商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度考慮，地下空間往往不受商戶歡迎的空間部分，但下沉廣場(chǎng)本身作為建筑設(shè)計(jì)的經(jīng)典方法，本身帶有極高的空間價(jià)值激活的能力，獨(dú)立的光源與半封閉的空間都讓下沉廣場(chǎng)成了項(xiàng)目中少有的能夠“動(dòng)中取靜”的特殊空間。今天文章來自顧問同學(xué)，分享在多個(gè)視角之下的下沉廣場(chǎng)應(yīng)用理念與常見誤區(qū)。

增量時(shí)代大量的熱錢涌入行業(yè)，水平參差不齊的商業(yè)物業(yè)開發(fā)出來并被投放至市場(chǎng)致使開業(yè)后項(xiàng)目出現(xiàn)了明顯的不達(dá)預(yù)期、冷熱不均等現(xiàn)象。下沉廣場(chǎng)作為經(jīng)典的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)手法之一，因?yàn)榫邆浯蚱拼罂臻g在視覺上空曠感的能力，以及帶來了拉通樓層價(jià)值的雙首層概念，更因地下空間的開發(fā)不受容積率的限制，使得地上可以有更多的容積率造房子，而下沉式設(shè)計(jì)可以有效解決采光、通風(fēng)以及消防等地下空間固有問題而頗受青睞。但事實(shí)上因盲目開發(fā)帶來的大量商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目整體定位以及客觀條件尚且存在缺憾的情況下，占不到項(xiàng)目主導(dǎo)地位的下沉廣場(chǎng)就更是出現(xiàn)了人氣冷清、租賃困難等問題，原本是解決可視性、可達(dá)性問題的好方法，甚至在部分項(xiàng)目中在可視性、可達(dá)性上反而成了問題本身。在存量商業(yè)中，許多面積并不大的下沉廣場(chǎng)，始終是經(jīng)營(yíng)難，獲益難，改造費(fèi)效比過低，堪稱“雞肋”的存在。人氣好的項(xiàng)目，下沉廣場(chǎng)容易沒有存在感，本該是人氣匯集之地的下沉廣場(chǎng)卻成了門可羅雀的場(chǎng)內(nèi)冷區(qū)。

商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是可運(yùn)營(yíng)的商用資產(chǎn)，要想理解并掌握下沉廣場(chǎng)的價(jià)值發(fā)揮方法，需要從建筑之外的層面做工作，而非將之視為構(gòu)造物本身。因?yàn)榇怪备卟顜淼目臻g分隔，產(chǎn)生了空間和視覺效果的變化，是下沉廣場(chǎng)誕生的契機(jī)，更是其價(jià)值成立的根本。體量不大的項(xiàng)目，本身并不存在動(dòng)線、空間以及視覺層面的問題，下沉廣場(chǎng)的應(yīng)用就必須更加慎之又慎，否則很容易適得其反，許多客觀條件不好的項(xiàng)目更容易因此產(chǎn)生排水難題，本篇文章的經(jīng)驗(yàn)分享，僅以體量尚可，客觀條件不受限的項(xiàng)目為準(zhǔn)。

下沉廣場(chǎng)是商業(yè)項(xiàng)目的重要客流運(yùn)營(yíng)建筑手段

商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作是針對(duì)流量的運(yùn)營(yíng)，在此層面之下，下沉廣場(chǎng)實(shí)質(zhì)是給項(xiàng)目多開了一個(gè)出入口，作為一種交通路線被包含在了動(dòng)線系統(tǒng)內(nèi)，其為項(xiàng)目帶來的真正價(jià)值在于：有效地將消費(fèi)者分流。在常見的動(dòng)線規(guī)劃中，客流分流是個(gè)嚴(yán)肅的話題并具有一定的矛盾特質(zhì)，一方面不能有效的將客流集中，將使項(xiàng)目人氣渙散，顯得門可羅雀，另一方面如果不能將客流很好的分散引導(dǎo)，又會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)冷區(qū)，部分區(qū)域的商鋪價(jià)值發(fā)生下滑，或是消費(fèi)體驗(yàn)不好。因此下沉廣場(chǎng)在項(xiàng)目中能夠起到多大的價(jià)值的思考，首先要考慮到下沉廣場(chǎng)作為物理空間的出入口，影響客流流動(dòng)的價(jià)值規(guī)律，下沉廣場(chǎng)在不同理念的項(xiàng)目中價(jià)值發(fā)揮得當(dāng)?shù)模３Ｄ軐?shí)現(xiàn)三種效果：

