城市，作為一個有機體，始終存在新生與衰亡、保留與淘汰、保護與發展的雙重挑戰。
在“大城市病”全球蔓延的當下，交通問題的加重以及土地資源的日益緊缺，讓生活在其中的人們飽受困擾，這同時也引發了人們對城市發展模式的反思。
為了實現城市的可持續化發展，優化城市空間，一種新的城市開發理念TOD模式應運而生。
TOD示意圖 圖源網絡
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什么是TOD
TOD的全稱是 Transit-Oriented-Development ，是以公共交通站點為中心，以400-800米（約5-10分鐘步行路程）為半徑所建立的集辦公、商業、文化、教育、居住為一體的城市綜合體規劃，新加坡烏節路綜合體、東京中城、香港九龍站等世界經典地鐵上蓋城市綜合體均屬此類。
第一太平戴維斯發布會在報告中指出，離地鐵站0-500米的近郊區物業價值提20%-25%。那些追隨TOD而置業的人們，都成了時代先行者和最大受益者。
TOD發源并興起于上世紀90年代初的美國，希望解決大城市無限制蔓延、城市人口向郊區遷移、土地利用的密度降低、城市密度趨向分散化，因此帶來城市中心地區衰落、社區紐帶斷裂，以及能源和環境等方面的一系列問題。
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國外TOD案例
說到TOD，我們首先會想到日本，日本將TOD規劃做到了極致，成為眾多國家效仿的對象。
日本軌道交通 圖源網絡
僅東京23區就有軌道線路42條、2246公里，日均客流1600萬人次以上，軌道交通沿線的TOD項目隨處可見，為區域經濟發展注入了新活力，成為城市轉型發展的重要支撐。
日本不斷推陳出新的TOD項目，已一躍成為世界性地區性經濟、文化與藝術的新地標，重新引領了TOD開發的范式。
• 澀谷站，東京規模最大的TOD城市更新
澀谷站位于東京都澀谷區，為東日本旅客鐵道、東京地鐵、東京急行電鐵及京王電鐵的鐵路車站，是東京的主要公共交通樞紐之一。
東急主導的世界第二大交通樞紐開發項目-高密度澀谷站綜合開發剖面
東京澀谷之光
研究國內外的經典TOD 項目案例，有日本東京著名的TOD 項目有澀谷未來之光、二子玉川綜合體、六本木新城、英國倫敦的金絲雀碼頭、國王十字火車站、法國拉德芳斯、美國紐約的新世貿中心、富爾頓中心、高線公園與舊金山的Transbay 中轉站大樓、新加坡烏節路綜合體、香港的九龍站、香港國際金融中心、環球貿易廣場等。
澀谷站內部布局圖
• 新宿車站，是世界上最繁忙的交通樞紐之一
在眾多日本 TOD 項目中，圍繞新宿車站蔓延出的商業區是最具代表性的項目之一。新宿車站是世界上最繁忙的交通樞紐之一，特點是線路多，包含7條主干線和8個站點，車站連通外部的出口多達200個，日吞吐量達到340萬人次，以車站為核心的實體商業有15座。
日本新宿車站立體圖 圖源網絡
車站看似復雜的結構并未影響其商業運營，反而給各個商業體規劃了合理的動線和入口，在感受的營造方面向地上商業靠攏，最大限度規避地下空間的缺點。
換乘部分，著重打造“通行更為順暢的多層步行網絡”，形成地下車站、車站商業、地上車站、地上商業等整體性的無縫連接。
車站四周與地上的購物中心及百貨同樣接駁良好，為車站東西兩側商業體設有與車站相連的地下通道。總體來說，新宿車站站臺在地下二層，地下一層商業是連結周邊商業的主干平臺，分散在四周的商業體是其發散出的枝干。
