步行街已經發展多年，在豐富居民生活、活躍城市經濟方面發揮了積極作用。但從目前的情況來看，很多步行街仍在不同程度上存在環境不佳、檔次不高、功能不完善、特色不突出等問題，在消費升級、電商分流、大型購物中心不斷崛起的沖擊下，部分步行街客流明顯減少，效益也隨之下降，經營陷入難以為繼的窘境。針對這種狀況，去年7月，商務部印發了《商務部辦公廳關于推動高品位步行街建設的通知》，今年，商務部進一步把加快推動步行街改造提升列入三大工作重點之一。是什么原因讓步行街變成“不行街”？又如何化解商業街的經營難題呢？
“銷售型的傳統商業步行街有三痛。”在在近日召開的中國商業地產行業發展論壇2019（第十六屆）年會上，潤凱商業集團董事長諶俊宇表示，第一痛是，步行街變成“不行街”。“現在步行街有四大不行，第一人氣不行；第二品牌不行；第三形象不行；第四服務不行。”他說，這四個“不行”就構成了步行街的現狀。
第二痛是，投資回報率低，甚至變成負資產。本來以為可以“一鋪養三代”，但是實際上花了很多錢買來不賺錢甚至要倒貼，變成了“三代養一鋪”。
第三痛是，在當初銷售的時候，開發商快速地銷售、快速地回籠，但是無人對后續經營給予支持，無法快速開業，因此，就像嫁出去的女，潑出去的水。這導致的結果是，投資本想賺錢，但是實際上回本很困難。
諶俊宇分析稱，造成這三個痛點的主要原因，首先是對于賣出去的商鋪，開發商不想管；第二，由于產權分散，管不了；第三，由于各做各的，也沒人管。“不想管、管不了，沒人管造成了步行街的無序狀態和混亂經營。”
對此，諶俊宇和他的團隊經過多年總結，針對步行街推出了三套辦法，一共是118條原則，在五個統一標準之下，來化解步行街的痛點。
第一個，針對不想管，采取的措施是統一規劃、統一招商，在步行街設計前期和開業前期，需要做市場調研，做業態策劃，根據業態策劃還要進行建筑方案的設計，要保證步行街今后的業態、功能，和購物中心結合起來，業態互補。在統一規劃的基礎之上，進行一個完整的業態落位和招商策劃前期工作，編制詳細的招商手冊，并且在銷售的時候對所有投資者要進行宣講和告知。
第二個，針對管不了，采取的對策就是統一的規劃、統一的銷售，把步行街分成幾個區域，兩頭兩尾加中間，運營商自己的品牌先去進行運營，暫時不銷售，這樣就保證了步行街能夠在開業的時候有知名品牌入駐。“統一銷售里面的原則，就是我們的租金收入和銷售價格要保證合理的回報。目前我們在售的五個項目，保證步行街的回報率在6%至8%。”
第三個沒人管，采取的策略是統一運營管理、統一物業管理等圍繞實現五個統一，制定《潤凱商業的118條精細化管理準則》，從設計、定位、招商、運營、物業管理等方面入手，在一定的時間、范圍內按照流程操作，對安全、清潔、衛生等方面進行管理。
諶俊宇表示，很多城市對于商業步行街的建設都存在不足之處，由于之前在數量上沒有控制好，后續就會有一系列的經營問題。“來找我們接手的步行街不少于十個。但是，要把瀕死的步行街做活難度還是很大的。”他對中國商報記者說，商務部推動步行街改造提升很有必要，但需要拿出有效舉措。他建議出臺政策，在步行街運營的頭幾年給予相關的稅收優惠，并在步行街招商能力方面給予培訓支持。與此同時，在招拍掛方面適當地控制商業比重。