- 消費(fèi)者科學(xué)分流

下沉廣場(chǎng)作為一種分流方式，因?yàn)橐曈X與空間的分隔能力，下沉廣場(chǎng)可以根據(jù)租戶的需求進(jìn)行科學(xué)分流，實(shí)現(xiàn)客流在時(shí)空上的劃分，比如將白日業(yè)態(tài)與夜間業(yè)態(tài)不同消費(fèi)高峰的業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)時(shí)間上留出不同的出入口，又或是將生鮮超市的家庭客群有效與一層時(shí)尚大牌的消費(fèi)客群徹底分流，再或是利用其物理隔絕帶來的聲波傳播隔絕，分開動(dòng)靜兩種狀態(tài)下的客群以營(yíng)造不同的消費(fèi)體驗(yàn)。通過下城廣場(chǎng)將不同特質(zhì)業(yè)態(tài)的消費(fèi)者分流，將為項(xiàng)目提供為不同需求的客群在有效阻斷彼此在時(shí)空與感知層面的干擾，從而為體驗(yàn)提升提供機(jī)會(huì)。

- 構(gòu)建項(xiàng)目吸引力

下沉廣場(chǎng)因開闊的“自上而下”的視野與“鋪鋪臨街”的特點(diǎn)，在一部分項(xiàng)目中是比傳統(tǒng)意義的首層，展示性更強(qiáng)的存在。商業(yè)項(xiàng)目的正門，往往因?yàn)檎w定位與商業(yè)檔次的需要，設(shè)計(jì)范圍本身受限，因此難以兼容對(duì)各類客群的吸引力，下沉廣場(chǎng)一定程度相當(dāng)于為項(xiàng)目增加了更多的選擇空間。通過色彩、燈光、鋪地、標(biāo)識(shí)、裝置等手段，下沉廣場(chǎng)可以為項(xiàng)目增加具備獨(dú)特吸引力的獨(dú)立出入口。半開放的下沉式設(shè)計(jì)重點(diǎn)解決地下空間的物理問題，為項(xiàng)目增加一種人流導(dǎo)入方式，同時(shí)消解人們?cè)诘叵碌挠喂鋲阂指?，較大限度地突破了地下商業(yè)的客觀條件限制。

- 制造停留時(shí)間

好的下沉廣場(chǎng)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)令人走進(jìn)來，更能讓人留下來。如果要有效的承擔(dān)好客流分流的使命，一定要結(jié)合整場(chǎng)動(dòng)線做出考慮，結(jié)合場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者的實(shí)際行動(dòng)軌跡做出設(shè)計(jì)，在保障商鋪可視性、可達(dá)性的前提下，更要用動(dòng)線的秩序感在下沉廣場(chǎng)中為消費(fèi)者制造動(dòng)線記憶點(diǎn)。一個(gè)好的動(dòng)線記憶點(diǎn)，能夠通過生活習(xí)慣、色彩、形態(tài)影響人的行動(dòng)路徑，消弭游逛的疲憊感，產(chǎn)生更好的游逛體驗(yàn)與更長(zhǎng)停留時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)消費(fèi)。業(yè)內(nèi)更有優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師，通過銜接下沉廣場(chǎng)與建筑形體，結(jié)合多個(gè)出入口把客流引導(dǎo)至不同的樓層，更為消費(fèi)者帶來了充滿新奇感的探索感，同時(shí)拉長(zhǎng)了場(chǎng)內(nèi)的動(dòng)線長(zhǎng)度。

