(shù)館、兒童樂(lè)園、過(guò)山車(chē)什么的，基本上周末都會(huì)人滿(mǎn)為患。

9月，北海銀灘聚集了很多游客 圖源：北海市政府網(wǎng)

 

五是吃農(nóng)家樂(lè)。必不可少的主打內(nèi)容，沒(méi)什么看的，總得有什么吃的吧。

 

綜合上面的消費(fèi)行為我們不難看出，其消費(fèi)的主要特征是：因?yàn)橄M(fèi)時(shí)間短，基本沒(méi)有住宿和夜間消費(fèi)，其消費(fèi)金額有限，門(mén)票和農(nóng)家樂(lè)是最大消費(fèi)。

 

觀光的主要目的不是度假，就是讓心情和眼睛換個(gè)環(huán)境，或者說(shuō)找個(gè)有藍(lán)天白云、有水有綠的地方伸個(gè)懶腰，活動(dòng)一下四肢。可以說(shuō)，所有在水泥森林活著的城市人，都有這種需求，就近消費(fèi)的觀光游客無(wú)疑是人氣保證的最大群體。

 

中旗戰(zhàn)略專(zhuān)注于特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興、田園綜合體的策劃，是國(guó)內(nèi)最早的“特色小鎮(zhèn)”咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。目前已有成功案例22個(gè)，均得到當(dāng)?shù)卣烷_(kāi)發(fā)商的肯定。策劃的項(xiàng)目有：新疆戈壁小鎮(zhèn)、清遠(yuǎn)大龍湖生態(tài)度假小鎮(zhèn)、湖州棲賢小鎮(zhèn)等。中旗戰(zhàn)略策劃團(tuán)隊(duì)由陳仁科領(lǐng)銜，是目前國(guó)內(nèi)最具實(shí)操性的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。

 

 

（二）度假型旅客

 

 

我們首先要清楚，我們的消費(fèi)者是“度假人”，不是我們?cè)趯?xiě)字樓、購(gòu)物中心、大馬路上擦肩而過(guò)的“白領(lǐng)”。

 

要研究度假需求，首先要分析度假的目的是什么。我們可以歸納為四類(lèi)：減壓放松類(lèi)；享受成果類(lèi)；滿(mǎn)足新奇類(lèi)；感受情懷類(lèi)。

 

在解析度假的目的之前，我們這里先分析度假型消費(fèi)特征——人為什么需要度假? 人在度假時(shí)的心理狀態(tài)是怎樣的? 度假的層次如何劃分?度假和日常生活應(yīng)該有哪些區(qū)別?這些問(wèn)題研究不透，談何度假需求分析?

 

1、減壓放松型

關(guān)鍵詞：隨心所欲、無(wú)拘無(wú)束

 

現(xiàn)代人工作太累、壓力太大，偶爾需要投入到一個(gè)全新的減壓環(huán)境，放慢自己的節(jié)奏，讓身心放松。

 

所謂放松，就是在不突破法度的紅線(xiàn)內(nèi)，隨心所欲、無(wú)拘無(wú)束。

 

2、滿(mǎn)足新奇型

關(guān)鍵詞：獵山獵水獵風(fēng)情、新趣新樂(lè)新心境

 

滿(mǎn)足新奇型的度假，可能是最多人的度假選擇。

 

獵奇獵新是所有人的本性，當(dāng)有條件的時(shí)候，就會(huì)去滿(mǎn)世界走走，尋覓和體驗(yàn)一些帶給感官、心靈沖擊的事物。所謂新，就是從未看過(guò)、吃過(guò)、玩過(guò)、經(jīng)歷過(guò)、觸碰過(guò)、感知過(guò)。所謂奇，就是從未想象到的、怎么也不相信的、根本無(wú)法判斷的、突破人類(lèi)極限的。

 