• 紐約哈德遜城市廣場作為代表性的TOD案例
整個項目占地28英畝，總投資超250億美金，立志打造“未來之城”，目前開放的區域主要是購物中心以及The Vessel。
紐約超級TOD：哈德遜城市廣場效果圖
整個哈德遜城市廣場項目包括辦公樓、高級酒店公寓、休閑公園、商業綜合體、藝術中心等。作為設計巨頭KPF、福斯特、DS+R、Rockwell Group等多家世界規模最大、最具影響力的建筑公司聯手打造的舉世矚目之作。
• TOD多功能復合高密度的特性在香港九龍站表現明顯
占地13.5公頃，建筑面積超百萬方：5809個住宅、72472㎡服務式住 宅、231778㎡寫字樓、82750㎡購物中心、5400個停車位聚集在這13.54公頃土地上。
除了香港地鐵和巴士中心外，這里緊鄰西九龍廣深港高鐵的樞紐站，進而成為影響著整個粵港澳都市圈發展格局的樞紐級TOD。
來源:《第一太平戴維斯TOD專項研究報告》
九龍站以港鐵開發的車站綜合體為區域核心，綜合體采用三維的立體化城市設計，各類建筑建在交通樞紐核心之上，分類布局，共享同一個基座，不同性質交通的垂直向分層和水平分區，巴士站點藏匿在大樓底下，不影響城市界面的連續性，減少噪音和污染。
來源:《第一太平戴維斯TOD專項研究報告》
因整個項目功能劃分更為復雜，加強每個個體之間的聯系在整個TOD的設計中會有充分的考慮，200米內的建筑通過平臺公園聯系，200-500米以內通過人行天橋聯系，互通有無。
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TOD的進階+開發模式
TOD的內核：圍繞著公共交通，將城市配套可以用項目開發的形式觸及到更多的人。
我國已經進入城市群和都市圈發展階段，TOD發展空間巨大。根據測算，我國TOD規模達到5萬億。
90年代初期的時候，只有北京、天津和香港建設有軌道交通，93年上海才有了軌交一號線南段，99年的廣州正式開通運營了第一條地鐵，再到04年的深圳地鐵一號線……未來2020年將有40多個城市都擁有軌道交通。
伴隨著中國眾多城市的軌道交通站點開發白熱化，TOD開發模式以點帶面的城市觸媒效應愈加突出，已成為城市綜合體的當紅發展趨勢。
美國設計師Peter Dovak制作的中國軌交發展動態圖
近年來，TOD 又開始與低碳城市、宜居城市、緊湊城市、城市綜合體等新型概念結合起來。
通過政策和對TOD 模式開發實踐的創新，軌道交通TOD綜合開發的規劃路徑在這些年逐步升級進化。
TOD1.0到TOD4.0發展示意圖
TOD1.0版
車站時代，打破城市邊界。從上世紀初開始，軌道交通逐漸普及，極大增加了城市交通的運載效率，形成了TOD模式的初級形態，這就是TOD1.0。
TOD2.0版
站樓時代，簡單功能集聚。1920年之后，TOD概念被正式提出，在商業和交通相結合的思路主導下，形成了較為完善的軌道上蓋商業系統，地下街商業系統和二層步行平臺系統相結合的TOD2.0。
TOD3.0版
站城一體化，功能初聚合。上文提到的日本六本木及澀谷站就是典型的代表，軌道交通建設已經和城市建設、房地產開發形成共同發展的結構，進一步優化了垂直交通的整合，從而實現了經濟、社會價值最大化的TOD3.0模式，即“站城一體化模式”。
TOD4.0版