Siam discovery（泰國(guó)） Siam discovery利用室外連橋與城市軌道交通的出站口相連，使地面交通到達(dá)的客群與輕軌交通到達(dá)的客群都可以順利的進(jìn)入到商場(chǎng)。曼谷高端購物中心 Siam Paragon 的B1層入駐了東南亞最大的海洋館，與 Dubai Mall 中的海洋館類似，其在購物中心里是引流的強(qiáng)目的型休閑娛樂業(yè)態(tài)。與Siam Paragon相鄰的是曼谷另一高端購物中心 Siam Discovery，海底世界的存在賦予了 Siam Paragon 鮮明的主題意味。Siam Paragon 的地下商業(yè)思路，是用商業(yè)的趣味性來強(qiáng)調(diào)極致的差異化，這一地下商業(yè)區(qū)域，也是其與周邊競(jìng)品進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

▲ RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心 難波公園（日本） 難波公園利用梯臺(tái)設(shè)置坡道將客流引導(dǎo)到不同的功能分區(qū)。 

因高差而產(chǎn)生的空間特殊性

更讓下沉廣場(chǎng)成就空間獨(dú)立性價(jià)值

從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度考慮，地下空間往往不受商戶歡迎的空間部分，但下沉廣場(chǎng)本身作為建筑設(shè)計(jì)的經(jīng)典方法，本身帶有極高的空間價(jià)值激活的能力，獨(dú)立的光源與半封閉的空間都讓下沉廣場(chǎng)成了項(xiàng)目中少有的能夠“動(dòng)中取靜”的特殊空間。地下空間的常見缺陷因?yàn)榉忾]性的打破直接產(chǎn)生了質(zhì)變，這讓地下空間與商業(yè)的契合產(chǎn)生了全新的火花，許多業(yè)態(tài)與地下空間的契合度甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了其他樓層，“樓中樓”的特點(diǎn)，使得地下空間為消費(fèi)者營(yíng)造出的空間更具休閑感與趣味性，甚至成為了部分項(xiàng)目的特色空間招牌。

有鑒于此，下沉廣場(chǎng)的空間價(jià)值發(fā)揮以體量為劃分標(biāo)準(zhǔn)，分為了兩派用法，若下沉廣場(chǎng)體量較大，往往通透性強(qiáng)，展示面好，則其常與地面一層用法相當(dāng)，以品牌零售、品牌餐飲為主，并匹配跨層外立面設(shè)計(jì)，作為項(xiàng)目的重要對(duì)外展示面；若下沉廣場(chǎng)體量較小，則獨(dú)立性強(qiáng)，隱私保護(hù)好，其應(yīng)用常發(fā)揮其空間的獨(dú)立性優(yōu)勢(shì)，以休閑餐飲、生活服務(wù)業(yè)態(tài)為主，作為“盒子中的小盒子”將業(yè)態(tài)聚類經(jīng)營(yíng)。更有業(yè)內(nèi)案例因位處城市核心區(qū)，臨近交通干道或高架立交橋而產(chǎn)生了聲源污染問題，半封閉的地下空間則是此類問題的天然優(yōu)勢(shì)方案，有些項(xiàng)目甚至?xí)閺V場(chǎng)設(shè)置山林景觀、瀑布水幕，在城市的混凝土森林中造出了一方堪稱世外桃源的獨(dú)立空間，從視覺、聽覺等多重感官維度為空間體驗(yàn)保駕護(hù)航。

因?yàn)榭臻g的獨(dú)立性，所以在契合項(xiàng)目的整體定位的前提下，下沉廣場(chǎng)可以考慮的內(nèi)容異常豐富，只要能夠利用開放、明亮，化解地下空間的沉悶的商業(yè)內(nèi)容，都有利于激活地下空間的商業(yè)價(jià)值，比如泰國(guó)曼谷的 Central Embassy 是一座頂級(jí)商業(yè)綜合體，其購物中心為當(dāng)?shù)刈顬楦叨说纳虡I(yè)場(chǎng)所之一。在B1層，Central Embassy 打造了一個(gè)美食廣場(chǎng) EATHAI，集合了泰國(guó)傳統(tǒng)小吃及泰國(guó)家常菜，并將烹飪食材如時(shí)令蔬菜水果、調(diào)料、熟食等匯集成零售區(qū)域，展示了泰國(guó)飲食文化概貌，TAMBON BANG KAEO則設(shè)計(jì)了大面積的下沉式露天劇場(chǎng)，成為了游客收集和持有各種物品的主要社交空間，并引導(dǎo)客流從底層的下沉廣場(chǎng)逐漸上升，以與第一層現(xiàn)有的超級(jí)廣場(chǎng)順利連接。

