大眾創業，萬眾開店。消費升級驅動下，各類店鋪如雨后春筍般冒出。時尚潮牌、網紅餐飲、鮮花店、水果店、便利店、生鮮店等各類店鋪共同勾勒出生機勃勃的商業生態。
但我們留意一下身邊的街鋪，就會發現這種現象：幾個月前還大力做宣傳的服裝店突然換成了美甲店；去年門前排起長隊的網紅奶茶如今是一家鴨脖店；街鋪上的幾個快餐店更是每半年新換一輪品牌；唯獨那家看上去既不時尚，也無特色的煙酒店卻堅強地經營了多年。
上述現象引發筆者思考：當前我國街鋪換手率在合理區間嗎？商鋪高頻率流轉是正常的商業現象嗎？店鋪更替背后的生意邏輯是什么？
帶著上述思考，《第三只眼看零售》調查了位于北京通州的一條商業街。調查顯示，該商業街店鋪租金以每年5%的速度上漲，轉手頻率從原來的每16個月一次，縮短至每2到3個月一次。也就是說，這條商業街上的九成商鋪熬不過三個月。
這是國內商業街的縮影，折射出的問題值得深思。一腔熱血的創業者和資本驅動下的門店盲目擴張，使得商業經營變得無序化，分散客流的同時助漲了租金和用工成本，反過來又加速商鋪更迭。最終導致家家賺不到錢，門店成了給裝修公司打工的。
客流少，租金貴
業態單一，多數店主不賺錢
《第三只眼看零售》調查的這條商業街位于北京通州，它旁邊是一家購物中心，商業街作為購物中心的配套和延伸。
通過58同城網檢索，該商業街的400多家商鋪中有122家正在招租。店鋪租金伴隨鋪面位置及面積大小等因素，從5元/㎡/天至30元/㎡/天不等。商業街租金與它附近的購物中心中心租金持平。據該商業街一位鋪主介紹，這里的客流量僅是旁邊購物中心客流的四分之一。
客流少、租金貴，是多數商鋪難以維系的主要原因。小魏的美甲店是其中之一：20㎡的美甲店，每月租金1.2萬元。
“我當初也擔心租金太高，但考慮到這里背靠購物中心，附近也有辦公樓，客流量應該不是問題。開業后發現，這里周六、周日屬于‘有人氣，沒生意’，周一到周五，人氣也沒有。 我們店定位工薪階層，人均消費70元，價格是住宅底商美甲店的二分之一。美甲店的團購顧客偏多，開店半年營業額僅有4萬多，連房租成本都難以打平，只能轉讓了。”小魏告訴《第三只眼看零售》。
小魏表示，這條街上的商鋪幾乎每過一段時間就更換一茬店主。即便如此，房租依然持續上漲。房東在租房合同里注明，每年房租上漲5%。
王女士的服裝店在步行街一處不顯眼的位置，50㎡月的鋪面租金是2.3萬元/月。據王女士介紹，這間商鋪2016年的租金是24萬元/年，如每年租金漲到了28萬元，她不得不將租金轉加到衣服上。
“這使得我們店的服裝跟專賣店里的衣服差不多一樣價格。顧客們覺得衣服貴了，慢慢也就不再來了。光顧我們店的上班族收入也不高，圖個時髦和便宜，真正有錢的消費者就去商場消費了。”王女士說。
一位房屋中介表示，租金不斷上漲，導致該商業街的業態越來越單一。400多家商鋪中，90%為利潤較高的飲食業態。
不過，川菜館老板孫先生表示，以目前的租金水平，這條商業街的大餐飲也很難做起來。孫先生決定轉讓商業街的店鋪，去附近的購物中心重新選址。
商鋪租金高企，業主賺到錢了嗎？其實也未必。業主張先生告訴《第三只眼看零售》，“我在商鋪看漲的時候入手的，維持目前的租金，也要20年才能回本。若房租降下來，再漲上去不容易。因此即便商鋪空置，也沒有業主會主動降價。”
此時，張先生120㎡的商鋪已經空置了2個月，但他仍堅持4.2萬元/月的租金不讓步。
年輕創業者居多
盲從網紅業態，缺乏經營常識
一位地產中介告訴《第三只眼看零售》，這條商業街的400多家店鋪中，更迭較快的多數是一些網紅品牌。
小鐘的網紅茶飲店于2018年底開業，60㎡的商鋪月租金2.4萬元，店員工資每月1.2萬元。“當時我在找合適的創業項目，有一次看到一家奶茶店外排起一條長隊，生意不錯，身邊的朋友也追捧這個品牌，很快便加盟了這家店”。小鐘告訴《第三只眼看零售》。
開業后，小鐘才發現“排隊”是個套路，這種饑餓營銷的手法，現在被許多人效仿實施。
“奶茶店客單價30元左右。第一個月平均每天營業額1萬多元，我甚至開始計劃三個月后投錢再開第二家分店。我以為背靠網紅經濟，有互聯網營銷引流，生意便成功了一半。”小鐘說，但網紅也僅僅是一陣風潮，第二個月就已經入不敷出。現在他辭退了一名店員，自己頂上。此外，小鐘還把奶茶店二樓委托中介出租，希望能降低成本?？上е钡介T店關閉，二樓都沒租出去。
小鐘的問題在于，沒有做過生意的他不了解一些起碼的經營嘗試。以市場調研為例，小鐘的市場調研依據就是來自房產中介報上來的數字。
“找鋪面的時候，中介給我舉了兩個例子：蜜雪冰城在這邊有四家店，每家店每天兩萬多元的流水；CoCo奶茶單品價格10元到30元不等，一天的流水在四萬元。我以此估算，一家茶飲店客流量一天3000到4000人沒問題，就是縮水一半也是非?？捎^的。沒想到，實際上相差懸殊。”小鐘表示。