站城商居一體化，構建立體微都市。即：“地鐵站、商業、城、人一體化”TOD4.0模式。TOD4.0則是一個飛躍性的理念，以“人的需求”為驅動，在滿足軌道交通、公共服務、物質消費的基礎上，融入對人群行為的日常關照，將當地的自然景觀、藝術氛圍結合城市個性，創造出富有獨特魅力的場所，即形成“站城人一體化”。
到了TOD5.0版，更加突破想象。
發展為：高鐵＋地鐵＋產＋商＋城＋居＋人一體化全盤高階塑造。擁有全球城市能級的國際交通樞紐能力，實現綜合開發一體化，它描述了城市最新的“進化論”——在以人為主導的時代思潮里，如何在高效的城市中，構建立體生活，擁有便捷的同時，享受自然與藝術之美。
TOD模式 進階圖
綜觀國內外郊區軌交站點周邊地區的開發，大致可歸結為三種模式：
其中，“TOD+新城中心”和“TOD+大型社區”起源比較早且已基本模式化，前者以“三高”開發為主，后者則追求臥城向職住平衡新市鎮的升級；而“TOD+特色小鎮”則是一種更為靈活、更為精致且與創新距離最近的開發模式
在我國，TOD模式已進入快速發展成熟的階段，目前北京、上海、廣州、杭州、深圳、重慶、成都等主要城市都制定了各自的TOD建設計劃，毫無疑問，TOD模式已經成為我國一線城市未來建設的主要發展方向。
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并非所有的地鐵上蓋，都是TOD
（真正的TOD項目）
TOD模式在實踐中還易與另外兩個概念弄混，尤其是TAD。
◎ TAD(TransitAdjacentdevelop-ment) :交通站點附近的開發
◎ TJD（Transit Joint Development）整合公交站點或者其他公交設施的房地產開發行為，是 TOD 在社區層面的延伸概念
國內在地鐵上蓋建筑的模式多是TAD，這是TOD的簡單版本，缺乏對土地的總體規劃，往往會導致商圈層疊，無序擴張，公共交通的價值提升難以實現。
綜合來看，TOD與其他幾個城市開發模式相比，最大的不同是復合的業態規模和公共交通的發達性。尤其是對于國內一線大城市來說，愈發緊張的土地資源和越發膨脹的人口數量會導致城市無限制擴充，進而帶來交通擁擠、生態破壞等問題。
TOD模型如果建立起大型混合社區，擁有發達的公共交通和適宜的步行距離，人在其中能工作、生活、休閑，減少對小汽車的依賴，減少通勤時間，城市幸福感和宜居感會大大提升。
優秀的TOD，不只是地鐵房，還需要有生機勃勃的商業體。
人們未來的出行大約是這樣的：從自己家乘坐電梯直接就到地下室，樓盤的地下空間和地鐵站是打通的，從通道步行就可以抵達地鐵站，所有的過程都在地下完成。
這就意味著，人不需要露出地面，不需要去戶外接受風吹日曬雨淋。
比如，杭州廣宇·東港空間就做了這樣設計：通過樓宇扶梯，就可以直接進入地鐵站。
廣宇·東港空間和地鐵6號線枸桔站之間的扶梯效果圖
除了出行方式的改變，TOD還會改變生活方式。
作為地鐵上蓋，通常人流量大，TOD項目都有商業配套。往往會圍繞地鐵站，形成一個區域的中心。生活的便利程度大大提高，下地鐵去商業街區吃個飯，然后坐電梯就回家了。
這就是所謂的“一站式”生活，這個“站”可以理解成地鐵站。
• 上海萬科天空之城
天空之城，作為上海萬科第一個真正意義上的TOD項目，通勤效率和地鐵上蓋商業體都是它的核心優勢，位于上海虹橋商務區，是上海萬科從2015年開始的一場微縮城市試驗，也是上海首個商住辦為一體的TOD綜合住區。