不管是便于聚攏人氣的大廣場(chǎng)式下沉空間，還是在緊促空間之下的服務(wù)于采光的中庭式廣場(chǎng)，抑或是多層梯田式、雙首層式的下沉廣場(chǎng)，都可以將客流導(dǎo)入到下沉商業(yè)，大大的提升地下一層的商業(yè)價(jià)值。無論租售，都為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提供了更多的講故事的空間。尤其是雙首層式的下沉廣場(chǎng)，能夠通過緩坡布道、扶梯等建筑交通元素的應(yīng)用，打通一層與二層的客流貫通能力，提高項(xiàng)目的租售潛力。

卓悅INTOWN購物中心 INTOWN下沉廣場(chǎng)秉承“開放、自然”的空間特性，通過綠植渲染下沉廣場(chǎng)的自然有機(jī)氛圍，營(yíng)造綠意、通透、內(nèi)外互聯(lián)的商務(wù)核心區(qū)之社交場(chǎng)所。B1層大中庭通道的處理方法是通過藝術(shù)裝置擺設(shè)進(jìn)行點(diǎn)綴，未來該區(qū)域可用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)外擺使用，亦或采用“Story”恒變概念店的方式分期分主題經(jīng)營(yíng)，為項(xiàng)目的空間有效利用留下了余地。

下沉廣場(chǎng)的常見錯(cuò)誤操作

縱觀好的下沉廣場(chǎng)，均在空間價(jià)值挖掘、規(guī)避空間缺陷和解決地下商業(yè)引流難的問題上頗有建樹，甚至業(yè)內(nèi)已有做法將地下空間設(shè)置為首店街區(qū)，優(yōu)先配置首店資源，又或是夜經(jīng)濟(jì)主題街區(qū)，將地下空間的利用進(jìn)一步的拔高。一方面下沉廣場(chǎng)可以對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)起到積極作用，但不恰當(dāng)?shù)膽?yīng)用也同樣帶來了一些問題，以下是我們跟進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享的下沉廣場(chǎng)相關(guān)常見問題：

- 規(guī)劃體量不當(dāng)

前文中我們講到若下沉廣場(chǎng)體量較大，往往通透性強(qiáng)，展示面好，則其可以當(dāng)作地面一層做處理，體量小則獨(dú)立性強(qiáng)，開發(fā)做獨(dú)立空間，然而市場(chǎng)上的真實(shí)常見問題是：要么過于巨大，要么過于狹小。前者造成了極大的資源浪費(fèi)，過度的空曠感拉低了項(xiàng)目的親和力，往往出于追求氣派的想法又或是不當(dāng)?shù)囊?guī)劃產(chǎn)生，后者常見于計(jì)劃性較差的開發(fā)方，在建設(shè)期強(qiáng)行修改了圖紙。前者將不得不考慮，通過面積分割，重塑廣場(chǎng)，而后者將不得不放棄以經(jīng)營(yíng)為出口，考慮作為公共空間使用。

- 沒有功能的軀殼

作為承載商業(yè)的容器，商業(yè)地產(chǎn)的核心始終在商業(yè)，而非地產(chǎn)，作為商業(yè)項(xiàng)目的任何一個(gè)部分，倘若喪失了內(nèi)容價(jià)值，就如同失去了靈魂，成為存在感稀薄的空軀殼。國(guó)內(nèi)許多門可羅雀的下沉廣場(chǎng)，并非是單純的體量不當(dāng)，內(nèi)容價(jià)值不足，須知下沉廣場(chǎng)僅僅是物理層面的建筑形態(tài)，功能與內(nèi)容才是確保建筑與人產(chǎn)生鏈接的關(guān)鍵?；顒?dòng)內(nèi)容、布局分區(qū)、視覺特性、照明方案、容積感與建筑邊界條件都會(huì)影響到下沉廣場(chǎng)的內(nèi)容與功能?？帐幨幍拈_拓地帶，如果缺少活動(dòng)條件，便會(huì)讓人產(chǎn)生“廣而無場(chǎng)”的感覺。