樂鋪網交易服務總監李越超對《第三只眼看零售》分析稱，一些創業者無品牌運作經驗，無法判斷一種業態是否為“虛假繁榮”。同時，創業者心態浮躁，不做扎實的市場調研，也讓關店率增高。
盡管生意難做，但這條商業街的轉讓費卻是非常“堅挺”。50平方米左右的商鋪轉讓費在9萬元到15萬元不等。一位地產中介表示，這是由于轉讓門店的一部分創業者屬于家庭比較富裕的年輕人。他們想做點事，但缺乏經驗，“無知者無畏”。
2018年9月，大學生小李在這條商業街一家云吞店吃了一次飯。小李覺得這家店的食物很有家鄉的味道，再加上老板有意出手，就聯合幾位大學室友一起將這家店盤了下來。
沒有任何餐飲經營經驗的四個年輕人靠家里的資金維持這家門店，并雇了6名店員負責經營。苦撐一年，這家店現在已成為雞肋。為了回收成本只能高價轉讓，9萬元的轉讓費也是他們拍腦門算出來的。
“這個轉讓費根本轉不出去”，上述中介表示。
被低估的傳統業態
夫妻老婆店盈利可觀
黃燜雞米飯、張亮麻辣燙、江西瓦罐湯等看上去很傳統的餐飲業態在這條商業街最終沉淀了下來。它們共同特點就是：夫妻老婆店。
老黃夫婦經營的黃燜雞米飯可能是這個商業街經營最久的店鋪之一。60平方米的鋪面，月租金2萬元，可堂食，可接外賣訂單。老黃夫婦與兒子、兒媳一起經營這家店，從而省去了人力成本。
據老黃介紹，這家店的營業額幾乎都是外賣業務做起來的。2019年上半年僅在美團一個平臺就售出9000多份外賣，這使得他們在人氣不旺的商業街得以存活。
老黃表示，如果請服務員來經營，每裝一份外賣平臺的訂單，需要給服務員5毛錢的提成，而服務員如果出現疏忽，例如漏裝餐具或紙巾的話，會導致差評，損失很大。自己人則用心，很少失誤。
一位餐飲分析師稱，這條商業街的消費層次并不高，而黃燜雞米飯更加接地氣。黃燜雞米飯更像是“正餐”，不像是快餐，更符合中國人吃飯的習慣。
老黃認為，自己的店能越做越好有三點原因：
第一，價格公道的正餐。黃燜雞米飯的價格公道，人均消費20元左右，比同類中式快餐便宜一些，而且更像是正餐，具有飽腹感；
第二，定位精準，就是做給上班族的午餐。黃燜雞米飯在很多城市都已經成為白領午餐的代名詞；
第三，品種搭配合理。米飯，雞肉，再配一些蔬菜，很難讓人短時間有吃膩的感覺，這就為顧客形成長期消費習慣打下了良好的基礎。
張先生經營的江西瓦罐煨湯是商業街另一家夫妻老婆店的典范。張先生提供的菜單顯示，這家店冷熱菜從10元到48元不等，湯品大多一盅9元，共計有30多個菜品和23道湯。
與老黃家不同，張先生的餐廳以堂食為主，外賣相對較少，兩間鋪面的門店，有16張餐桌。張先生在商業街經營兩年多，他的江西瓦罐煨湯持續盈利。樂鋪網鋪面經理潘文堂認為，價格實惠，人力成本低，是張先生店鋪能成功經營的主要原因。
韭菜一茬又一茬
高頻轉讓背后的商業“異象”
商鋪高頻轉手，這是多重因素促使下的復雜局面。
既有消費需求層面的因素。新生代的消費者需要更加創新的業態，網紅店的不斷涌現客觀上滿足了部分新一代消費者的需求，也創造了當前熱鬧、豐富的商業環境。
也有就業與投資環境的問題。一位零售企業家表示，在不確定的經濟形勢下，中國社會缺乏一個讓員工有安全感的就業環境，當然企業家也缺乏足夠安全感。在這樣的背景下，年輕人將創業作為就業的重要途徑，而開店是門店相對較低的創業。特別是一些90后，他們基本上沒有買房的壓力，再加上父母的積蓄，足以支持他們實現自己的創業夢想。
還有商業運營的因素。一位地產研究員告訴《第三只眼看零售》，在商業街項目中，地產商處于利益鏈頂端。一些非地產商自持的商業街，都存在商鋪轉手頻繁的問題。
地產商將商鋪賣給小業主，而小業主出于投資回報率的考量，不愿降低租金以培育市場。此外，小業主持有商鋪，還導致商家進入壁壘低，缺乏規劃，這就使得后期的競爭更激烈。舉例來說，北京通州這條商業街開業的時候，一條街上曾經出現過七家小面館，然而不到三個月的時間就死掉一半。
一位實體店經營者認為，這是一種不正常的商業現象。一腔熱血的創業者和資本驅動下的門店盲目擴張，使得商業經營變得無序化，分散客流的同時助漲了租金和用工成本，反過來又加速商鋪更迭。最終導致家家賺不到錢。
不過，在樂鋪網創始人張家鵬看來，當前商鋪更迭率雖然較高，但也可以理解。很多網紅品牌開店就相當于創業，而創業本來是不容易成功的事情。在張家鵬看來，任何處于上升時期的商業社會都會存在這種現象。
一位便利店企業總經理認為，他雖然不贊成年輕人開店創業，但這種趨勢不可避免，未來可能還要上演5-10年。因為“韭菜一茬又一茬，總是割不完的”。