很多開發項目，賣房子的時候把商業做了“咖啡店”、“鮮花店”的模擬效果圖，實際交房后卻發現變成了“五金店”、“房產中介”。
在萬科，這不可能。在萬科天空之城和地鐵之間，萬科自建自持了約10萬方商業mall，部分商業7x24小時營業。
萬科天空之城商業體示意圖
萬科天空之城 效果示意圖
之所以稱其為TOD模式開發的項目，在于它不僅是地鐵上蓋，還承載了地鐵車輛段的功能，包括地鐵站，地鐵的停車庫、試車線和維修車間。
萬科天空之城 效果示意圖
萬科天空之城特別打造了內外部機動車道、非機動車緩坡道、人行道、垂直電梯等，根據步行、自駕、公共交通等不同出行方式，規劃了多個小區出入口，多種立體化交通系統，真正實現了與城市的無縫對接。
萬科天空之城 效果示意圖
在項目內部的排布，萬科也非常巧妙的規劃了各種物業，保證了不論在哪，你去到任何一個配套的距離都不會超過500米。
萬科天空之城 效果示意圖
對于其設計，設計師取意自然、詮釋純真質樸，在強化建筑預留的空間條件的同時，弱化周邊環境的不利影響，用自然“生長、融合”的概念，為人們打造出體現萬科注重生活環境、生活質量的生活、休閑、辦公、購物等多元化生活空間。
萬科天空之城 效果示意圖
萬科·天空之城目前推出的建面約75㎡至155㎡爆款戶型，其原型是經過深入研究萬科人居反饋數據，反復優化而來的上海萬科明星戶型。該戶型已經在上海市場上經過多次驗證，是富有創造力和生活想象力的。
• 莘莊未來天空之城-TODTOWN
TODTOWN天薈整體效果圖
莘莊站的改造工程，由香港新鴻基地產和上海城開共同完成，在此建造一個地鐵上蓋綜合體，項目名為“TODTOWN天薈”。
TODTOWN天薈是目前中國第一個在不影響現存軌道交通正常運營前提下進行建設的TOD項目，也是中國國內的真正意義上的TOD項目。
完全建造在原先的莘莊站之上，這樣的設計引入了香港綜合體的精華，向空中要資源，一舉解決交通，購物，辦公、居住的全盤方案。
TODTOWN天薈整體效果圖
項目南北總長達655米，項目整體近70萬平方米的建筑都建造于運營中的地鐵與鐵路上蓋，集住宅、商業、商務、休閑于一體的“空中之城”。
上蓋開發示意圖
其中住宅約9萬平方米，商場約14萬平方米，辦公與酒店約7萬平方米，公建配套約2萬平方米，公交設施10萬平方米，地下停車場20萬平方米。TODTOWN天薈將各功能空間緊密有效地對接，形成承載未來全新生活模式的理想“迷你城市”。
TODTOWN天薈商業效果圖
• 杭州萬科未來天空之城
地鐵萬科·未來天空之城，由地鐵和萬科在杭州未來科技城聯合打造的一個約134萬方體量的TOD項目，除了規劃約51萬方的住宅，還規劃有產業辦公、小學、幼兒園、商業、文化中心、體育中心等復合業態，構建了全場景的消費、辦公、生活藍本，可以說整個項目就是一座“微縮城市”。
地鐵萬科·未來天空之城剖面概念圖
位于未來科技城東門戶，地鐵5號線五常站上蓋，是杭州地鐵與萬科杭州合作開發的“軌道+物業”重點項目。通過地上地下一體化開發，規劃產業辦公、商業、住宅、文化中心、體育中心等多重業態，打造共創未來的智慧軌道城市。
地鐵萬科·未來天空之城效果圖
地鐵萬科·未來天空之城實景圖
2020年杭州地鐵再度攜手萬科杭州，于地鐵5號線姑娘橋站，迎來杭州第二座天空之城——地鐵萬科·彩虹天空之城；同時，也在5號線的兩端，形成兩座天空之城的彼此對望，由此譜寫城市TOD復合煥新的美好詩篇。