- 與項(xiàng)目整體功能融合欠佳

商業(yè)項(xiàng)目的定位，往往根據(jù)消費(fèi)單元?jiǎng)澐治飿I(yè)的使用，但下沉廣場(chǎng)因自身特殊的條件與盲目開發(fā)，很多時(shí)候都成了整體項(xiàng)目定位中“多出來的成員”又或是無法將整體定位落實(shí)進(jìn)入下沉廣場(chǎng)。在我們的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)中，常有這樣的情況：下沉廣場(chǎng)的空間圍合感不強(qiáng)，與整體建筑失調(diào)，導(dǎo)致預(yù)想功能無法發(fā)揮，因?yàn)榭諘绠a(chǎn)生的不安感反而縮短了停留時(shí)長(zhǎng)；忽視戶外活動(dòng)季節(jié)性，夏日的日光直曬與北方的寒冬又或是秋季綠植的蕭條，讓本該匯集人氣的廣場(chǎng)因與項(xiàng)目整體體驗(yàn)的迥異而門可羅雀；過度重視觀賞性，利用高差打造景觀，卻忽略了客流與建筑高差的交匯，與項(xiàng)目整體既無共享流量也無互補(bǔ)功能，與整體的互動(dòng)缺乏導(dǎo)致下沉廣場(chǎng)無法賦能于項(xiàng)目。

金隅嘉品Mall項(xiàng)目總建筑面積9.77萬平方米，地上只有4.41萬平方米，而地下4層卻達(dá)到了5.36萬平方米，所以一反地上為主地下為輔的商業(yè)常態(tài)。為了保證流量能方便觸達(dá)地下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)了一個(gè)外置的下沉廣場(chǎng)直通B1、B2層。消費(fèi)者不必進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)再坐電梯下去，進(jìn)出的便捷使地下店鋪的可達(dá)性不再是問題。另外，站在圓形廣場(chǎng)的周圍往下望就能看到多家地下店鋪，很大程度上提高了店鋪可視性。地上建筑在面向下沉廣場(chǎng)的一面采用流線型的設(shè)計(jì)造型，與廣場(chǎng)的圓弧完美相融，層次分明又渾然天成。廣場(chǎng)在通過空間錯(cuò)層提升整體美感的同時(shí)，也為消費(fèi)者提供更加良好的游逛、休憩等全家歡樂體驗(yàn)。

 -小結(jié)- 

一個(gè)商業(yè)空間好與不好的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在于其能否順利促進(jìn)空間內(nèi)產(chǎn)生足夠活躍的人類活動(dòng)與行為，商業(yè)項(xiàng)目是否出彩，終究還是要回歸內(nèi)容。廣場(chǎng)的空間形式最早誕生在城市的交通樞紐之處，因集會(huì)、游行、節(jié)日慶祝而誕生出的人流聚集能力產(chǎn)生了商業(yè)契機(jī)，因而不論是傳統(tǒng)的市場(chǎng)式商鋪還是街區(qū)式商鋪都會(huì)因比鄰廣場(chǎng)而價(jià)值倍增，下沉廣場(chǎng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的作用就更加明顯。但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)各級(jí)開放商對(duì)建筑設(shè)計(jì)與建筑應(yīng)用理念有很大差異，所以當(dāng)項(xiàng)目到了運(yùn)營(yíng)階段時(shí)，下沉廣場(chǎng)對(duì)商業(yè)所發(fā)揮的作用自然也千差萬別。盡管問題發(fā)生的原因各不相同，但對(duì)于下沉廣場(chǎng)本身卻始終離不開內(nèi)容的建設(shè)，北方寒冬中的一場(chǎng)冰雕活動(dòng)、草坪上的一場(chǎng)音樂現(xiàn)場(chǎng)、又或是因高差而產(chǎn)生的外立面景觀入口，都會(huì)令建筑空間本身發(fā)揮出迷人的魅力。