在城市發展的長河中，我們正站在一個全新的轉折點上。隨著城鎮化進程的逐步推進，城市建設從大規模的增量擴張，悄然轉向了存量優化的新階段。城市更新，這個近年來頻繁出現在公眾視野中的詞匯，已然成為推動城市可持續發展、提升居民生活品質的關鍵力量。進入 2025 年，一系列政策紅利的集中釋放，更是為城市更新這片領域注入了前所未有的活力，使之成為備受矚目的 “新藍海”。接下來，讓我們深入解讀最新政策，探尋低效資產的盤活機遇，剖析稅收優惠和審批簡化對市場的深遠影響。
一、最新政策解讀
（一）《北京市城市更新條例》的引領示范
《北京市城市更新條例》自 2023 年 3 月 1 日起施行，作為第一批城市更新試點城市的重要法規，其意義非凡。這部法規圍繞首都城市戰略定位，在多方面進行了明確規定。
在更新內容上，涵蓋了居住類、產業類、設施類、公共空間類、區域綜合類等 5 大類、12 項更新內容，將土地一級開發、商品住宅開發等項目排除在外，精準定位城市更新的核心任務。例如在居住類更新中，老舊小區改造成為重點。對 2000 年前建成的老舊小區，著力進行加裝電梯、增補養老設施等改造工程，切實提升居民的生活便利性和舒適度。
在管理體制方面，構建了市級統籌、區級主責、街鄉實施的清晰架構。市人民政府全面統籌全市城市更新工作，市住房城鄉建設部門負責綜合協調，市規劃自然資源部門制定規劃、土地政策。區政府則承擔推進、協調和監督管理的重任，街道、鄉鎮具體組織實施轄區內街區更新，居（村）委會發揮基層自治作用。這種層層落實的管理體制，確保了城市更新工作能夠高效有序地推進。
規劃引領作用也在條例中得以強化。通過城市更新專項規劃和相關控制性詳細規劃，對資源和任務進行時空和區域統籌。同時，分類制定更新導則，明確更新導向、技術標準等要求，為具體項目的實施提供了細致的指導。更新項目依據控規和更新需要編制實施方案，符合條件的可直接編制項目設計方案，大大簡化了流程。
推動多元參與是該條例的一大亮點。明確了城市更新物業權利人的范圍及權利義務，讓老百姓和市場主體從 “想參與” 變為 “會參與”。規定了實施主體和實施單元統籌主體的確定規則，以及實施方案的確定方式。對于管線等建筑物以內共有部分改造，可根據管理規約或議事規則由業主依法表決確定。街鄉、居（村）委會通過社區議事廳等形式推進多元共治，為不同利益主體提供了溝通協商的平臺。對于拒不執行實施方案或無法達成一致意見的情況，也提供了異議處置路徑，保障了各方的合法權益。
在實施管理上，針對不同類型的更新項目，分類明確實施要求，并提出相應支持政策。建立市區兩級項目庫，實行常態申報和動態調整機制，確保項目儲備的及時性和有效性。同時，優化招投標、并聯辦理、審批標準、消防安全管理和經營許可等項目審批手續，提高項目推進效率。
為了加強保障力度，條例規定了一系列激勵措施。在嚴格落實減量雙控發展要求的基礎上，給予建筑規模激勵、用途轉換和兼容使用、國有建設用地配置方式、五年過渡期、彈性年期供應與土地續期、未登記建筑物手續辦理、利用地上地下空間補建公共服務設施等政策支持。在政府財政資金、稅收、金融等方面也明確了支持政策，吸引更多社會資本參與城市更新。
此外，條例還強化了監督管理，要求決策機關在城市更新工作中依法履行重大行政決策程序。市級加強監督指導，區級進行全過程監管，任何單位和個人有權投訴舉報，政府及時核實處理，確保城市更新工作在陽光下進行。
（二）地方財政支持措施的強力推動
2025 年中央財政城市更新行動拉開帷幕，財政部與住建部聯合發布通知，將選擇不超過 20 個大城市給予財政支持，單個城市最高補助 12 億元。資金重點投向超大特大城市，以及黃河流域、珠江流域沿線核心城市，聚焦于補齊基礎設施短板，推進老舊小區改造、公共設施升級等民生工程。比如西部地區城市補助上限為 12 億元，直轄市也適用這一標準。這一舉措為地方城市更新提供了強有力的資金保障。
各地方政府也紛紛出臺相應的財政支持措施。以江蘇省揚州市為例，在財政支持方面多管齊下。一是積極申報上級項目資金，配合相關部門爭取省級城鎮城鄉建設發展專項資金、文物保護專項資金等，用于支持古城區及老城區基礎設施建設、歷史和文保建筑保護及利用、垃圾分類治理等。二是足額保障城市更新項目資金，按照城市有機更新事權和支出責任，對市本級歷史文化名城保護和有機更新項目提供資金保障，并對各區的相關工作進行補助，包括安排城市有機更新規劃編制經費、城市垃圾處理專項資金、市級文物保護修繕經費等。三是充分發揮基金融資杠桿效應，運用古城保護與發展基金及即將成立的城市更新基金，以股權投資方式充實項目公司資本金來源，投資于古城保護與更新利用、城市環境提升、古建老宅開發運營與修復維護等項目，同時吸引社會資本共同投入。四是穩步引入 PPP 模式參與城市更新，鼓勵社會資本通過政府和社會資本合作（PPP）模式，與政府共同參與項目全生命周期管理，提高供給質量和效率。