地鐵萬科·彩虹天空之城鳥瞰圖
在對TOD的精研與實踐中，萬科杭州整合出TOD綜合體未來開發導則——“六維圖”，并提煉出“產業導入、文化塑造、公園社交、效率聚合、驚喜商業、智慧驅動”在內的六大開發趨勢，在進一步充實天空之城美好構想的同時，亦使萬科杭州的TOD精研體系更為豐滿、更趨理想。
“六維圖”示意圖
這座集合產業辦公、商業、住宅、文化中心、體育中心等一系列社區深層系統的TOD大城，通過先進的產品力與連續的熱銷佳績，在佐證杭州地鐵與萬科杭州TOD探索美好方向的同時，亦成為今后眾多城市TOD作品的封面藍本。
• 武漢偉鵬萬科·御璽濱江
在武漢的城市核心——漢口濱江國際商務區，將高達約83公頃（約1250畝）的區域統一規劃、統一實施，260萬㎡的開發總量其中商務辦公、頂級酒店、商業娛樂、藝術場所等城市配套占比78%，而高端住宅僅僅占比23%。
漢口濱江國際商務區示意圖
該區域將以TOD4.0理念，打造“高效立體的多維交通+頭部公司的產業聚集”的核心區，由全球富有TOD設計經驗的日建設計對地下空間進行統一設計。
TOD綜合體未來開發導則——“六維圖”
TOD模式在充分利用地上空間的同時，也合理利用“地下空間”，帶來綜合效益的最大化實現以及城市價值的最大化增值。
多維立體交通體系打造城市新格局
整體地下空間規劃深達六層的立體交通，輕軌1號線與地鐵10號線在二七路站換乘，14號線通過片區內部，高效地利用土地與空間，發揮軌道交通優勢。
立體化交通格局帶來的高效可達性
武漢偉鵬萬科·御璽濱江效果圖
萬科與偉鵬在此聯手打造的御璽濱江，則一舉成為“新派頂級豪宅”的代表。不僅在武漢等準一線城市，在全國市場，甚至全球，“TOD+豪宅”的模式，樹立了一個極為優秀的典范案例，其理念和規劃具有廣泛的參考意義。
• 武漢 “地鐵時代·云上城” TOD綜合社區規劃
武漢三金潭“地鐵時代·云上城”TOD社區，位于東西湖區金潭路站地鐵上蓋，北鄰府河生態公園，與地鐵八號線無縫接駁。
一體化運營
云上城項目自帶TOD社區IP屬性，在設計之初就以TOD2.0升級版的定位進行綜合開發。項目整合原有地鐵設施，建立立體景觀體系，將地鐵聯絡線演化為深入整個社區的景觀脈絡，串接不同空間層次的組團花園。利用多元配套設施，以TOD生活小鎮及教育大盤為項目亮點，項目將成為新一代TOD社區的典范之作。
小結：TOD樓盤的優缺點
每個TOD項目的宣傳海報都極具未來感。出了小區門就是地鐵站的入口。地鐵站與大型商超綜合體相連通，吃喝玩樂樣樣都不耽誤，依托地鐵站周邊豐富的公交網絡快速抵達醫院、學校等。商業生活配套自有的，就更不用擔心。
但是這些項目大都是建在外環線左右，周邊配套也是很不健全。至于他們所吹噓的商業生活配套，后期引進的效果如何還未知，生活便利性還有待入住后考察。而TOD項目設計上都是地鐵上蓋，地鐵穿行時的輕微震動對樓房的影響幾何？TOD自帶的商業加上地鐵站必將再項目周邊帶來大量的人流，是否會對居住安全帶來不確定性？以及靠近商業資源所帶來的燈光污染、噪音污染，也深深影響著人們的居住舒適感。
TOD項目現在仍是稀有項目，價格自然會高居不下，這對于購房者來說不是很友好，居住成本可是提升不少。
隨著城市范圍的擴大，越來越多的開發商開始推出很多極具特色的住宅項目，來迎合市場的喜好。但是真正解決城市生活痛點——城市不斷加劇的道路擁堵，那還是得看TOD項目！