為什么到海南的人趨之若鶩？因?yàn)楹Ｄ系暮＠恕⑸碁㈥?yáng)光、椰林在中國(guó)獨(dú)此一家；為什么陽(yáng)朔被這樣追捧？因?yàn)槟瞧嫔狡嫠€有劉三姐獨(dú)此一家；為什么烏鎮(zhèn)成為樣板？因?yàn)楣艠愕慕纤l(xiāng)風(fēng)情和文化最具代表。當(dāng)然新奇不僅表現(xiàn)在山水，科技的進(jìn)步帶來(lái)的游樂(lè)制造，同樣讓游客如過(guò)江之鯽。

3、享受成果型

關(guān)鍵詞：舒適、享受、奢侈、服侍

 

享受度假，是度假另一個(gè)層次的表現(xiàn)。

 

我們不懷疑有一種人是以工作為樂(lè)的，他們?cè)谌祟?lèi)的智力游戲中樂(lè)此不彼，在陽(yáng)謀和陰謀中尋找生存的意義。

 

有些人以工作為樂(lè)，享受工作帶來(lái)的滿(mǎn)足感。這種人往往事業(yè)有成，但是，他們更清楚，這種非常人可以承受的付出，必須要有更高層次的補(bǔ)償。因此，他們會(huì)想來(lái)一次蓄謀已久的舒適度假，放肆地享受，毫無(wú)顧忌地奢侈、被精心服侍的貴族感受。

 

4、感受情懷型

關(guān)鍵詞：環(huán)境、氛圍、情致

 

度假的最高境界，是靜靜的回歸、靜靜追蹤……從內(nèi)心到情懷進(jìn)行一次洗禮，人生被再一次升華！

 

日常生活中多多少少會(huì)有一些缺失，總是不太圓滿(mǎn)，每個(gè)人在內(nèi)心深處都有一種向往，渴望另一個(gè)生活環(huán)境、生活氛圍、文化或者自然，這是一段精神回歸的旅程。

 

上述所總結(jié)的四類(lèi)，是從更深層次的度假需求進(jìn)行分析的，這里沒(méi)有重點(diǎn)講度假配套、度假設(shè)施、度假服務(wù)。但如果將四類(lèi)分析的關(guān)鍵詞進(jìn)行展開(kāi)，其實(shí)所有的需求都已經(jīng)包括。如環(huán)境、氛圍、情致就包括了建筑布局、風(fēng)格確定、景觀打造、小品運(yùn)用、文化注入等等。如舒適、享受、奢侈、服侍，就包含了配套、功能、服務(wù)等。

 

 

而每一項(xiàng)如何做，這就要根據(jù)文旅地產(chǎn)的不同定位進(jìn)行設(shè)計(jì)。比如服務(wù)，首先要考慮的就是度假人的接送，度假日程安排；對(duì)業(yè)主還要考慮房子無(wú)人住時(shí)的通風(fēng)、采光、衛(wèi)生和出租等等細(xì)節(jié)。所以，重點(diǎn)是對(duì)上述關(guān)鍵詞的理解和想象。

 

只有真正滿(mǎn)足了度假需求，旅居才能真正實(shí)現(xiàn)。只有實(shí)現(xiàn)旅居，文旅地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才有基礎(chǔ)。

 

分析了兩類(lèi)休閑消費(fèi)的特征后，不難看出，做文旅地產(chǎn)的人氣并不是想象中的那么難，當(dāng)然，前提是你必須摸準(zhǔn)他們的消費(fèi)需求。

 

不同的區(qū)域、不同的城市，其消費(fèi)特征是有很大區(qū)別的，如成都人因其得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，周末和節(jié)假日，大部分市民都是出城自駕游，而武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等城市，因?yàn)橹苓呝Y源有限，更多是在家?jiàn)蕵?lè)，珠三角則以逛街為主，因?yàn)橹苓厡?shí)在沒(méi)有一個(gè)值得去了還想再去的地方。