二、低效資產盤活機遇
（一）老舊商場的改造重生
在城市的商業版圖中，許多老舊商場由于設施陳舊、業態單一、運營模式落后等原因，逐漸失去了往日的光彩，陷入經營困境，成為城市中的低效資產。然而，在城市更新的浪潮下，這些老舊商場迎來了改造重生的機遇。
通過重新定位和業態調整，老舊商場可以實現華麗轉身。例如，可以結合周邊居民的消費需求和城市商業發展趨勢，引入新的業態。將傳統的零售為主轉變為集購物、餐飲、娛樂、文化體驗為一體的綜合性商業體。增加親子游樂、健身休閑、藝術展覽等業態，滿足不同年齡層次消費者的需求。在空間設計上，對老舊商場進行重新規劃，打造寬敞明亮、富有特色的購物環境。引入智能化設施，如智能導視系統、電子支付便捷通道等，提升消費者的購物體驗。同時，注重商場的外立面改造，使其與城市整體風貌相融合，成為城市的新地標。通過這些改造措施，老舊商場不僅能夠重新吸引消費者，還能帶動周邊區域的商業活力，提升城市的商業品質。
（二）閑置廠房的多元利用
閑置廠房在城市中大量存在，這些曾經承載著工業輝煌的建筑，如今往往被閑置荒廢。但它們具有獨特的空間優勢和歷史文化價值，在城市更新中具有巨大的盤活潛力。
一方面，可以將閑置廠房改造為創意產業園區。利用廠房寬敞高挑的空間，打造適合文創企業、設計工作室、影視制作公司等入駐的辦公場所。保留廠房的工業元素，如裸露的水泥梁柱、陳舊的機器設備等，加以藝術化處理，營造出獨特的藝術氛圍。配套建設共享會議室、展示空間、休閑區域等，為入駐企業提供便利的服務。另一方面，閑置廠房可以改造為倉儲物流中心。隨著電商行業的快速發展，對倉儲物流空間的需求日益增長。廠房的大面積空間和相對便利的交通位置，適合改造成現代化的倉儲物流設施，滿足貨物存儲和配送的需求。此外，還可以將閑置廠房改造為體育場館、文化活動中心等公共服務設施，為周邊居民提供休閑娛樂的場所，完善城市的公共服務功能。通過這些多元利用方式，閑置廠房能夠重新煥發生機，為城市發展創造新的價值。
三、稅收優惠與審批簡化的市場影響
（一）稅收優惠激發市場活力
稅收優惠政策是鼓勵企業參與城市更新的重要手段。在城市更新項目中，政府可以給予企業一系列稅收優惠。例如，對于參與老舊小區改造、低效資產盤活等城市更新項目的企業，減免企業所得稅。對項目建設過程中涉及的土地增值稅、契稅等給予一定程度的減免或優惠稅率。這樣一來，企業的投資成本降低，利潤空間增加，大大提高了企業參與城市更新的積極性。
以某參與老舊商場改造的企業為例，在沒有稅收優惠政策時，項目整體投資回報率較低，企業參與的意愿不強。但在享受稅收優惠政策后，企業在項目中的稅負明顯減輕，投資回報率提高了 [X]%，這使得企業積極投入到老舊商場的改造項目中，不僅提升了商場的品質，還帶動了周邊商業的繁榮。稅收優惠政策就像一把鑰匙，打開了企業參與城市更新的大門，激發了市場的活力，吸引更多的社會資本涌入城市更新領域，推動城市更新項目的快速落地和實施。
（二）審批簡化加速項目推進
在過去，城市更新項目往往面臨繁瑣的審批流程，從項目立項到開工建設，需要經過多個部門的層層審批，耗時較長，這在一定程度上阻礙了項目的推進。為了解決這一問題，政府大力推進審批簡化改革。
通過建立聯合審批機制，整合規劃、住建、環保等多個部門的審批流程，實現信息共享、同步審批。例如，在《北京市城市更新條例》中就明確優化了招投標、并聯辦理、審批標準、消防安全管理和經營許可等項目審批手續。以前一個城市更新項目的審批可能需要數月甚至數年時間，現在通過審批簡化，一些項目的審批時間縮短了 [X]% 以上。這使得項目能夠更快地啟動建設，減少了時間成本和資金成本的浪費。審批簡化提高了政府的行政效率，為企業提供了更加便捷高效的服務，促進了城市更新項目的順利推進，讓城市更新能夠更快地見到成效，提升城市的整體形象和居民的生活質量。
2025 年，城市更新在政策紅利的推動下，展現出廣闊的發展前景。從最新政策的出臺到低效資產的盤活機遇，再到稅收優惠和審批簡化對市場的積極影響，每一個環節都相互關聯，共同構成了城市更新這片充滿潛力的 “新藍海”。無論是政府、企業還是居民，都應抓住這一機遇，共同推動城市更新的發展，讓我們的城市變得更加美好。
